產(chǎn)業(yè)委員會(huì)委員應(yīng)該滿足什么法律條件？業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何同意物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？小區(qū)的公共收入該如何使用？特別維護(hù)資金余額達(dá)到法定籌集標(biāo)準(zhǔn)時(shí)如何重新組織？如果出現(xiàn)緊急維修問題，如何處理？這些都是與市民生活密切相關(guān)的問題。

修正后的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》今起正式實(shí)施，其中針對這些住宅小區(qū)“急、難、愁”問題給出了解決方案。

據(jù)了解，原《規(guī)定》自2011年實(shí)施以來，在加強(qiáng)政府指導(dǎo)監(jiān)督、完善業(yè)主自治管理、提升物業(yè)服務(wù)水平、保障住宅使用安全等方面發(fā)揮了積極作用，本市住宅物業(yè)管理工作取得了階段性成效。但隨著上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了很多新情況，例如，近年來一些行之有效的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和做法需要加以立法規(guī)范，國務(wù)院取消了物業(yè)管理人員職業(yè)資格認(rèn)定和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批事項(xiàng)，本市原區(qū)房管局所屬的房管辦全部下沉至街鎮(zhèn)等。同時(shí)，住宅小區(qū)內(nèi)一些一直未得到根本解決的老問題和新的“急、難、愁”問題互相交織，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和停車收費(fèi)價(jià)格放開后缺乏議價(jià)機(jī)制、專項(xiàng)維修資金續(xù)籌和使用難、公共收益使用賬目不透明及停車難等問題日益凸顯。

而在修正后的新《規(guī)定》中，吸收了本市近年來在創(chuàng)新社會(huì)治理、加強(qiáng)基層建設(shè)及住宅小區(qū)綜合治理方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國家審批制度和本市房屋管理體制改革的實(shí)際情況，對住宅物業(yè)管理中存在的突出矛盾和市民群眾關(guān)心的熱點(diǎn)問題提出了解決方案。

例如，進(jìn)一步理順物業(yè)管理?xiàng)l塊關(guān)系，理順居(村)委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三者關(guān)系，并對社區(qū)黨建引領(lǐng)作了原則性規(guī)定；規(guī)范業(yè)委會(huì)組建和日常運(yùn)作，通過更詳細(xì)、更有針對性的規(guī)定，確保業(yè)委會(huì)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)；新增物業(yè)服務(wù)合同備案制度，便于及時(shí)了解和掌握為住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)主體、服務(wù)價(jià)格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)情況，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的日常監(jiān)督檢查；明確開發(fā)商在業(yè)主大會(huì)成立前不得擅自調(diào)整前期物業(yè)合同中約定的產(chǎn)權(quán)車位租賃價(jià)格，設(shè)立了業(yè)主大會(huì)成立后開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位調(diào)整租賃價(jià)格的備案制度，解決實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)情況下開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位亂漲價(jià)問題；明確市房管部門定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)協(xié)會(huì)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測信息，實(shí)行包干制收費(fèi)方式的小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整前必須經(jīng)過審計(jì)或者評(píng)估，促進(jìn)形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)議價(jià)機(jī)制；進(jìn)一步規(guī)范公共收益的用途和使用程序，優(yōu)化專項(xiàng)維修資金續(xù)籌機(jī)制和緊急維修的相關(guān)程序，加強(qiáng)住宅小區(qū)資金監(jiān)管，強(qiáng)化政府托底義務(wù)。

新版《規(guī)定》于今天起正式施行。

附新版《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》Q&A

問：業(yè)主在住宅物業(yè)管理活動(dòng)中，享有哪些權(quán)利？

答：業(yè)主在住宅物業(yè)管理活動(dòng)中，享有如下10項(xiàng)權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

問：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行什么義務(wù)？

答：業(yè)主在住宅物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)依法履行如下8項(xiàng)義務(wù)：

（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（六）履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任；

（七）向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

問：業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合什么法定條件？

答：業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的業(yè)主。業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

問：發(fā)生哪些情形，業(yè)主委員會(huì)委員資格會(huì)被終止？

答：已不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職的業(yè)主委員會(huì)委員，其委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職的業(yè)主委員會(huì)委員，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過，其委員資格終止；拒不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上或者違反書面承諾的業(yè)主委員會(huì)委員，業(yè)主大會(huì)可以罷免其委員資格。

問：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何商定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)或者委托第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。

市房屋行政管理部門將發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。

問：小區(qū)的公共收益應(yīng)當(dāng)用于哪些方面？

答：公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充且補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于公共收益金額的百分之五十。公共收益補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金后的剩余部分，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理活動(dòng)的審計(jì)費(fèi)用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護(hù)費(fèi)用或者物業(yè)管理方面的其他需要。

問：當(dāng)專項(xiàng)維修資金余額達(dá)到法定籌集標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，如何續(xù)籌維修資金？

答：專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)啟動(dòng)再次籌集程序，再次籌集的具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)作出決定。

專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約未就再次籌集專項(xiàng)維修資金進(jìn)行約定，且業(yè)主大會(huì)在90日內(nèi)未作出決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面通知專項(xiàng)維修資金開戶銀行向需要交納專項(xiàng)維修資金的業(yè)主發(fā)出交款通知，通知其應(yīng)交金額和交納時(shí)間。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自收到交款通知之日起90日內(nèi)，一次性將專項(xiàng)維修資金賬戶余額補(bǔ)至首期籌集金額的50%。

問：哪些情形可以啟動(dòng)緊急維修程序使用專項(xiàng)維修資金？

答：發(fā)生下列情形，不屬于工程質(zhì)量保證范圍且需要使用專項(xiàng)維修資金的，可以啟動(dòng)緊急維修程序：

（一）水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的；

（二）電梯故障，電梯專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)出具整改通知書要求停運(yùn)的；

（三）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門出具整改通知書的；

（四）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn)，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；

（五）屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。

問：遇到緊急維修事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)確不同意使用專項(xiàng)維修資金，該怎么處理？

答：業(yè)主大會(huì)成立后，遇到緊急維修事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)報(bào)告，并向業(yè)主委員會(huì)提出列支專項(xiàng)維修資金的申請，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后組織實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)對維修、更新方案未在七日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財(cái)產(chǎn)安全情形的，區(qū)房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，憑審價(jià)報(bào)告和區(qū)房屋行政管理部門出具的支取通知，在專項(xiàng)維修資金中列支。

（看看新聞Knews記者：朱正炎 編輯：范燕菲）