2010年：限購令(限購數(shù)/深宅或社會保障1年)。

時間：5月4日(“新國十條”)

政策：商業(yè)銀行第三次以上停止發(fā)放住房貸款。非本地居民發(fā)放住房貸款，設(shè)立一年納稅或社會保障門檻。嚴(yán)格執(zhí)行限制外令。

時間：10月1日（深圳限購令）

政策：對于深圳市戶籍居民家庭，限購2套住房；納稅或社保繳納2年的非深圳市戶籍家庭，限購1套住房。

2010年，深圳二手房掛牌均價整體呈快速上漲之勢。

而成交量走勢則呈三大階段：

1－4月無懼“國十一條”調(diào)控開幕，成交量穩(wěn)步上揚(yáng)。

5月4日，當(dāng)時最嚴(yán)的“新國十一條”出臺，隨后5－6月成交量開始回落調(diào)整，但8月成交量仍然載入當(dāng)年第二高峰。

10月1日，深圳祭出限購令，11月成交量下滑至8922套。

調(diào)控多次下場，但下半年掛牌價仍報復(fù)性上漲。12月份掛牌均價已漲至19081元/㎡，較1月份的14968元/㎡高出4113元/㎡。

2011年：二手房按評估價征稅

時間：6月9日

政策：存量房交易的計稅價格，以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據(jù)；申報的成交價格低于我市制定的計稅參考價格且無正當(dāng)理由的，按計稅參考價格核定計征存量房交易環(huán)節(jié)的各項稅款。

2011年，深圳樓市政策環(huán)境依然嚴(yán)峻，交出了量價齊跌的答卷。

雖然1-6月份市場依舊亢奮，成交量保持高位運(yùn)行。除春節(jié)成交量較低外，其余月份成交量均保持在8000套以上。

但從二手房交易按評估價征稅實(shí)施以來，將原來交易量還算可觀的二手房，直接拉入谷底。到12月也未回到4000套以上。

掛牌均價方面，1-5月強(qiáng)勢上漲，至5月突破21099元/㎡，創(chuàng)歷史新高。

隨著調(diào)控效果的不斷顯現(xiàn)，開始震蕩下行。到年底，價格回落到為19354元/㎡。

2012年：公積金貸款額度提高

時間：9月12日

政策：公積金貸款額度提高至賬戶余額12倍；家庭貸款最高額度提高至90萬。

2012年，深圳樓市在限購、限貸等外圍高壓調(diào)控環(huán)境下前行。

不過，兩次降息、兩次降準(zhǔn)，以及公積金貸款額度提高，成為樓市下的舒緩劑。

上半年，二手房成交量從1月份1402套，攀升到6月份5832套，到了9月份，成交量達(dá)到全年的峰值8521套。

“銀十”成交量量能未能持續(xù)，遭遇滑鐵盧，成交量幾乎“腰斬”。

掛牌均價則先抑后揚(yáng)，呈“V”字型走勢：

前4個月逐月下探，至4月份跌至谷底，僅18690元/㎡。

之后展開一波長久的反彈上漲行情，連漲8個月。

到12月，價格回升到22270元/㎡。

2013年：二套首付不得低于70%

時間：10月31日

政策：貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

2013年深圳樓市一掃過去兩年的陰霾，掛牌均價開始穩(wěn)步上漲。

至12月份，掛牌均價已漲至28775元/㎡的高位。

如果拉長時間看事實(shí)上，這波持久上漲的行情始于2012年5月，累計已經(jīng)連續(xù)上漲達(dá)20個月之久。

成交量則保持在一個較高的體量。其中，3月份在按過戶價征稅的政策影響下，上演一波與時間賽跑的瘋狂行情，成交量井噴，高達(dá)18375套。

接下來的4-12月，成交相對平淡?？v有10月1日出臺二套提高首付不得低于7成的政策，成交量依舊維持在6000套左右。

2014年：“930”限貸政策放寬

時間：9月30日（限貸政策放寬、下調(diào)利率）

政策：央行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，對我國房貸政策作出調(diào)整，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

2014年9月30下午，央行、銀監(jiān)會發(fā)布通知調(diào)整房貸政策，并下調(diào)首套利率基準(zhǔn)。

深圳積壓已久的改善型購房需求，在限貸放松后迎來一定程度的爆發(fā)。

1-10月，二手房成交量還在5000套左右徘徊。

政策發(fā)布后，成交量開始攀升，12月達(dá)到9782套。

2015年： 營業(yè)稅5改2

時間：3月30日（限貸政策放寬、下調(diào)利率）

政策：央行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，對我國房貸政策作出調(diào)整，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

2015年，是深圳樓市量價齊飛的一年，這始于政策面和資金面的寬松。

2014年，央行“930”“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政成為引爆深圳樓市的導(dǎo)火索；

2015年，“330”新政二手房營業(yè)稅免征年限5改2，是樓市持續(xù)走向火爆的催化劑；

央行2015年的5次降息，成為了推動深圳樓市量價上行的加速器。

體現(xiàn)在掛牌均價上。2015年1月，深圳二手房均價3.1萬/㎡，到了年底，均價已攀升至4.8萬/㎡。

成交量上，二手房市場出現(xiàn)超高的換手率。剛需、改善頻頻出手，二手房成交量新高不斷刷新。7月成交量甚至達(dá)到17640套，歷史新高。

2016年：非深戶家庭購房、社保年限提高5年

時間：3月25日政策：非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年；近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

