開(kāi)年以來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)的樓市調(diào)控，如井噴般出現(xiàn)。1月份累計(jì)發(fā)布調(diào)控政策42次，2月增加到45次，三月則更密集，達(dá)到了48次。
4月才剛開(kāi)始，調(diào)控還在繼續(xù)加碼。
安徽合肥，民眾一邊喊出“把合肥還給剛需”的口號(hào)，政府一邊打響中部省會(huì)的樓市調(diào)控第一槍。
連續(xù)漲價(jià)59個(gè)月的西安，立即緊隨其后，推出史上最嚴(yán)調(diào)控政策，從土地，限購(gòu)，信貸等全方面扼住了樓市的喉嚨。
近日，住建部又約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通五個(gè)城市負(fù)責(zé)人。各個(gè)城市的調(diào)控政策，已然形成了你方唱罷我登場(chǎng)的場(chǎng)景。
然而這種局面，其實(shí)早有征兆。
自從兩會(huì)上總理再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒‘之后，全國(guó)樓市范圍內(nèi)的調(diào)控政策，就開(kāi)始了一場(chǎng)貓鼠游戲。
哪座城市的房?jī)r(jià)膽敢冒頭，就會(huì)被砸地鼠的錘子狠狠敲下，全國(guó)調(diào)控一盤(pán)棋的形式，已經(jīng)非常形成了。
顯然，這樣的大環(huán)境下期待樓市出現(xiàn)大漲行情，非常不現(xiàn)實(shí)，未來(lái)各個(gè)城市的樓市行情會(huì)怎么走，這才是我們需要關(guān)心的。
而找到這個(gè)問(wèn)題的答案也不難，找到一個(gè)“風(fēng)向標(biāo)城市”，觀察它的樓市行情，就一通百通了。
那么問(wèn)題來(lái)了，誰(shuí)能夠成為風(fēng)向標(biāo)城市？
02
北京，全國(guó)調(diào)控風(fēng)向標(biāo)
我的答案是：北京。
選擇北京作為風(fēng)向標(biāo)的理由如下：
首先，作為一線城市里的領(lǐng)頭羊，北京的政策敏感度一向是最高的。所以，所有在其他城市落地的政策，其實(shí)都在北京已經(jīng)率先實(shí)現(xiàn)了。
譬如說(shuō)，被很多城市模仿的限售價(jià)和新房出售年限的政策，在三年前，北京就有了“限競(jìng)房”政策。
而最近各個(gè)城市開(kāi)展的集中供地，其實(shí)去年北京就有了這樣的政策雛形。
這種情況形成的原因，也很好理解。
北京是頂層政策的發(fā)源地，很多全國(guó)性樓市政策正式國(guó)推廣前，是需要在試驗(yàn)田里小范圍試驗(yàn)的，因此北京樓市就是最方便的試驗(yàn)田。
其次，北京作為國(guó)內(nèi)最早的一批國(guó)際大都市，商品房市場(chǎng)一直是全國(guó)范圍內(nèi)最成熟的。別的城市當(dāng)前的市場(chǎng)行情，都有北京10年前行情的影子，因?yàn)楸本┰缇徒?jīng)歷過(guò)那些時(shí)期了。
最后，北京的調(diào)控，其實(shí)比其他城市來(lái)的都更早。所以在當(dāng)下的北京樓市出現(xiàn)的市場(chǎng)情況，會(huì)是很多其他新一線或者二三線城市在調(diào)控后將會(huì)發(fā)生的。
03
成交火熱，但價(jià)格穩(wěn)定
那么，當(dāng)我們確立了北京作為被調(diào)控城市未來(lái)預(yù)期的風(fēng)向標(biāo)之后，我們關(guān)心的是：
被提前調(diào)控的北京樓市，當(dāng)下到底是什么情況？
數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊。
先上幾組最近北京樓市的數(shù)據(jù)。根據(jù)建委的公開(kāi)消息，剛剛過(guò)去的3月，北京二手房住宅的成交量，達(dá)到了22172套。
這個(gè)數(shù)字，比2019年3月的成交量，增加38.14% ，比起2018年3月，多了98.74%，幾乎翻倍。
