二手房最低1465元/平米,高端小區(qū)8300元
7月3日,據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道,山東乳山二手房?jī)r(jià)跌回10年前,海景房每平米僅1800元。事實(shí)上,這還不是最低的。AI財(cái)經(jīng)社在二手房網(wǎng)站檢索發(fā)現(xiàn),一間3室2廳1廚1衛(wèi)的海景房,南北朝向,99平米,總價(jià)14.5萬,每平米單價(jià)為1465元。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,目前北京市朝陽區(qū)二手房的價(jià)格為70503/平方米,由此計(jì)算,乳山的一套海景房?jī)H能在北京朝陽買到2平米,而在東城、西城和海淀則剛剛超過1平米。
與低價(jià)二手房形成對(duì)比的是,新房?jī)r(jià)格一路走高。一位在山東從事房產(chǎn)工作的人士向AI財(cái)經(jīng)社表示,目前乳山新房以高層為主,均價(jià)在每平米6800元左右。銷售量叫高、品質(zhì)高端的項(xiàng)目是巴黎世家,均價(jià)在8300元左右。
乳山市的海景房多集中在銀灘旅游度假區(qū)。該度假區(qū)于1992年7月興建,1994年7月被山東省政府批準(zhǔn)為省級(jí)旅游度假區(qū),規(guī)劃面積為8.5平方公里。
新房的投資熱度只升不降。2016年底、2017年初,來自北京、天津的投資客來到乳山,面朝大海的海景房吸引了他們的目光和荷包。當(dāng)時(shí),乳山政府正致力于重點(diǎn)打造南部新城,而銀灘度假區(qū)正是重點(diǎn)之重,成為了南部新城的發(fā)展重點(diǎn)。
在打造出一張海景房的名片前,乳山只是一座臨海漁村,人們靠打漁為生。和海南、溫州一樣,在短短數(shù)年里,房產(chǎn)帶動(dòng)了這個(gè)四線小城一夜暴富,吵房團(tuán)、看房客蜂擁而至。
2006年,乳山出現(xiàn)了第一波炒房客?!度樯绞心觇b》中這樣描述當(dāng)時(shí)投資客涌入的情景,“2006年銀灘旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)銷售良好,北京、天津、青島等大中城市市民紛紛進(jìn)區(qū)購房投資置業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量及房?jī)r(jià)持續(xù)上升。”
受投資鼓舞的政府也加大了房產(chǎn)建設(shè)力度。從2000年到2005年,乳山房地產(chǎn)投資總額從8800萬元猛增至7.53億元。在銀灘20多公里的海岸線上,立起了200多個(gè)海景房項(xiàng)目。
2007年至2010年,是乳山房地產(chǎn)業(yè)騰飛的三年。2007年,乳山全年投資35億于房產(chǎn)開放上,比上年增長(zhǎng)116.05%,銷售面積119.25萬平方米。房產(chǎn)投資未降速,2010年又完成投資33.1億元,銷售面積達(dá)128萬平方米。
近來,全國各地房?jī)r(jià)略有下跌。以青島為例,2018年8月至今,新房均價(jià)從20000元/平米出頭,下跌到2019年4月最低點(diǎn)16000元出頭,此后略有回升。但這并未影響乳山的房?jī)r(jià),一路飆升。
新房市場(chǎng)投資熱度不降,相比二手房,投資客更青睞新房。這才導(dǎo)致了二手房有價(jià)無市,交易量不活躍。
炒房客涌入,開發(fā)商擺攤賣房
在第二輪外地投資客進(jìn)入乳山房產(chǎn)市場(chǎng)之前,乳山房產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)調(diào)整期。
低迷是從2010年開始的,銀灘海景房在資本炒作下,開發(fā)過度,市場(chǎng)難以消化大量堆積的海景房。政府在房產(chǎn)上的投資銳減,首先體現(xiàn)在審批規(guī)劃上。2011年,市政府叫停了普通海景房的規(guī)劃審批和開發(fā)建設(shè)。
2013年,乳山市房地產(chǎn)竣工面積僅88.52萬平方米,不及高峰時(shí)期的一半。當(dāng)時(shí),房產(chǎn)開發(fā)商多是本地品牌,自建房為主,品質(zhì)較差。市場(chǎng)上開始出現(xiàn)爛尾樓。
同年,當(dāng)?shù)剡€發(fā)生了一場(chǎng)房產(chǎn)商地震。2013年10月12日,乳山光谷新力房地產(chǎn)有限公司、哈爾濱陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司老板丁文華因涉嫌犯抽逃出資罪被刑事拘留,同年11月21日被逮捕。