時間：10月4日 政策：深戶單身限購1套住房；非深戶家庭購房，社保繳滿年限提高至5年。

2016年的深圳樓市，幾番抑揚(yáng)頓挫之后，告別了暴漲，擁抱了調(diào)控。

3月25日和10月4日的兩次政策，讓深圳樓市備受沖擊。前者沖擊了成交量，后者沖擊了房價。

3月25日新政后，成交量開始下跌，掛牌均價漲勢雖然得到遏制，但維持在5萬的水平。

當(dāng)10月4日限購政策出臺后，則全方位堵死了投資客，深圳房價瞬間大幅回落到5萬內(nèi)，12月成交量跌至4734套。

2017年：限價

時間：1月19日政策：深圳市出臺《商品住房和商務(wù)公寓寓預(yù)現(xiàn)售價格管理操作細(xì)則》，規(guī)定擬申請預(yù)售項目屬首次申請預(yù)售的，申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價；周邊無同類項目參考的，可參照周邊同類二手房價格；其二手房價格由市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心提供或由申請企業(yè)委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

在2016年“104”新政的作用下，2017年深圳樓市順利度過調(diào)控期。

“加快房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)”也幾乎是貫穿2017年一整年的樓市關(guān)鍵詞。

體現(xiàn)在成交量，2017年全市二手房成交73830套，同比減少31.4%。成交面積6321217㎡，同比降33.1%。

其中，二手房住宅成交量在4000-7000套區(qū)間徘徊。

2018年：二手房“三價合一”、“731”新政

時間：3月28日 （二手房“三價合一”）政策：二手房交易中涉及的房屋真實(shí)成交價、網(wǎng)簽備案合同價（過戶價）、銀行貸款評估價三個價格將不再各自獨(dú)立計算，銀行將以最終過戶的價格作為貸款評估額度依據(jù)。

時間：7月31日 政策：1. 暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買商品住宅；2 .居民家庭新購買商品住房，3年限售，商務(wù)公寓5年限售；3. 抑制離婚低首付炒房。

2018年仍以深化調(diào)控為主。

3月份三價合一政策出臺，防止高評高貸、陰陽合同等情況出現(xiàn)，但成交量很快回升；

下半年“731”新政調(diào)控嚴(yán)厲。

“731新政”共包括了四個要點(diǎn)：企業(yè)限購、商務(wù)公寓限售、個人限售和抑制離婚炒房。

隨后市場成交驟降，價格也由升轉(zhuǎn)跌。短炒投資客基本離場，剛需觀望態(tài)勢明顯。由此，深圳正式步入下行調(diào)整階段。

2019年：豪宅線標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整

時間：11月11日政策：容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。

2019年，深圳市場今年受多重利好政策影響，成交量高開低走后，再走高。

上半年沖高回落，但粵港澳大灣區(qū)讓深圳大受關(guān)注。下半年，深圳在經(jīng)歷了持續(xù)的低迷之后，“818”先行示范區(qū)政策讓深圳市場迎來反彈。再疊加大灣區(qū)的利好，深圳樓市潛力與價值受到市場認(rèn)可，市場逆勢回暖。

至11月豪宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，直接降低了交易稅費(fèi)，市場成交開始活躍。隨后，12月成交量接近1萬套。

2020年：豪宅線標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整

1月19日 “新征信”上線，遏制假離婚買房；

4月3日，嚴(yán)打收取“喝茶費(fèi)”，“更名費(fèi)”等違規(guī)行為；

4月16日，放寬預(yù)售證條件，延長舊改計劃有效期；

7月15日，史上最嚴(yán)深八條出臺，調(diào)整購買商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、住宅滿五年征收增值稅、重新定義普宅豪宅標(biāo)準(zhǔn)；7月31日，商務(wù)公寓用地停批；

9月10日，深圳上線婚姻信息查詢聯(lián)網(wǎng)；

11.30日，深圳市住房和建設(shè)局針對部分熱點(diǎn)樓盤出現(xiàn)代持打新炒房的現(xiàn)象調(diào)查處理。

疫情發(fā)生后，加上全球經(jīng)濟(jì)下行壓力的背景下，不少手持資金的人急需避風(fēng)港。

深圳樓市憑借供需矛盾長期存在、物業(yè)的抗跌屬性較高，受到了不少人的青睞。

體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2020年深圳二手住宅成交套數(shù)同比上升23.5%至95273套，接近2016年的成交水平。

“715”新政發(fā)布，對住宅的購房資格、貸款比例和二手稅費(fèi)進(jìn)行了調(diào)整，二手市場成交氛圍趨冷，10月份成交量下滑到5049套，隨后有所回升。

從總價上看，2020年二手房成交總價較去年繼續(xù)攀升，且漲幅擴(kuò)大。

中原數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳二手住宅套均總價為632萬元，同比上升21.8%。

一方面是面是由于全市成交均價上漲，直接拉高了成交總價，另一方面由于改善性需求釋放，套均面積增加提升了套均總價。

2021年：“208”二手房參考價

時間：2月8日

政策：深圳市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制。以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格，發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。

2021年2月8日，一記重錘橫空而至——二手房成交參考價。此次政策讓銀行放款、中介上架房源有了“重要參考”。

自此，深圳二手房開啟一路下跌態(tài)勢。截至8月，深圳二手房月成交量為2043套，再創(chuàng)新低。

實(shí)際上，自2008年以來，深圳二手住宅月度過戶量低于2000套的月份屈指可數(shù)，僅有6次，且大多為春節(jié)或者疫情爆發(fā)這類特殊時期。

具體到各區(qū)域成交量，8月寶安環(huán)比跌幅超過30%，羅湖與福田超過20%，余下的南山、鹽田與龍崗，跌幅也在10%以上。

二手房爆冷，新房也在所難免受到影響。

不少買房人，從關(guān)心能不能打到，轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔医衲赀€要不要打新？”

針對這個問題，我們請教了業(yè)內(nèi)4位大咖，他們普遍認(rèn)為，如果是有自住需求的購房者，遇到合適的新盤，建議先上車。

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