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物業(yè)費催收通知單,干貨看這篇!小區(qū)業(yè)主能直接要求以公共收益折抵物業(yè)費嗎?

房地產(chǎn)公司利用房地產(chǎn)公共部分、公共設施設備,將經(jīng)營所得收益扣除合理成本后,應由業(yè)主分享。

于是,實踐中便存在部分不交物業(yè)費的業(yè)主要求以小區(qū)內(nèi)的公共收益抵充物業(yè)費。

需要說明的是,業(yè)主共有并不意味著單個業(yè)主能夠直接使用,而是需要經(jīng)過業(yè)主大會表決通過后才能依照決議進行分配。

01

案例引入

2016年4月9日,某物業(yè)公司(乙方)與伍某(甲方)簽訂《前期物業(yè)服務合同》,約定本合同期限至本物業(yè)業(yè)主委員會成立以后,業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)并與其簽訂物業(yè)管理服務合同生效時止。

第四條物業(yè)管理服務內(nèi)容約定:

1、房屋公共部位的維修和管理;

2、房屋共用設備及其運行的維護和管理;

3、物業(yè)公用部位的清潔衛(wèi)生、生活垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;

4、公共綠化的養(yǎng)護與管理;

5、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務;

6、交通秩序與車輛停放管理服務;

7、物業(yè)檔案資料管理;

8、裝飾裝修管理服務。

第五條物業(yè)管理服務質(zhì)量約定:

1、房屋及設施、設備完好率達到98%;

2、房屋及設施設備的養(yǎng)護、維修及時率達到98%;

3、清潔、保潔率達到90%;

4、綠化完好率達到95%;

5、治安案件年發(fā)生率2‰;

6、業(yè)主綜合服務滿意率兩年內(nèi)達95%以上。

伍某收房后已入住該小區(qū)。伍某自2017年5月1日起未再交納物業(yè)服務費,該物業(yè)公司于2019年7月18日向伍某郵寄了《物業(yè)費催款通知單》,但伍某至今未交納所欠的物業(yè)服務費。伍某提出要求物業(yè)公司公布利用物業(yè)公共部分、公共設施設備開展經(jīng)營的明細賬單,所有收入折抵物業(yè)費。

02

伍某的主張能否得到支持?

法院認為,該物業(yè)公司與伍某簽訂的《前期物業(yè)服務合同》系雙方的真實意思表示,并無法定無效情形,合法有效。物業(yè)公司依約對涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務,伍某應當向物業(yè)公司支付相應的物業(yè)費。伍某要求以小區(qū)公共收益抵其物業(yè)費的主張,因本案中并無證據(jù)證明公共收益的具體金額,且公共收益使用應由全體業(yè)主共同決定,故對伍某的上述主張,本院不予支持。

03

案例總結

我國《民法典》第282條明確規(guī)定:“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有?!痹摋l明確了物業(yè)公司公布利用物業(yè)公共部分、公共設施設備開展經(jīng)營的收益,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定:利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

因此,單個業(yè)主未經(jīng)業(yè)主大會決議是不能要求以利用物業(yè)公共部分、公共設施設備開展經(jīng)營的收益折抵其應當交納的物業(yè)費的。

04

律師建議

對于小區(qū)內(nèi)的公共收益該如何分配,我國相關法律規(guī)定已經(jīng)明確了應該由業(yè)主大會表決決議。因此,為了充分保護全體業(yè)主的利益,建議各小區(qū)應當及時召開業(yè)主大會,就這一問題進行表決,明確小區(qū)內(nèi)利用物業(yè)公共部分、公共設施設備開展經(jīng)營的經(jīng)營方式和分配方案,并將表決結果向小區(qū)業(yè)主通報。

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