而其公司開發(fā)的銀龍灣、海晶城兩處地盤,因?yàn)槔习迦氇z,而變成了“爛攤子”,也無法向業(yè)主及時(shí)交房。光谷新力和哈爾濱陽光進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。
丁老板的鋃鐺入獄,掀開了乳山房產(chǎn)躍進(jìn)式發(fā)展的一角。
政府開始接手盤活爛尾樓,注入二次資金,進(jìn)行調(diào)整規(guī)劃?!褒垚傘y灘海景花苑”變身成了“旅居·國際城”,翻新后的爛尾樓盤又重新進(jìn)入市場(chǎng)銷售。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者報(bào)道,“旅居·國際城”仍然是叢生的雜草和半成品的別墅。
“乳山市場(chǎng)很不正規(guī)”,上述地產(chǎn)人士透露,市場(chǎng)建設(shè)并沒有跟上規(guī)模的膨脹。新房市場(chǎng)過熱后,新盤開盤不設(shè)售樓處,直接在產(chǎn)權(quán)交易中心門口拉宣傳橫幅,“擺個(gè)攤,就賣房”。買房者也不理智,“只需要給買房者宣傳一下,然后就交錢辦網(wǎng)簽了。”
2016年的第二波投資者又帶動(dòng)了新一輪的房?jī)r(jià)上漲。此前開放商以本地小開發(fā)商居多,唯一進(jìn)駐的品牌房企是恒大,現(xiàn)在品牌開發(fā)商有陸續(xù)進(jìn)入的趨勢(shì),品質(zhì)也在逐步提升,產(chǎn)品聚焦在外地投資客和本地改善客群。
造城運(yùn)動(dòng)留下“鬼城”
數(shù)十年間,刷刷的新城在威海乳山,冒頭生長(zhǎng)。
來這里的散客不多,中介接待更多的是成團(tuán)成團(tuán)而來的外地看房客。買房也不是為了居住,只有頤養(yǎng)天年的老人,或是為了夏季消暑,這里的房子才有居住價(jià)值。更多是為了投資價(jià)值。
新房和二手房,在乳山?jīng)]有區(qū)別。把乳山市形容成一座“鬼城”,也不夸張。
“空蕩蕩的幾百套房子沒人住,晚上七八點(diǎn)沒什么燈火了”,一位曾在大城市拼搏的打工者,到乳山買了一套海景房,入住后才發(fā)現(xiàn)自己進(jìn)了“鬼城”,小區(qū)里不見人影,到處寫著出售,大馬路上也沒有人。
這是“造城運(yùn)動(dòng)”留給一個(gè)城市的遺產(chǎn)。然后,沉迷于此的不僅乳山一城。
2014年,國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組發(fā)布的報(bào)告稱,在他們調(diào)研的144個(gè)地級(jí)城市中,有133個(gè)地級(jí)城市提出要建設(shè)新城新區(qū),占92.4%;而在檢索的161個(gè)縣級(jí)城市中,提出新城新區(qū)建設(shè)的有67個(gè),占41.6%。
二連浩特、欽州、嘉峪關(guān)、威海、承德、煙臺(tái)、三亞、鄂爾多斯、咸寧、拉薩等城市上了“鬼城”的黑名單。這些城市的新城新區(qū)規(guī)劃面積和人口普遍遠(yuǎn)超現(xiàn)實(shí),新增部分甚至為現(xiàn)有的兩倍以上。
速度決定了新城建設(shè)的成敗?!耙荒瓿擅?、三年成型、五年成城”,造城運(yùn)動(dòng)也好比流水化作業(yè),批量生產(chǎn)。
鄂爾多斯一直有“鬼城”之稱。2010年是鄂爾多斯房?jī)r(jià)的頂點(diǎn),人口只有200萬的城市,豪華小區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了2萬一平米,連北京也無法與之叫板。
那時(shí),鄂爾多斯的房?jī)r(jià)已經(jīng)到頂,意味著已經(jīng)透支了未來紅利的價(jià)格。如今,鄂爾多斯的房均價(jià)已經(jīng)跌到9000元/平米左右,縮水超過一倍多。
天津?yàn)I海新區(qū)、鄭州鄭東新區(qū)、云南呈貢縣城都曾經(jīng)歷去泡沫化的過程。這些都曾是造城運(yùn)動(dòng)留下的“新鬼城”,濱海新區(qū)的響螺灣商務(wù)區(qū)和于家堡商務(wù)區(qū),曾出現(xiàn)了大量爛尾樓,被稱為“亞洲新鬼城”。
近十年,政府重新注意到造城運(yùn)動(dòng)遺留的問題,開始整治爛尾樓。2017年,天津政府將濱海新區(qū)投資從萬億縮減到6654億,之后開放落戶政策,重新復(fù)蘇城市活力。昆明政府在呈貢新區(qū)重新布局“小街區(qū),密路網(wǎng)”,擺脫“鬼城”。
城市的進(jìn)程有快有緩。對(duì)于今天的乳山而言,還在高歌猛進(jìn)中,未來如何擺脫“鬼城”的帽子,還將走很長(zhǎng)的路。
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