就目前上海二手房市場的真實態(tài)勢而言，撿漏的機會真的出現(xiàn)了一些媒體所說的越來越明顯了嗎？
要想真正搞清楚目前“迷”一樣的上海二手房市場真相，且聽柯南今天文章的分析。
問題一：“涉稅評估價”為什么會那么低？
上海本輪政策調(diào)整中殺傷力最大的就是銀行貸款要“三價就低”。三價中最低的，毫無懸念的就是“涉稅評估價”。
在政策出臺尚未全面執(zhí)行前，許多業(yè)內(nèi)人士，包括柯南本人，都預見過這樣的情況。但是真正開始執(zhí)行時，對于涉稅核驗價整體性如此之低，依然是出乎了許多人的意料，包括絕大部分的業(yè)內(nèi)專業(yè)人員。
涉稅核驗價為何會跟網(wǎng)簽價或者說是市場真實均價差距如此大呢？原因是此“涉稅評估價”非彼“交易稅務評估價”！
二手房交易前要完成稅收繳納，而交稅時，稅務部門有一個房屋應納稅稅基的底線價格。如果網(wǎng)簽價高于這個底線價，則按網(wǎng)簽價為稅基交稅；反之，則按照稅務局的底線價為稅基交稅。目前，稅務系統(tǒng)中的這個底線價通常相當于市場真實水平的八折到八點五折左右。
原本以為這個就是三價就低中的“涉稅評估價”，可實際落地操作時，才發(fā)現(xiàn)“非也”！銀行申請查詢到的涉稅評估價不是出自稅務系統(tǒng)的這個評估價，而是房地局（南泉北路）下屬一個專門部門出具的房屋評估價。
從現(xiàn)有的實際情況反饋看，這個部門系統(tǒng)中的房屋評估價遠不如稅務系統(tǒng)的評估價來得“與時俱進”。很多房子的評估價還停留在四五年前的水準上，這不就造成了絕大部分的房子的銀行貸款額“骨折”的局面了嘛！
也正因為如此，所以如今的二手房交易時不時就會出現(xiàn)這樣的怪現(xiàn)象：銀行按照三價中最低的“涉稅評估價”給到貸款，但真到了交易過戶時交稅評估價卻不是銀行貸款時的那個標準，而多會高于那個標準。
說實話，這樣的現(xiàn)象真的不太合理。而這種不合理會不會被修正呢？或許是有可能的事，但時間上就只能是“天知道了”！
以過往政策的經(jīng)驗看，新政一定是要“飛”一段時間的，至少要顯效后才可能會對其中的一些“BUG”打補丁。所以，對于貸款依賴度較高的買房者來講，大概率還需要“郁悶”很長一段時間。
問題二：“置換正當時，撿漏好機會”，這樣的論調(diào)對嗎？
現(xiàn)在市面上有不少房地產(chǎn)自媒體，尤其是一些號稱大號的自媒體都在這樣“教育”普通民眾。
這樣的說法對嗎？客觀地講，柯南認為不能算完全不靠譜，但一定屬于不全面，話說半吊子的狀況。
現(xiàn)在的上海二手房市場，遠沒到市場態(tài)勢明顯反轉的關鍵時間節(jié)點，充其量不過是“小荷才露尖尖角”的狀態(tài)。賣方整體仍然“倔強”得很，買賣雙方從整體性上看，都還沒有“向前一步”的決心和意愿。
所以“漏”不是一定沒有，但此時出現(xiàn)的“漏”只專屬于極少部分市場經(jīng)驗豐富，對各類房屋“尿性”認知全面的老手，但即使是這樣的老手，此時撿漏還需要相當大的運氣加持。非此等老手，現(xiàn)在基本只有“洗洗睡”的份。
不過，市場基調(diào)已經(jīng)明顯擺在那了，未來撿漏好機會出現(xiàn)的概率增大，頻率變快，當是大概率事件。
說到這，大家可能會問：何時會出現(xiàn)？由于我們房地產(chǎn)市場的詭異特性，這個準確時間節(jié)點，大羅神仙也算不準，但我們依然可以從一些市場態(tài)勢的細微變化中看出或是預感到一些端倪。
端倪一：大中介公司，尤其是綠皮公司，外網(wǎng)中的房源數(shù)量持續(xù)穩(wěn)定的逐月增多，同時時不時出現(xiàn)一些之前未見到過的品相好的房源，且此類房源還沒在短時間內(nèi)被消化掉。
端倪二：無論是中介的外網(wǎng)還是內(nèi)網(wǎng)，房源整體掛牌價格下探幅度接近甚至超過10%，特別是一些優(yōu)質(zhì)房源的掛牌價格也出現(xiàn)類似的波動幅度。
端倪三：“涉稅評估價”整體性有所調(diào)整，和稅務系統(tǒng)的評估價的整體水平開始接近。
端倪四：部分銀行放貸開始略微爽快點，不再像現(xiàn)在這樣磨磨嘰嘰了。
只有上述這些變化在實際市場中開始冒頭出現(xiàn)，或才能說明市場態(tài)勢有了真正意義上的反轉。那個時候才是屬于普通經(jīng)驗不算豐富的購房者的撿漏好時機。
這樣的時機說起來容易，真要把握也非易事。許多人是不可能第一時間看出上述端倪的，等明顯了才發(fā)現(xiàn)，好機會也錯過了，即便仍存在機會，爭搶的人也必定增多，搶到的概率大減。
如果真的有強烈意愿要在接下來的二手房市場中撿漏的，一要做足“功課”，二確實要尋個內(nèi)行“助攻”。
