我是成熟的。是全國資深房地產(chǎn)投資專家。你遇到晚買房的軍人，現(xiàn)在為5000人提供買房的最佳解決方案。

提問：您好，購買二手房的技巧和流程，需要注意的都有什么？

回答：買二手房的主要流程為:

選房—看房—確定房子—簽約—貸款—交房。

1.一定要調(diào)查清楚業(yè)主賣房的原因，這決定了業(yè)主賣房子的心態(tài)，好不好砍價。

2.問清楚房子的學位有沒有使用。一旦用過了，就會鎖定三到五年，自己要是有小孩或者是未來自己賣房的話都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍價了。

3.確定房子是否出租，買賣不破租賃，租客有優(yōu)先購買權(quán)，必須讓租客放棄。這一點在后期簽二手房買賣合同時候注意修訂條款，或者寫補充協(xié)議，以規(guī)避風險。

4.房子是否有抵押，如果有，問清楚欠款多少，因為這個關(guān)系到你贖樓交多少擔保手續(xù)費和贖樓利息。因此盡量考慮買紅本在手的房子。

5.一定要挑選一個專業(yè)靠譜的中介，中介不宜過多，問合同、問手續(xù)流程都必須清楚到位的中介。

6.購房成本包括各種稅費、中介費、贖樓費、貸款的評估費等等。一定要和中介談好中介費，其中按揭服務(wù)費也可包括其中。對待評估價要謹慎，不要存在僥幸心理，一定要選擇性價比高的房子。個人所得稅滿五唯一免征。

7.提前預(yù)覽合同，摳合同的細節(jié)。作為買方，一定要仔細讀條款，然后選擇對自己有利的條款。特別是一些懲罰條款。關(guān)于稅費一定要寫清楚由哪方承擔。房屋的基本情況要寫詳細，防止房屋產(chǎn)權(quán)糾紛。

8.交房前，一定要看看房子是否漏水等等。讓業(yè)主把小區(qū)門禁卡、鑰匙、空調(diào)板都給你。

提問：星叔，請教下，那種紅本房舊改，如果有已經(jīng)2套房的我買，可以實現(xiàn)開發(fā)商改名破限購嗎？

回答：深圳現(xiàn)在嚴厲的限購之后，有些人外流了，有些人開始關(guān)注特殊產(chǎn)品了。我給個中肯的建議，兩者都不要。

錢出去了，可能回不來，下了車，就不一定能再上車了

回遷指標，小產(chǎn)權(quán)，軍產(chǎn)，公寓，這些建議都不要碰。土豪煤老板可以隨意。

農(nóng)民房、回遷房，也有人買這種房子上當受騙的。謹慎。

紅本商品房的拆遷舊改，深圳沒幾個項目。而且，這些都是產(chǎn)權(quán)清晰，哪有什么免資格的更名空間？

提問：星叔，非常感謝您一直提供了很多有價值的房產(chǎn)信息。現(xiàn)想咨詢您個問題：
坐標鄭州，上班在CBD附近，市里有一套兩居室，現(xiàn)想買一套三居室，總價預(yù)算100萬左右，主要老人?。ㄗ詈媚軡M足我們每周有一半時間和老人住在一起，我工作時間相對寬松）。在網(wǎng)上看中牟萬科榮成云圖這個樓盤挺喜歡，不太清楚周邊具體狀況，以及未來周邊發(fā)展規(guī)劃。我們可以長期持有，至少近15年內(nèi)肯定不出手，不知道可不可買。如果這個想法不太靠譜，望您閑暇時間能給與指導意見。十分感謝！
回答：都是普通老百姓，買房不要任性。
工作地點在CBD,且市內(nèi)已有一套兩居室，那么建議你把給老人養(yǎng)老的這套房子買在你現(xiàn)在居住的這套房子周邊，不要太遠，資金不足的話，小一點也行。

一是方便日常走動；

二是從財富角度考慮，核心城區(qū)的房產(chǎn)是資產(chǎn)，是財富；

而遠郊的房子只是鋼筋混凝土壘成的建筑。
另一方面，不要誤解了養(yǎng)老房產(chǎn)，認為老人適合住在荒郊野外。其實老人更害怕孤獨，雖然你可以經(jīng)常過去。

