成立時(shí)業(yè)主“代表”，私下與房地產(chǎn)公司續(xù)簽合同，負(fù)責(zé)人要求行賄。在接受半月潭記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于缺乏有效的監(jiān)督和指導(dǎo)，不僅成立了產(chǎn)業(yè)委員會，一些產(chǎn)業(yè)委員會成立后規(guī)范運(yùn)作也很困難。

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業(yè)委會，“被開發(fā)商買通了”

半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前一些業(yè)委會在成立、運(yùn)行等環(huán)節(jié)存在諸多問題，由于處理不好同物業(yè)、開發(fā)商等主體之間的關(guān)系，近年來，業(yè)主關(guān)于業(yè)委會的投訴增長較快，問題焦點(diǎn)集中在以下幾個(gè)方面。

第一，違反法定程序，不召開業(yè)主大會即成立業(yè)委會。根據(jù)民法典和物業(yè)管理?xiàng)l例，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但在重慶某小區(qū)，業(yè)委會選舉籌備組自行修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約后，未經(jīng)業(yè)主大會表決，就成立了新一屆業(yè)委會。業(yè)主對此提出異議，并多次向主管部門投訴要求重選。

此類事件并不鮮見。當(dāng)前，各地對業(yè)委會成員的任期尚無明確規(guī)定，有的業(yè)委會換屆選舉流于形式，容易導(dǎo)致業(yè)委會被個(gè)別人長期把持。

第二，違背成立初衷，與物業(yè)、開發(fā)商等利益主體捆綁。2020年10月，歷經(jīng)6個(gè)月維權(quán)，江西省資溪縣外灘國際小區(qū)業(yè)主等來一紙判決書：該小區(qū)業(yè)委會副主任鄧四平利用職務(wù)便利，非法收受、索取開發(fā)商240萬元，為該公司謀取利益，同時(shí)伙同他人將小區(qū)業(yè)委會管理的6萬元財(cái)產(chǎn)非法占為己有，犯非國家工作人員受賄罪和職務(wù)侵占罪，被判處有期徒刑5年。

“上一屆業(yè)委會成員與開發(fā)商里外勾結(jié)，表面答應(yīng)替我們維權(quán)，實(shí)際上已被開發(fā)商買通了，合伙侵害業(yè)主利益?！蓖鉃﹪H小區(qū)新一屆業(yè)委會成員告訴半月談記者。

基層干部表示，由于業(yè)委會擁有招標(biāo)選聘、續(xù)聘及解聘物業(yè)公司的權(quán)力，一些物業(yè)公司為順利入駐小區(qū)，往往會提前聯(lián)系業(yè)委會核心成員，先許諾一定好處，比如提供小區(qū)公共收益分成、免物業(yè)費(fèi)等，再試圖奪取該小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場。“近幾年，來自業(yè)主們的投訴，主要是質(zhì)疑業(yè)委會的合法性，以及檢舉業(yè)委會在履職過程中存在的利益輸送。”貴州省一位基層干部說。

第三，業(yè)委會違法侵占資源，損害業(yè)主利益。半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前一些業(yè)委會侵占公共資源、牟取不當(dāng)利益的做法，包括私自挪用業(yè)委會公共資金、將小區(qū)公共部位改造為商鋪牟利、非法占有電梯使用費(fèi)等。重慶市江北區(qū)朗晴廣場小區(qū)業(yè)委會原主任江月勝任職期間，每月從小區(qū)公共區(qū)域廣告經(jīng)營收益中扣除1.6萬元作為“業(yè)委會津貼”，還將業(yè)委會管理的全體業(yè)主所有的28萬余元財(cái)物非法占為己有。

“他們把公共資源當(dāng)成私人財(cái)產(chǎn)，把業(yè)主信任變成身份特權(quán)，既損害業(yè)主利益，又傷害業(yè)主感情?！崩是鐝V場小區(qū)居民說。

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規(guī)范運(yùn)行難在哪？

業(yè)委會成立本來就難，如今成立后規(guī)范運(yùn)行更難。由于監(jiān)管不足、保障不夠、居民參與度不高，部分小區(qū)業(yè)委會不作為亂作為問題突出。

