近期，上海、杭州、濟(jì)南、合肥、鄭州等多城二套房停貸的消息，令原本平靜的二手房樓市更“雪上加霜”。

據(jù)媒體報(bào)道：上海、杭州等地，部分銀行暫停了二手房貸業(yè)務(wù)，具體放款時(shí)間變得不確定；有些銀行單做優(yōu)質(zhì)客戶，征信稍有瑕疵的客戶，基本不再受理；有些銀行貸款收緊，審批嚴(yán)格……

凡此種種，都透露著這樣一個(gè)信息：二手房，房貸額度相對(duì)更緊張！

停貸風(fēng)波下長沙二手房

昨日，一位長沙網(wǎng)友分享了一張“關(guān)于6月長沙地區(qū)個(gè)人住房按揭貸款額度管控的通知”，文件編號(hào)為“零貸部2021037號(hào)”。

該通知明確規(guī)定：“6月18日起暫停直屬行住房按揭投放”！

但目前為止，沒看到長沙市停止辦理二手房貸款的任何官方文件！

業(yè)內(nèi)資深人士了解到：長沙銀行、交通銀行在長沙已經(jīng)停止辦理二手房貸款業(yè)務(wù)。

另外，一些商業(yè)銀行在長沙的支行，也不再辦理二手房貸款業(yè)務(wù)，但貸款申請(qǐng)人如果名下有房產(chǎn)、公司，可以辦理抵押貸款，其利率比房貸利率低。

目前仍可以辦理二手房貸款的其他銀行，放款時(shí)間根據(jù)銀行額度而定，需要排隊(duì)。

為何二手房市場(chǎng)“起伏”？

其實(shí)今年上半年，長沙二手市場(chǎng)開始呈現(xiàn)從“低迷”走向“上漲”的趨勢(shì)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月70城房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，長沙二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.3%。同比去年二手房銷售價(jià)格指數(shù)上漲的4.7%，今年長沙的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)居然上漲了近5%！

但是，根據(jù)小編統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，當(dāng)前長沙每周價(jià)格出現(xiàn)變動(dòng)的二手房源里，80%是降價(jià)的，只有20%是漲價(jià)的。

由此可見，降價(jià)房源的數(shù)量遠(yuǎn)超過漲價(jià)的，但降價(jià)幅度一般較小，大約降2萬元/套；而漲價(jià)的房源雖然數(shù)量不多，但是幅度大，平均上漲20萬元/套。

這主要是因?yàn)椋洪L沙二手房?jī)?nèi)部市場(chǎng)，歷來呈現(xiàn)冰火兩重天的架勢(shì)，學(xué)區(qū)二手房銷售火爆是不爭(zhēng)的事實(shí)！

例如鈺龍?zhí)煜碌姆吭?，一周漲價(jià)了近60萬元，直接吊打多少套二手降價(jià)房源，妥妥拉升房?jī)r(jià)整體上漲幅度。

一方面，與價(jià)格的節(jié)節(jié)高升相比，二手房成交依舊溫水煮青蛙！今年3-6月，長沙二手房成交量大約2900套，與新房周均成交2000套的成績(jī)相比，南轅北轍。

并且已成交的二手房源信息，成交周期高達(dá)900天的房子不在少數(shù)！

另一方面，長沙二手房庫存也在持續(xù)放量！據(jù)小編不完全統(tǒng)計(jì)，長沙二手房源庫存已經(jīng)高達(dá)62876套！

隨著越來越多的二手房入庫，無疑將加大整體去化難度。

縮緊二手房貸款，緣何以？

山雨欲來風(fēng)滿樓。

早在去年，沸沸騰騰的房貸緊縮便席卷全國。

2020年12月31日，根據(jù)中國人民銀行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下稱《通知》），從銀行角度對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)貸款和企業(yè)房地產(chǎn)貸款的比例進(jìn)行限制，其中大型銀行個(gè)人住房貸款占比上線為32.5%，中型銀行占比上線為20%。

隨之而來，是貸款利率方面的變化,數(shù)據(jù)顯示，二手房貸款利率比新房略高。

如果買新房，首套利率一般在5.6%左右，但貸款人如果屬于銀行大數(shù)據(jù)測(cè)算出來的優(yōu)質(zhì)客戶，首套利率最低5.35%左右；新房二套貸款利率約5.8-5.9%。

綜合來看，長沙確有銀行停止辦理二手房貸款，并且房貸利率也一路走高。

事情遠(yuǎn)不止于此。

其實(shí)從去年8月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布著名的“三道紅線”，以負(fù)債率分類限制房企的融資渠道，便直接改變了房地產(chǎn)行業(yè)格局。

今年，在一季度全國主要城市成交旺盛的背景下，熱點(diǎn)城市銀行全年的房貸限額已趨于緊張，并最終傳導(dǎo)到樓市末端，居民房貸利率的上調(diào)。

二手房貸緊縮，長沙有何影響？

房貸政策下的影響，很多人擔(dān)心將不利于二手房的置業(yè)。

其實(shí)，大可不必過于憂慮！

總的來說，長沙目前大部分商業(yè)銀行尚未觸及額度上限，只要銀行正常批貸放貸，對(duì)首套、二套長沙置業(yè)者來說，只是等待的時(shí)間增加了一點(diǎn)而已，短期內(nèi)貸款成本的增加，不用過度焦慮。

不過，房貸緊縮下的長沙二手房市場(chǎng)，確實(shí)存在挑戰(zhàn)：

新房的教育配套更具有優(yōu)勢(shì)，目前長沙老牌名校周邊的二手房，或房源太老或價(jià)格太貴，選擇并不多；

大多新盤的居住環(huán)境整體性優(yōu)于二手房，越來越多的長沙房屋中介機(jī)構(gòu)而言，將更多精力轉(zhuǎn)向銷售利潤更高，服務(wù)成本更低的新房房源。

除部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持外，大部分的長沙二手房，就像束之高閣的陽春白雪，銷售周期或許還會(huì)拉長。

文：好房匯 文雋
審核：好房匯 于楊

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