房貸選哪種，每個(gè)人都有自己的一套方法論。

?什么是等額本金？

等額本金是把貸款總額等分，每月還同等數(shù)額的本金加剩余貸款在本月的產(chǎn)生的利息。由于每月還款本金固定，而利息越來(lái)越少，初期的還款壓力較大，但是每月還款金額越來(lái)越少。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是你每個(gè)月還的錢會(huì)越來(lái)越少。

適合前期還款能力較強(qiáng)人群。

每月還款額＝（貸款本金÷還款月數(shù)）+（本金－已還本金累計(jì)額）×每月利率

?以貸款100萬(wàn)，利率6.1%，貸款周期30年為例如下圖：

?什么是等額本息？

等額本息是采用的是復(fù)式利率，每月償還同等數(shù)額的貸款；意思就是每個(gè)月還的錢都一樣多。等額本息優(yōu)勢(shì)在于月供固定適合收入較穩(wěn)定人群。缺點(diǎn)利息較多，而且還款前期本金比重較低，利息占月供大部分。

每月還款額=[貸款本金×月利率×（1＋月利率）^還款月數(shù)]÷[(1＋月利率)^還款月數(shù)－1]

?以貸款100萬(wàn)，利率6.1%，貸款周期30年為例如下圖：

如上面可以看出，兩種還款方式如果還滿30年的情況下，100萬(wàn)貸款等額本息要多還26萬(wàn)的利息?？雌饋?lái)等額本金還款方式要更優(yōu)一點(diǎn)。

其實(shí)考慮資金利用率的話并不一定，下圖是30年兩種貸款方式每年利息差額對(duì)比。

如上圖可以看出2種還款方式利息差額是逐漸增大的，在第18年達(dá)最大值。

可以算一下如果同樣2種貸款方式第一個(gè)5年的利息差額只有1萬(wàn)5左右，相當(dāng)于每月多200多，就可以避免前期等額本金高額的還款壓力。

所以如果考慮幾年內(nèi)要置換的話等額本息就會(huì)更合適一點(diǎn)。其次，看似等額本息計(jì)算出來(lái)的利息會(huì)比等額本金多，但幾十年的時(shí)間跨度，算上通貨膨脹，其實(shí)已經(jīng)微不足道了。

同樣如果提前還款的話根據(jù)圖1和圖2，等額本金在第14個(gè)年度后還款金額中本金占比開始占大部分。等額本息在第19個(gè)年度后還款金額中本金占比開始占大部分。

2種還款方式如果提前還款的話盡量在這個(gè)2個(gè)年度之前，如果過(guò)了這兩個(gè)年限，我們的利息就已經(jīng)還了大部分了。后面還的多數(shù)都是本金，為資金合理利用的話就沒必要提前還款了。

畢竟，房貸依舊是我們能接觸到的門檻最低、時(shí)間最長(zhǎng)的貸款方式，能貸久就貸多久。你要做的就是貸最多的錢，還最長(zhǎng)的時(shí)間，按部就班，切勿急躁。

但也存在一些例外：

1、如果你買房時(shí)，本就計(jì)劃在五年內(nèi)轉(zhuǎn)出或置換，再加上手頭資金相對(duì)充裕之下，可以考慮等額本金的還款方式，因?yàn)閮?yōu)先還款本金，相當(dāng)于未來(lái)賣房時(shí)，要還的剩余本金加利息更少，贖樓費(fèi)用更低。

2、如果有買二套的打算，而你的另一套房子首套房貸還款年限只剩下5-10年，在還款總額較低的情況下，可以考慮提前還款。

注：本文由21世紀(jì)園東大區(qū)經(jīng)紀(jì)人張文臻提供