北京大成（成都）律師事務(wù)所律師吳憂認(rèn)為，目前各地制定的物業(yè)管理?xiàng)l例內(nèi)容相對陳舊，有的地方多年未修訂，對業(yè)委會的監(jiān)管存在盲區(qū)；一些規(guī)定雖有大的框架，但沒有實(shí)施細(xì)則，實(shí)踐中常出現(xiàn)無法可依的情況。例如，小區(qū)進(jìn)行綠化改造，街道辦、社區(qū)、物業(yè)公司、業(yè)委會等各方職責(zé)沒有細(xì)化，在改造工程的招投標(biāo)、質(zhì)檢、審計(jì)等方面也沒有具體規(guī)定。

受訪基層干部還反映，業(yè)委會目前普遍存在成員職責(zé)不明確和工作制度不規(guī)范等問題?！皹I(yè)委會的收支明細(xì)不規(guī)范、不公開，易遭到業(yè)主質(zhì)疑?！辟F州省一位社區(qū)工作人員說。

廣州大學(xué)公共管理學(xué)院社會學(xué)系副教授李雙龍認(rèn)為，業(yè)委會成員一般不拿工資，可處理的事情跟業(yè)主切身利益息息相關(guān)，且難免會傷害個(gè)別業(yè)主利益，以致吃力不討好，積極性難以持續(xù)，容易出現(xiàn)找補(bǔ)心態(tài)。同時(shí)，業(yè)委會成員需要具備較強(qiáng)的物業(yè)管理和財(cái)務(wù)相關(guān)知識，才能熟練地與多方溝通協(xié)調(diào)，而相當(dāng)數(shù)量的業(yè)委會成員缺乏專業(yè)素養(yǎng)。

此外，部分業(yè)主或因主人翁意識不強(qiáng)，或因時(shí)間精力有限，對小區(qū)公共事務(wù)參與度不高，放任業(yè)委會不作為、亂作為，惡性循環(huán)下，業(yè)主越發(fā)不信任業(yè)委會，降低社區(qū)治理參與意愿。

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加強(qiáng)監(jiān)管，打造陽光業(yè)委會

業(yè)委會在小區(qū)治理中發(fā)揮著不可替代的作用，不能因存在亂象而否定其價(jià)值。受訪專家和基層干部呼吁，進(jìn)一步完善業(yè)委會相關(guān)規(guī)章制度，加強(qiáng)監(jiān)督引導(dǎo)，提高居民參與積極性，充分發(fā)揮業(yè)委會促進(jìn)基層自治的積極作用。

小區(qū)公共收益結(jié)余給業(yè)主“發(fā)紅包”

今年1月1日起，青海省西寧市開始實(shí)施新修訂的《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》，新條例從提高任職條件、增設(shè)業(yè)委會委員禁止行為和暫停履行情形、組成換屆小組、建立共有資金離任和任期經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)制度等方面對業(yè)委會進(jìn)行規(guī)范，細(xì)化了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居（村）民委員會的監(jiān)督途徑和方式。

這是值得肯定的嘗試。受訪專家建議，盡快修訂地方物業(yè)管理?xiàng)l例，明確細(xì)化業(yè)委會的法律地位、權(quán)責(zé)邊界、運(yùn)作機(jī)制、監(jiān)督管理等內(nèi)容，為業(yè)委會規(guī)范運(yùn)行提供法律依據(jù)?；鶎诱拖嚓P(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，指導(dǎo)業(yè)委會逐步形成適合小區(qū)自身情況的決策、收支等重大事項(xiàng)公示制度，打造陽光業(yè)委會。

同時(shí)，社區(qū)治理不是獨(dú)角戲，而是大合唱，業(yè)委會、居委會、物業(yè)公司等各主體都要發(fā)揮作用，理順基層治理各主體關(guān)系，動員居民積極參與社區(qū)治理，才能構(gòu)建起共建共享、和諧有序的社區(qū)環(huán)境。

來源：半月談