問題三：拍賣房撿漏靠譜嗎？
房貸三價就低讓二手房交易速凍，不少依賴貸款程度高的買房者不得不瞬間“躺平”。于是就有媒體開始描繪“法拍房”的美好景象。
法拍房折扣大；法拍房貸款不用“三價就低”；調(diào)查到位的話，大部分法拍房風險可控。這樣的宣傳有錯嗎？
“沒錯”！但這只是事情的一個方面，事情還有其另一個方面。
法拍房折扣大，但貓膩也不少，剔除貓膩通常也要付出不菲的成本；法拍房貸款不用“三價就低”，但貸款時限或許不由拍到者做主；盡調(diào)到位，法拍房風險或許不大，但一旦有疏漏，產(chǎn)生的風險，可能會讓拍到者扛得相當辛苦。
法拍房一直都有撿漏的好機會，并沒有因為現(xiàn)在二手房政策的變化而變得更多，所以沒必要拿出來重點“吹噓”一下。
法拍房撿漏對于絕大部分普通購房者來講，就好似吃“河豚魚”，味道確實誘人，但要三思“中毒”的風險。
即使那些號稱專業(yè)搞法拍的，也難免會“濕鞋”。如果其說話太過信誓旦旦，那你必須要大打折扣地聽。
除了法拍房，市場中還有一類拍賣房源，那就是國資房屋拍賣。按照現(xiàn)行規(guī)定，屬于國資委的房屋必須通過公開拍賣流程進行轉讓。
跟法拍房不同的是，這些拍賣房屋往往會通過線下渠道，包括中介渠道在內(nèi)，先探路一下市場行情，尋找一些潛在目標客戶。
此類型的拍賣房屋，從房屋本身的風險系數(shù)看要小于法拍房，價格上也未必比法拍房貴多少。這類房屋的風險主要集中在實際負責操作的操盤者靠不靠譜。
法拍房的靠譜程度決定于盡調(diào)是不是真的到位，國資房拍賣的靠譜程度取決于渠道線的長短度以及線上人員的可靠度。歸根到底，想以此方式“撿皮夾子”，一要自身經(jīng)驗過硬，包括房地產(chǎn)經(jīng)驗以及識人處事的經(jīng)驗；二要有較強的“愿賭服輸”的心理素質(zhì)。
問題四：現(xiàn)階段買房者該做些啥？
這個問題貌似有點“傻”，絕大部分買房者現(xiàn)階段不都在做同一件事嗎？“等”！
沒錯，不管是被動，還是主動，確實要等，但等也要有正確的姿勢。
如果要想在將來某個時刻撿漏二手房，那么現(xiàn)在就不能“瞎等”，要做好撿漏前的相關準備工作。
① 正確認識“撿漏”的意義
“撿漏”絕對不是單純指價格低，“撿漏”是價格和房屋品質(zhì)綜合考量的產(chǎn)物?！皳炻备荒芤猿诪榻K極目標。
在這輪政策時間段內(nèi)，如果能在未來某個時刻有幸把握到一套品質(zhì)不錯，價格接近2019年下半年或是2020年上半年的二手房，那就可以算得上是“贏家”了。
② 做好二手房房源的功課
隔三差五地關注各大中介的外網(wǎng)，時不時地和中介小哥打聽其公司內(nèi)網(wǎng)房源的變化，更關鍵的是要找買房周邊小中介公司，尤其是上海本地人開的中介了解情況，他們掌握的獨有好房源開始價格松動了，那才是市場真正開始反轉的強烈信號。
③ 明確貸款上限以及可能的動態(tài)變化
這點相當重要，它直接決定你未來買房需不需要降維選房或是降維撿漏，同時還關乎你將來買房會不會被動違約。
你或許會有疑問，三價就低不是說是開盲盒嗎？如何搞清楚能貸多少款呢？關于這個問題，若有興趣，可以私信我后加V，我們單聊。
④ 做好“犧牲”的心理建設
這點是專門針對置換型買房者的。對于這類買房者而言，若要全款較快到位，就必須在價格上做出重大犧牲，至少不能少于10%；若不想或完全不能在價格上犧牲太多，則必須在全款到位的時間上做出重大犧牲。
兩種犧牲必選其一，兩種犧牲各有利弊，但代價都不算很小，不過付出總可能會有回報，選擇其一做出犧牲，未來撿漏的機會都有可能增加不少。
若是都不愿意，那就干脆暫時撤牌不賣，好處是暫時不用糾結煩惱，后遺癥是錯失撿漏機會的遺憾概率或會飆升。
⑤ 交一個真正能“助攻”的行業(yè)中人
這點就不再多廢話了，說過不下數(shù)十次了。愿意付諸行動的，機會出現(xiàn)事半功倍。關鍵是自身是否有足夠社會閱歷和識人之明。
我是樓市柯南，一名資深的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，還原最底層的房地產(chǎn)現(xiàn)實，講述老百姓最關心的房地產(chǎn)話題。我的觀點和意見或許會有偏頗，但我保證本著良心講自己的想法，用最接地氣的方法講自己的認知，希望能幫助到需要的朋友。如果覺得柯南的文章還有些看頭，不妨給推薦推薦，希望我的一些經(jīng)驗和經(jīng)歷能幫助到更多需要的朋友。若有問題可以隨時在評論區(qū)聯(lián)系我或是私信我。感謝每一位看完文章的朋友！柯南一直在這里等待你的關注！
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