對(duì)比2020年3月疫情期間，就多了更多，幾乎翻了兩倍。
所以，2021年的第一季度，作為全國(guó)調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的北京，成交量創(chuàng)下了過(guò)去4年里的新高。
在如此火爆的成交數(shù)據(jù)面前，北京樓市本該處于烈火烹油的狀態(tài)里了。但奇怪的是，在社交媒體上，我們并沒(méi)有聽(tīng)到太多的聲音。
原因出在哪里？?jī)r(jià)格沒(méi)漲。
我們判斷一座城市的樓市狀態(tài)，一般是兩個(gè)指標(biāo)，成交量和成交均價(jià)。
站在調(diào)控的視角，執(zhí)政者一般需要警惕這幾種情況：
1）量?jī)r(jià)齊升
2）量在價(jià)先
一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)升溫，成交量高了，便宜的房子成交會(huì)很快，等低價(jià)筍盤(pán)出清后，一些價(jià)格較高的房源成交會(huì)出現(xiàn)。
總之，一般成交量不斷變多，成交均價(jià)就會(huì)上升。
這是在調(diào)控之前，大部分城市房?jī)r(jià)上漲的根本邏輯。但奇怪的是，這一次的北京，并不和往常一樣。
即使我們前面說(shuō)到，成交量已經(jīng)達(dá)到了近四年的最高點(diǎn)，但我看了一下統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新70城房?jī)r(jià)，
北京的新房和二手房，分別只上漲了0.7%、1.2%，與成交量的漲幅相比，是非常微弱的。
看到這里，不難得出一個(gè)結(jié)論：北京樓市當(dāng)下走出了獨(dú)立行情，和過(guò)去10年任何城市的樓市都完全不同了。
這種行情，非常微妙。一方面，樓市的成交熱度持續(xù)火熱，同時(shí)整體均價(jià)卻比較穩(wěn)定。
看到這里，我相信最近對(duì)北京樓市關(guān)注密切的朋友，會(huì)有一些共鳴。
在海淀朝陽(yáng)的很多中介門(mén)店里，成交非?；馃?，但無(wú)論是買(mǎi)家還是賣(mài)家，都表現(xiàn)的非常冷靜。
二手房成交里，既沒(méi)有沒(méi)有大幅度的加價(jià)，也沒(méi)有割肉離場(chǎng)的現(xiàn)象。
而亦莊河西區(qū)或者石景山新盤(pán)的售樓部里，也都是在價(jià)格沒(méi)有大的變化前提下，源源不斷地在成交。
04
“量升價(jià)穩(wěn)”背后的邏輯
此般行情背后的原因，跟兩件事情分不開(kāi)：
1）政策端提前收緊
春節(jié)前后，北京熱門(mén)學(xué)區(qū)板塊如西城德勝和朝陽(yáng)等區(qū)域，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)跳漲，引發(fā)輿論關(guān)注。
此外，當(dāng)時(shí)其他三座一線城市深圳、上海、廣州量?jī)r(jià)齊升，樓市火熱。而連跌三年的北京，成為“價(jià)值洼地”。當(dāng)時(shí)，輿論對(duì)北京房?jī)r(jià)上漲預(yù)期很強(qiáng)，核心板塊也出現(xiàn)短暫的“賣(mài)方市場(chǎng)”。
然而，行情沒(méi)持續(xù)多久，政府就提前出手管控，從調(diào)查中介機(jī)構(gòu)、約談自媒體大v，到嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸......打出一套組合拳。
于是，強(qiáng)烈的上漲預(yù)期被澆滅了。
2）北京最新的集中供地政策
3月的最后一天，北京規(guī)自委深夜掛出了首批集中供應(yīng)的地塊清單，按照新政，清單上的30塊供地，將會(huì)一次性面向市場(chǎng)出讓。
這種土地出讓端的顛覆性變化，會(huì)引發(fā)北京樓市的蝴蝶效應(yīng)。
首先，影響的是從政府手上買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商。
