最近，好幾個(gè)朋友都在琢磨換房。
一個(gè)朋友，結(jié)了婚，有了孩子，準(zhǔn)備把父母接來(lái)蘇州，原本的小三房就顯得有點(diǎn)兒擁擠。
另一個(gè)朋友，住在古城，拿老破小做跳板，今年買方市場(chǎng)利好，于是準(zhǔn)備踏著跳板實(shí)現(xiàn)換房大計(jì)。
他們是占據(jù)市場(chǎng)比例相當(dāng)大的一類購(gòu)房者，因?yàn)榧彝ソY(jié)構(gòu)發(fā)生改變，或者追求品質(zhì)，想要置換一套更舒適的房子。
這種需求是迫切的，也是必需的。
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據(jù)統(tǒng)計(jì)，從3月樓市重啟至今，5個(gè)月時(shí)間，蘇州市區(qū)（含吳江）已有近4萬(wàn)套新房領(lǐng)證入市，平均每個(gè)月8000套左右房源上新。
而在剛過去的7月，蘇州新房住宅網(wǎng)簽5974套。5個(gè)月的成交套數(shù)3萬(wàn)套左右，很明顯的表現(xiàn)出供應(yīng)＞需求的趨勢(shì)。
雖然在上半年有幾個(gè)月明顯看到蘇州樓市回暖，更是在6月份達(dá)到了今年目前為止的峰值，但通過最近對(duì)市場(chǎng)的了解，蘇州新房市場(chǎng)確實(shí)在走弱，并且表現(xiàn)很明顯。此外，購(gòu)房者買房沒有那么急迫了。
不倒掛的限價(jià)樓盤，沒有價(jià)值預(yù)期的樓盤，幾乎都處于橫盤狀態(tài)，去年一些還要搖號(hào)的樓盤現(xiàn)在開盤都賣不動(dòng)。
蘇州城市格局不斷拉大，市場(chǎng)上產(chǎn)品不斷升級(jí)。蘇州樓市也逐步邁入改善時(shí)代。
依據(jù)克而瑞2020年1-7月商品房銷售榜單可以看出，成交面積排行前十的項(xiàng)目有7家都是改善樓盤，均價(jià)超3萬(wàn)元/㎡，還有3家是高性價(jià)比神盤，足以表明，蘇州樓市現(xiàn)在主要是改善的時(shí)代。
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如今的蘇州房?jī)r(jià)：園區(qū)古城4萬(wàn)；市區(qū)大部分3萬(wàn)、新板塊普遍2萬(wàn)+……
改善置換成本高，也意味著你一但下定，下次再置換可能將要經(jīng)過漫長(zhǎng)的時(shí)間，簡(jiǎn)而言之“低頻改善，錯(cuò)定誤終身?！?/p>
目前蘇州施行的調(diào)控政策下，購(gòu)房機(jī)會(huì)用一次便會(huì)面臨更加嚴(yán)峻的形勢(shì)。
1、滿足購(gòu)房條件的非蘇州人可也僅可買一套；
2、蘇州戶口可買三套，不過買一套后一套的成本隨即上升【首付比例，房貸利率的上調(diào)】
隨著房住不炒的深入人心，在改善為目的的置業(yè)中，一定要找到定位居住而非投資為意圖的項(xiàng)目，而這樣的房源價(jià)格肯定是最穩(wěn)定的，因?yàn)閮r(jià)值在，定位準(zhǔn)！
目前，在蘇州樓市的定義中，剛需、改善的定義邊界越來(lái)越模糊，位于中間地帶的剛改項(xiàng)目越來(lái)越多。同時(shí)，真正主城區(qū)核心區(qū)域的高端改善項(xiàng)目不僅稀缺而且價(jià)格也是水漲船高。
認(rèn)真研究一下市場(chǎng)上的新盤，戶型設(shè)計(jì)的精度越來(lái)越苛刻，功能也越來(lái)越強(qiáng)大。88㎡的戶型做三室，面積上更剛需，但功能山偏改善，的確是考驗(yàn)設(shè)計(jì)師的功底。
如果說，純剛需挑選項(xiàng)目更多的要考慮房?jī)r(jià)、距離公司的通行時(shí)間等理性指標(biāo)的話，那么改善購(gòu)房者更多要考慮的就是感性指標(biāo)。
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針對(duì)改善購(gòu)房者，選盤實(shí)操建議來(lái)了！
買房，要考慮很多指標(biāo)，從宏觀上來(lái)看地段、品質(zhì)、價(jià)格、品牌等都是需要重點(diǎn)關(guān)注的因素。
“地段論”因李嘉誠(chéng)而火，對(duì)于投資型購(gòu)房者的指導(dǎo)意義非常直觀。但是，對(duì)于改善類自住型購(gòu)房者而言，產(chǎn)品品質(zhì)是不得不著重考慮的因素，甚至在一些情況下，地段需讓位于品質(zhì)。畢竟你買房子首先是為了住的，宜居性是重中之重。不然買來(lái)之后，每天的居住體驗(yàn)會(huì)很糟糕。
舉個(gè)例子，兩個(gè)樓盤，一個(gè)是地鐵上蓋但品質(zhì)一般，一個(gè)距離地鐵稍遠(yuǎn)但品質(zhì)更好。如果是首套剛需可以考慮忍受軌道交通的噪音選擇出行便利，如果是改善購(gòu)房者可以犧牲交通選擇后者。
