業(yè)委會委員應(yīng)當符合什么法定條件？業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何商定物業(yè)服務(wù)費收費標準？小區(qū)的公共收益應(yīng)當如何使用？專項維修資金余額達到法定籌集標準時如何續(xù)籌？遇到緊急維修事項如何處理？這些與市民生活密切相關(guān)的問題。修正后的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》今起正式實施，其中針對這些住宅小區(qū)“急、難、愁”問題給出了解決方案。

據(jù)了解，原《規(guī)定》自2011年實施以來，在加強政府指導(dǎo)監(jiān)督、完善業(yè)主自治管理、提升物業(yè)服務(wù)水平、保障住宅使用安全等方面發(fā)揮了積極作用，本市住宅物業(yè)管理工作取得了階段性成效。但隨著上海經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，出現(xiàn)了很多新情況，例如，近年來一些行之有效的實踐經(jīng)驗和做法需要加以立法規(guī)范，國務(wù)院取消了物業(yè)管理人員職業(yè)資格認定和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批事項，本市原區(qū)房管局所屬的房管辦全部下沉至街鎮(zhèn)等。同時，住宅小區(qū)內(nèi)一些一直未得到根本解決的老問題和新的“急、難、愁”問題互相交織，業(yè)主委員會運作不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)收費和停車收費價格放開后缺乏議價機制、專項維修資金續(xù)籌和使用難、公共收益使用賬目不透明及停車難等問題日益凸顯。

而在修正后的新《規(guī)定》中，吸收了本市近年來在創(chuàng)新社會治理、加強基層建設(shè)及住宅小區(qū)綜合治理方面的實踐經(jīng)驗，結(jié)合國家審批制度和本市房屋管理體制改革的實際情況，對住宅物業(yè)管理中存在的突出矛盾和市民群眾關(guān)心的熱點問題提出了解決方案。

例如，進一步理順物業(yè)管理條塊關(guān)系，理順居(村)委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三者關(guān)系，并對社區(qū)黨建引領(lǐng)作了原則性規(guī)定；規(guī)范業(yè)委會組建和日常運作，通過更詳細、更有針對性的規(guī)定，確保業(yè)委會能夠正常運轉(zhuǎn)；新增物業(yè)服務(wù)合同備案制度，便于及時了解和掌握為住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)主體、服務(wù)價格、服務(wù)標準等相關(guān)情況，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理的日常監(jiān)督檢查；明確開發(fā)商在業(yè)主大會成立前不得擅自調(diào)整前期物業(yè)合同中約定的產(chǎn)權(quán)車位租賃價格，設(shè)立了業(yè)主大會成立后開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位調(diào)整租賃價格的備案制度，解決實行市場調(diào)節(jié)價情況下開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位亂漲價問題；明確市房管部門定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標準，物業(yè)協(xié)會定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價格監(jiān)測信息，實行包干制收費方式的小區(qū)物業(yè)服務(wù)費調(diào)整前必須經(jīng)過審計或者評估，促進形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費議價機制；進一步規(guī)范公共收益的用途和使用程序，優(yōu)化專項維修資金續(xù)籌機制和緊急維修的相關(guān)程序，加強住宅小區(qū)資金監(jiān)管，強化政府托底義務(wù)。

新版《規(guī)定》于今天起正式施行。

附新版《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》Q&A

問：業(yè)主在住宅物業(yè)管理活動中，享有哪些權(quán)利？

答：業(yè)主在住宅物業(yè)管理活動中，享有如下10項權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、專項維修資金管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

問：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當履行什么義務(wù)？

答：業(yè)主在住宅物業(yè)管理活動中，應(yīng)當依法履行如下8項義務(wù)：

（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和專項維修資金管理規(guī)約；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費；

（六）履行其承擔的房屋使用安全責任；

（七）向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

問：業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合什么法定條件？

答：業(yè)主委員會委員應(yīng)當是熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的業(yè)主。業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會委員。

問：發(fā)生哪些情形，業(yè)主委員會委員資格會被終止？

答：已不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的業(yè)主委員會委員，其委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；因健康等原因無法履行職責且未提出辭職的業(yè)主委員會委員，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，其委員資格終止；拒不召集業(yè)主委員會會議、一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上或者違反書面承諾的業(yè)主委員會委員，業(yè)主大會可以罷免其委員資格。

問：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何商定物業(yè)服務(wù)費收費標準？

答：物業(yè)服務(wù)收費標準由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則進行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準前，應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進行審計或者委托第三方機構(gòu)評估對收費標準進行評估。

市房屋行政管理部門將發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標準，指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價格監(jiān)測信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時參考。

問：小區(qū)的公共收益應(yīng)當用于哪些方面？

答：公共收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。公共收益主要用于補充專項維修資金的，應(yīng)當按季度補充且補充比例應(yīng)當高于公共收益金額的百分之五十。公共收益補充專項維修資金后的剩余部分，應(yīng)當按照業(yè)主大會或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、物業(yè)管理活動的審計費用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護費用或者物業(yè)管理方面的其他需要。

問：當專項維修資金余額達到法定籌集標準時，如何續(xù)籌維修資金？

答：專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應(yīng)當及時啟動再次籌集程序，再次籌集的具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項由業(yè)主大會作出決定。

專項維修資金管理規(guī)約未就再次籌集專項維修資金進行約定，且業(yè)主大會在90日內(nèi)未作出決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當書面通知專項維修資金開戶銀行向需要交納專項維修資金的業(yè)主發(fā)出交款通知，通知其應(yīng)交金額和交納時間。業(yè)主應(yīng)當自收到交款通知之日起90日內(nèi)，一次性將專項維修資金賬戶余額補至首期籌集金額的50%。

問：哪些情形可以啟動緊急維修程序使用專項維修資金？

答：發(fā)生下列情形，不屬于工程質(zhì)量保證范圍且需要使用專項維修資金的，可以啟動緊急維修程序：

（一）水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的；

（二）電梯故障，電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書要求停運的；

（三）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門出具整改通知書的；

（四）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的；

（五）屋頂或外墻滲漏等情況，嚴重影響房屋使用，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的。

問：遇到緊急維修事項，業(yè)主委員會確不同意使用專項維修資金，該怎么處理？

答：業(yè)主大會成立后，遇到緊急維修事項，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機構(gòu)應(yīng)當持有關(guān)材料向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地房管機構(gòu)報告，并向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金的申請，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后組織實施。業(yè)主委員會對維修、更新方案未在七日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財產(chǎn)安全情形的，區(qū)房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，憑審價報告和區(qū)房屋行政管理部門出具的支取通知，在專項維修資金中列支。

（看看新聞Knews記者：朱正炎 編輯：范燕菲）