之前，開(kāi)發(fā)商拿地的錢(qián)，是通過(guò)各個(gè)地區(qū)分公司拆借，融資等打時(shí)間差的方式獲得的，但如今集中供應(yīng)，沒(méi)錢(qián)的開(kāi)發(fā)商就很難了。
就像是當(dāng)年滴滴打車(chē)和uber爭(zhēng)奪市場(chǎng)時(shí)期的燒錢(qián)模式，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，也變成了赤裸裸的“錢(qián)”的競(jìng)爭(zhēng)。
這意味著，未來(lái)的房地產(chǎn)將會(huì)從百家爭(zhēng)鳴，變成頭部開(kāi)發(fā)商的寡頭游戲。想象一下，市場(chǎng)上的新房，一旦被聚集在少量大開(kāi)發(fā)商手里，那么，買(mǎi)房人就注定會(huì)處于劣勢(shì)。
但好在政府已想到了這一點(diǎn)，于是在土地出讓條件上，就已經(jīng)給每個(gè)地塊設(shè)置了條件。
我統(tǒng)計(jì)了一下北京自規(guī)委對(duì)這些地塊的限制，包括但不限于對(duì)產(chǎn)品面積，售價(jià)，各種開(kāi)發(fā)商自持的比例。
這樣，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，就已經(jīng)提前確定了。換句話說(shuō)，地塊建造的樓盤(pán)價(jià)格，也都在政府的掌控之中。此時(shí)的開(kāi)發(fā)商，相當(dāng)于幫政府打工的包工頭。
這樣做的目的，只要一個(gè)，讓房?jī)r(jià)在政府的控制范圍以?xún)?nèi)。
05
三個(gè)結(jié)論
所以，關(guān)于北京樓市和全國(guó)樓市調(diào)控的情況梳理到這樣，我們不難得出幾個(gè)結(jié)論：
1）北京房?jī)r(jià)，完全處于被官方掌控的狀態(tài)
官方的種種舉措，已經(jīng)透露出對(duì)樓市的態(tài)度。不管是購(gòu)房者、房東，還是開(kāi)發(fā)商，都必須接受一個(gè)現(xiàn)實(shí)：
北京房?jī)r(jià)的漲跌幅，波動(dòng)都不會(huì)很大。所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的主要目的，還是居住需求。至于投資獲利，加杠桿炒房，大概率會(huì)落空。
2）北京樓市，目前是最好的上車(chē)機(jī)會(huì)
上文提到，在集中供地新政之后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為了寡頭游戲，購(gòu)房者的處境會(huì)變得更難。所以，按照一個(gè)樓盤(pán)的8個(gè)月的開(kāi)發(fā)時(shí)間，在這些集中供應(yīng)的土地上市前，北京的買(mǎi)房人在2021年尾之前，還有一個(gè)最佳購(gòu)房窗口期，有更多的選擇。
3）當(dāng)下的北京樓市這種不漲不跌的平穩(wěn)狀態(tài)，會(huì)是很多重點(diǎn)城市的未來(lái)
說(shuō)了北京市場(chǎng)，再來(lái)聊聊全國(guó)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)承接了我國(guó)居民絕大多數(shù)財(cái)富，是最大的資產(chǎn)蓄水池，也成為大而不能倒的支柱產(chǎn)業(yè)。
所以當(dāng)下的樓市，穩(wěn)定壓倒一切。
各種調(diào)控政策的目的，都是為了讓城市房?jī)r(jià)趨于活躍而平穩(wěn)。
當(dāng)下的北京樓市，正是房住不炒政策之下最理想的狀態(tài)。
而北京，是調(diào)控城市的風(fēng)向標(biāo)?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，在未來(lái)的一段時(shí)間里，其他重點(diǎn)城市也按圖索驥，陸續(xù)向這種狀態(tài)靠攏。
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