如果你堅持這個想法，建議你給老人在中牟那附近租個房子住半年試試，喜歡了再買也不遲。因為這種遠郊樓盤，一年兩年不會漲價。

提問：星叔，問一個題外話，我對現(xiàn)在的工作不感興趣怎么辦？沒有做下去的動力，該不該辭職？怎么把興趣變成工作來做呢？
回答：不要輕易妄想將工作與興趣愛好、夢想相結(jié)合

工作的本質(zhì)就是壓榨，只是不同類型的工作，程度不同，回報不同。 當你小時候，看到酷酷的建筑師，畫著酷酷的建筑圖，說：長大后我要當建筑師，這是我的愛好、我的夢想。事實是，每天對著電腦加班畫圖、領(lǐng)導或甲方一句話，重新畫，日以繼日，眼睛干澀、發(fā)量減少、年紀輕輕肩周炎，偶爾還會傳來同行在畫圖中猝死的噩耗。此時你唯一的夢想是，只要別讓我畫圖，干什么都行。

任何事物和壓榨綁在一起，就會喪失它的趣味，什么價值感、成就感，都會煙消云散。

工作并不會按你的成長計劃來，并不是每次都會有新類型、新挑戰(zhàn)讓你興奮，畫圖生涯，光畫樓梯畫三個月，完成一個樓，下一個樓更簡單，重復重復，公司為了賺錢，會接很多項目，不是工作人員可以挑的。領(lǐng)導為了迅速安全完成工作，不會要你創(chuàng)新突破，類似的改一下，和哪個項目差不多，關(guān)鍵是不要出錯、按時交付。不是領(lǐng)導不進取，是手上那么多項目，那么多客戶在催，沒有辦法。

做到一定階段，你要參加多個項目，畫很多圖，每個圖都有時間節(jié)點，都在趕，你無法用心的去畫圖，用心去享受畫圖的過程，慢慢的，你沒有心情學東西，沒有時間精力學東西，也學不到東西，只有頹然、憔悴、麻木賺錢收工，每次最希望的就是把圖交上去，領(lǐng)導說不用改。

提問：星叔您好，目前我在上海有兩套房子，一套莘莊地鐵口03年的兩房，價值700萬無貸款目前出租，另外一套徐家匯學區(qū)房自住，98年塔樓兩房，價值800萬有200萬貸款，近五六年都會住學區(qū)房，不會用到莘莊房子。手里有現(xiàn)金80萬，為讓財產(chǎn)增值，我目前有幾個方案，麻煩星叔提建議：1.將莘莊房子置換，買入900左右房子。但是買在哪里呢？大虹橋？張江？還是內(nèi)環(huán)？2，現(xiàn)有兩套房子不動，莘莊房子抵押，辦離婚用抵押款再買一套200-300萬左右小房子。同樣的問題，小房子買在哪里？市區(qū)老破小還是郊區(qū)？3，房子不動，也不辦離婚，直接去肥西買一套小住宅。

回答：在一線城市買房置業(yè)，正確的做法是這樣的：

第一、只要有房票、有首付，就及時上車，不要猶豫。

第二、已經(jīng)上車了，想置換更好的房子，就先買后賣，防止踏空。 第三、沒有買到更好的房子，不要輕易將手上的房子賣出，特別是一線城市的房子，在做出賣出的決定的時候更是要慎之又慎！

所以投資我傾向于方案二，截斷抵押融資，然后作為下一套首付繼續(xù)買入。一線城市房子好比就是一只會下金蛋的鵝，我們可以吃蛋，但絕不能殺鵝。 不過總價200-300就不建議買上海了，因為沒有什么選擇性，不如退而求其次，去強二線買一套，比如杭州 武漢 成都 重慶。

以上問答來自“星叔房談”公眾號粉絲提問精選，關(guān)注后可以向我提問+贈送全國各大城市最有價值的板塊和樓盤。