貸款償還不合算，能幫我省錢嗎？什么時間點最合適？提前還款貸款，有哪些程序和違約金，哪些是必須注意的事項？

面對不小的貸款利息，買房后，很多市民想提前還清貸款，擺脫房奴的命運。

有沒有“提前還貸最佳時間點”？

其實，無論是用公積金貸款還是用商業(yè)貸款，還款的方式是等額本金還是等額本息，根本不存在什么房貸“提前還款最佳時間點”，這完全是一個偽命題。

住房貸款我們是以月為單位來還貸的，而銀行的利息也是精準以月為單位計算的。

我們假設以公積金購房貸款100萬，還款方式是等額本金，房貸分30年還?，F(xiàn)在公積金貸款的年利率是3.25%。先來看看每個月要還的本金。如果還款方式選擇等額本金，就是將本金100萬平均分到360個月（30×12），這樣算下來每個月固定還本金2777.78元，這是一個固定的數(shù)字，所以我們也不用管，我們只需要看看每個月要還的利息就可以了。月利率就是年利率除以12，以公積金年利率3.25%為例：假設貸100萬，那第一個月你需要還銀行的利息就是100萬×0.270833%=2708.33元。

雖然我們這個例子說的是等額本金還款，但無論等額本金還是等額本息，在月利率固定的情況下，你第一個月都是欠銀行100萬，所以第一個月還的利息都是2708.33元。需要指出的是，只是由于等額本金剛開始每月還的本金多一些，所以第二個月開始，利息會比等額本息的少。

由于第一個月還了2777.78元本金，這個時候總共還欠銀行100萬-2777.78=997222.22元。所以第二個月的利息是：997222.22×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懶得算，直接用房貸計算器就可以算出每個月要還的利息是多少錢。

由于是選擇了等額本金，所以最后一個月欠銀行的貸款總額為2777.78元，所以利息為：2777.78*0.270833%=7.52元。

結(jié)論：提前還款并不存在某個時間點“更值” 。

貸款時間越長 利息總額就越多？

通過上面這些具體的數(shù)據(jù)，大家會發(fā)現(xiàn)，這個還房貸的過程，你是貪不了銀行一分錢，銀行也貪不了你一分錢，每個月已經(jīng)還了多少本息，還剩下多少本息，都是按照固定的房貸年化利率算出來的，誰也占不了誰的便宜。

具體說，就是在你一開始簽訂的貸款期限之內(nèi)（假設貸款30年），無論你是已經(jīng)還貸5年、10年，還是還貸15年、20年等等，在這些不同的時間點提前還款，也就是一次性把剩余的本金還完，你從銀行貸款多少錢到時你總共就得還多少錢。

利息方面，則是你貸款的時間越長，要還的利息總額就肯定是越多的，這一點是毫無疑問的。你要是不愿意背負太多利息，那就提前還完房貸，但絕對不會說你在第7年還完所有房貸就會比第8年還完所有房貸吃虧或者更劃算。

關于公積金貸款

公積金貸款同比于商業(yè)貸款來說利率很低。算筆帳：以一套40萬的房屋為例，按70%的貸款額度計算可以貸款28萬。若商業(yè)貸款年限為25年，則月均還款1620.58元，25年付款總額486174元，支付利息總額高達206174元。而同樣是年限25年的公積金貸款，月均還款1364.49元，25年總還款409345元，支付利息總額129345元，比起商業(yè)貸款而言，25年共節(jié)省利息支出近76829元。

住房公積金相當于一筆額外存款。住房公積金是企業(yè)和員工共同繳納的，企業(yè)會根據(jù)員工繳納的住房公積金比率補貼同等數(shù)額的款項。在貸款買房以及與房屋相關的使用中，完全歸員工個人所有，相當于一筆放在銀行的存款。以北京為例，假如您的月薪是6000元，按5%繳納即300元/月，單位也會相應的為您繳納300元，也就相當于多了600元的存款，這是相當劃算的。

關于提前還貸的事情，關鍵取決于你自己想什么時候提前還完或者要不要提前還完。這方面每個人都是不一樣的，因為大家對利息的承受能力以及對現(xiàn)金流的需求情況是不一樣的，也就沒有適用所有人的所謂“提前還貸最佳時間點”。

也就是說，無論你什么時候還款，在房貸年利率固定的情況下，你付給銀行的利息都是嚴格按約定的利率計算的。無論什么時候還，你付出的成本就是按照公積金貸款年化利率3.25%算出來的，如果換成商業(yè)貸款，也是同樣的道理。

提前還清公積金貸款是否劃算？

1.公積金貸款不容易成功申請，目前很多銀行的公積金貸款要排隊半年以上，在您還清了公積金貸款后，如果想再購置其他住房，就很難再次成功貸到款。

2.如果您把手頭的閑錢用來還公積金貸款，當您遇到其他突發(fā)事件急需用錢，比如孩子上學、父母生病、買車等智能申請商業(yè)貸款，利率會大幅度提高，支付的利息更多。

是否選擇提前還貸

5個小建議

房貸提前還完誰都可以去做，只要你愿意，但不存在所謂的“最佳時間點”

有一部分人，只要銀行有貸款，就感覺自己在背債，渾身不舒服，就想提前還款，那就去還，了結(jié)自己心里的不舒服

很多人還貸幾年后大家可能要換房、購買第二套等，需要先還完貸款，或者要把房子還清后再拿去抵押貸更多的錢。這種情況也要提前還款，但時間點也是根據(jù)自己的情況來定的。

如果要提前還款，你只需要考慮一點，就是過早還款銀行可能會有罰息，不同銀行不同地區(qū)有不同的規(guī)定。具體情況自己可以查一查當時簽下的合同怎么說。

相比很多理財產(chǎn)品給你帶來的年化利率，銀行房貸的年化利率真的很低，這是一個非常低的成本。在沒有上面講到的這些需要提前還款的情況出現(xiàn)時，如果硬是說“提前還完房貸”要有什么技巧的話，那就是越晚還越好。如果房貸利率下降，那就更值了，更是要越晚還越好。

3. 如果您拿閑錢買短期理財產(chǎn)品或者找到好的項目進行投資，收益會超過還公貸的利息，并且還可能有額外的收入。

4. 考慮到通貨膨脹的因素，現(xiàn)在的錢永遠比未來的錢更值錢。我國的通貨膨脹率一直處于銀行利率之上，那就意味著，您的還款金額是一直在貶值的，那對于貸款的您來說是很劃算的。

5.最重要的一點是，公積金按揭貸款是按等額本息的方式還款，這種還款方式每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這一點在辦貸款時銀行是不會提示您的。