當(dāng)然，地段與品質(zhì)俱佳的產(chǎn)品一定是首選，但其價(jià)格肯定不菲。
從微觀上來(lái)看，社區(qū)品質(zhì)往往由開發(fā)商品牌、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等組成，這要求購(gòu)房者要在地段之外，認(rèn)真的考察這些要點(diǎn)。
此前，克而瑞蘇州也有為大家盤點(diǎn)蘇州改善盤集中的11大板塊。
就蘇州目前的市場(chǎng)而言，獅山和園區(qū)核心仍是當(dāng)紅首選，但園區(qū)樓盤寥寥無(wú)幾，獅山今年存量相對(duì)多，但是學(xué)區(qū)好、配套強(qiáng)，統(tǒng)統(tǒng)改善面積，紙面倒掛1W+，門檻500W，限價(jià)紅線4W。這兩個(gè)區(qū)域，有名額、有能力、有人才資格的置換購(gòu)房者，建議入手就是了。
尹山湖和青劍湖，都受園區(qū)核心輻射明顯。不過青劍湖可選擇的很少，僅有天閱湖濱、頤和公館；尹山湖在新房市場(chǎng)上，2019年4月，碧桂園以高價(jià)拿地，刷新區(qū)域樓面價(jià)，沉寂多年的尹山湖再發(fā)聲。到目前，板塊內(nèi)已經(jīng)集結(jié)了4個(gè)項(xiàng)目，并且部分已入市。
此外就是高鐵新城、科技城、太湖新城，筆者在此不贅述了，之前也有寫過，大家可以鏈接進(jìn)去看看：高鐵新城vs科技城vs太湖新城！新蘇州人，你pick哪里？
不過隨著今年上半年土拍火熱之后，不少項(xiàng)目都快馬加鞭，各個(gè)區(qū)的新房讓人眼花繚亂，一些新的改善盤也即將入市，在這里可以簡(jiǎn)單給大家提一下，以期做出更好的選擇。
青劍湖、奧體板塊的供貨即將消耗殆盡，園區(qū)接下來(lái)婁葑、勝浦即將接力成為供應(yīng)主力。
上半年新城競(jìng)得勝浦14、15姊妹地塊。前段時(shí)間兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃就已經(jīng)公示，都將打造園區(qū)精裝小戶型。
輝映時(shí)代花園效果圖
輝映時(shí)代花園由新城+路勁+招商一起打造，三大前瞻房企品牌的加持，位于園區(qū)自貿(mào)區(qū)，擇址高貿(mào)新城中軸生活區(qū)，必將成為園區(qū)下一個(gè)中心。
城市展廳已開，園區(qū)永旺、湖東歐尚、高貿(mào)新城三展同開，亮相蘇州。
婁葑的朗詩(shī)和風(fēng)熙華雅苑、新希望·錦麟芳華兩個(gè)項(xiàng)目城市展廳都已經(jīng)公開，都位于湖西。
新希望·錦麟芳華效果圖
新希望·錦麟芳華，位于園區(qū)東興路、常臺(tái)高速西，共打造18幢高層住宅，精裝修，戶型在90—140㎡之間。
朗詩(shī)和風(fēng)熙華雅苑位于湖西，共1193戶，由17幢小高層組成。小區(qū)四通八達(dá)，西側(cè)是常臺(tái)高速，去姑蘇區(qū)園區(qū)都很方便。
蘇州“地王”中國(guó)鐵建·拙政江南案名已公布，11棟蘇式別墅，56院，售樓處也即將公開。
虎丘下，山塘旁的天健山棠春曉別墅項(xiàng)目終于揭面，172棟合院別墅。項(xiàng)目純別墅，地上建筑高三層，總高9米，地下一層為地下車庫(kù)。8月中下旬公開售樓處，項(xiàng)目開盤時(shí)間待定。
濱江東原·印·江瀾效果圖
東原上半年一連拿下蘇州3宗地，4月拿下的姑蘇區(qū)熱電廠地塊案名已公布——印長(zhǎng)江。新區(qū)滸墅關(guān)板塊的印·江瀾也是東原的項(xiàng)目，和杭企濱江一起合作，項(xiàng)目位于新區(qū)滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)文昌路東、大同路綠化地北，東側(cè)靠大運(yùn)河，與大白蕩城市生態(tài)公園僅一街之隔。
另外南山北新區(qū)項(xiàng)目案名也已經(jīng)公布為南山·云熹花園，由南山&保利共同開發(fā)。容積率2.2，位于新區(qū)永旺西（惠昌路與風(fēng)桅路交匯處），項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)781戶。
大品牌開發(fā)商的項(xiàng)目，會(huì)認(rèn)為品質(zhì)更有保障，小品牌開發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)格往往會(huì)更優(yōu)惠。刨除一些硬性指標(biāo)，買房，其實(shí)是一件非常感性的事情，有些人的眼光你永遠(yuǎn)學(xué)不會(huì)，但謹(jǐn)記適合的才是最好的。
對(duì)于今日的話題有何見解，歡迎留言，我們一起討論。
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