最近，除了購買新建的房地產(chǎn)外，二手房也成為不少人的選擇。

二手房交易的流程

第一步，買賣雙方建立信息溝通渠道。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

第二步，如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可選擇交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。

買賣雙方通過協(xié)商,對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

第三步，買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。

買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù),對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

第四步，立契。

房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

第五步，繳納稅費。

稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

第六步，辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。

第七步，對貸款的人來說，在與賣方簽訂完房屋買賣合同后，由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

第八步，買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二手房交易需要繳納哪些稅費

1、營業(yè)稅

個人轉讓住房應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。

個人購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

2、契稅

住宅90平以下1%，住宅90-144平以下1.5%;其它都收3%。

3.個人所得稅

房產(chǎn)證頒5年以內(nèi)銷售，按銷售價格1%征收所得稅，房產(chǎn)證頒發(fā)5年以后銷售的，能證明是賣家賣的家庭居住生活唯一用房的，可以免所得稅;

納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，可按3%的比例核定征稅;

個人轉讓自用五年以上，并且是家庭生活用房，其所得暫免征個人所得稅。

4.評估費

一般過戶不需要銀行按揭，免評估費;評估費—般是千分之2到千分之五左右。

5.附加稅費

城市維護建設稅隨營業(yè)稅征收，計稅金額為營業(yè)稅的實際繳納稅額。稅率根據(jù)地區(qū)劃分別是7%、5%、1%即市區(qū)7%、縣城或鎮(zhèn)5%、不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)1%。

6.印花稅

個人出售房產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，屬于“產(chǎn)權轉移書據(jù)”征稅項目，按合同所載金額萬分之五繳納印花稅。

不只是房產(chǎn)出賣方要繳納印花稅，房產(chǎn)購買方也應繳納印花稅。

出賣雙方所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同應繳納的印花稅數(shù)額和房產(chǎn)出賣方相同。

需要注意的是，由于目前全國各地樓市狀況不一樣，二手房的相關稅費也會有一些差異。

比如在上海、深圳等地，為了調(diào)控樓市，對于非普通住宅的認定標準就不一樣，這樣也導致征收的稅費也不一樣。

以深圳為例，總價750萬以上，同時容積率在1.0 (含）以下，同時套內(nèi)面積120(含本數(shù))平以上或者建筑面積144(含本數(shù))平以上，就屬于非普通住宅。

而在上海，非普通住宅的要求就跟深圳有所區(qū)別，比如在內(nèi)環(huán)內(nèi)，總價超過450萬的房子就屬于非普通住宅，而在內(nèi)外環(huán)之間，總價大于310萬的就屬于非普通住宅。

而像有些地方為了扶持樓市或著其它需要，也會采取地方性的政策優(yōu)惠，可能就會有相關稅費的減免。

總之，買房之前，一定要清楚當?shù)氐木唧w規(guī)定。雖然二手房的稅費標準全國是一致的,但由于不同地方政策標準不同,具體還是以當?shù)卣邽闇省?/p>

二手房交易注意事項

1、看房屋產(chǎn)權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

2、看土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利。

還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說如果還按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量，就有點不劃算。

好了，今天就說到這里，如果你還有什么疑問，也歡迎在評論區(qū)留言討論。

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