你好，我是慶爺。是少數(shù)能夠接觸北京房地產(chǎn)全過程交易和大數(shù)據(jù)分析的咨詢師！

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1、提問：京爺您好！新人首問：預(yù)算1100-1300w，想買能兼顧居住高品質(zhì)和保值增值屬性的南北通透三居。希望增值角度起碼緊隨大盤或能跑贏大盤更好。工作地點一個在西四環(huán)一個在東四環(huán)。小娃目前2歲多，所以學(xué)區(qū)有兩種方案：1.目前可暫不考慮，則5年后置換學(xué)區(qū)房。2.目前就考慮，帶中等偏上學(xué)區(qū)一步到位也可。 看了很多房子，有以下目標(biāo)小區(qū)，具體進(jìn)一步如何選擇感覺很迷茫。還請您能一一指點下并給予優(yōu)先級建議，謝謝！ 1. 珠江帝景 2. 蘋果社區(qū)南區(qū)（品質(zhì)略差） 3. 逸翠園 4. 潤楓水尚東區(qū) 5. UHN國際村 6. 金星園（預(yù)算夠不上這里的南北三居，只能是不通透三居） 除了以上小區(qū)和板塊，基于我們的需求，還有哪個板塊及具體小區(qū)您比較推薦嗎？

回答：從您的描述來看，您的需求總結(jié)來看，應(yīng)該是就是：居住體驗好，順便有個還行的學(xué)區(qū)。所以我建議還是一步到位得好，之后再進(jìn)行置換，中間也涉及交易成本和時間成本。而且目前的政策來看，朝陽的學(xué)區(qū)還是比較穩(wěn)，所以未來有學(xué)區(qū)的品質(zhì)小區(qū)還是比較稀缺的，升值保值能力完全沒問題。這里面，珠江帝景就是一個比較不錯的選擇，離一個人工作近，有學(xué)區(qū)，有品質(zhì)，可以作為首選。蘋果社區(qū)南區(qū)品質(zhì)確實一般，不是太建議。逸翠園、潤楓水尚東區(qū)屬于純改善小區(qū)，沒啥學(xué)校。UHN國際村品質(zhì)一般，租戶不少，有點兒亂。金星園小區(qū)很優(yōu)質(zhì)，如果戶型不大好，那確實比較雞肋，不過總體保值能力還是挺強(qiáng)。亞運村的嘉銘桐城也可以看看，但是通勤距離這一塊可能會麻煩一些。如果到時候看房了，可以發(fā)房源過來看看。相關(guān)房源可以直接在咱們的小程序的學(xué)區(qū)查詢中查找

2、提問：剛需?保值。首付120-130w，房屋總價400w（一居或二居），支持組合貸能多貸款則多貸款。離公司（坐標(biāo)：五道口）公共出行車程不超過30-40分鐘，盡可能考慮全周邊配套設(shè)施（如：生活基礎(chǔ)配套、對口學(xué)習(xí)等），不考慮郊區(qū)縣。幫忙推薦相符的小區(qū)唄，謝謝。

回答：您好，400萬總預(yù)算，五道口附近以及大部分海淀有價值的區(qū)域都比較難找，考慮到您對生活基礎(chǔ)配套、對口學(xué)習(xí)等因素，我認(rèn)為您可以朝北看。比如看看西二旗的智學(xué)苑、銘科苑，都是不錯的選擇；另外，還可以看看永泰莊地鐵站附近的永泰東西里。以上都是性價比不錯的?？梢圆榭葱乔蛸Y料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統(tǒng)計》

3、提問：剛需買房，預(yù)算總價500-600萬，工作地點在石景山，想在附近買房，最近在看遠(yuǎn)洋山水。您認(rèn)為這個小區(qū)怎么樣，值得購買嗎？未來保值嗎？

回答:您好，石景山老房子一片一片的，這造成遠(yuǎn)洋山水這類稍微新一點的商品房顯得比較稀缺，因此遠(yuǎn)洋山水也成為石景山非常受關(guān)注的盤。就是因為稀缺性，它的價值就比較大，保值性和居住屬性都非常不錯，推薦購買?？梢詤⒁娦乔蛸Y料《新房、二手房看房選房攻略》

4、提問：京爺，萬潤家園如何？因為在西二旗這邊上班，所以周邊瞧了一圈，看中金域華府的，但價格有點高，而且房子真心太少了。然后又瞧了下萬潤家園，但這個小區(qū)我有點拿不準(zhǔn)，所以特意來咨詢您一下

回答：這個小區(qū)出行便利，戶型還不錯，戶型選擇多，缺點是離八達(dá)嶺公路近，有些噪音，商業(yè)配套稍微遠(yuǎn)一些，離回龍觀醫(yī)院近，精神病近，有些人會顧忌，價格有所受限。盡量往融澤、金域、國風(fēng)美唐買，或者新龍城也行。可以參見星球資料《北京各小區(qū)歷史收益統(tǒng)計與分析》

5、提問：京爺，周末去看了下通州泰和運河上的院子，感覺地理位置比順義的好點，離著大運河和市政府都比較近，小區(qū)環(huán)境非常不錯，只是賣的這套二手別墅不行，350多的面積只有3個臥室，而且感覺是不是入住率不高呢，比較荒，老婆說晚上可能會比較害怕，獨棟別墅應(yīng)該都這樣吧？我現(xiàn)在糾結(jié)是熱鬧地段高端小區(qū)的大平層還是獨棟別墅？獨棟別墅是個稀缺資源，以后也不批地了，帶院子，私密性好，但是流通性不好，您能簡單介紹下您的想法嗎？或者介紹下這個院子項目，謝謝

回答：一般來說，別墅的流動性和保值性都是比不上大平層的，除非極其稀有，比如說紫玉山莊。從稀缺性上看，這個院子還是比較稀缺，地理位置沒話說。如果通州未來能真正發(fā)展起來，大量的人口和高薪產(chǎn)業(yè)入駐，那我覺得問題不大。而熱鬧地段高端小區(qū)，特別是有學(xué)區(qū)的高端小區(qū)，是屬于非常穩(wěn)的一個產(chǎn)品。所以說看你是想賭一把還是追求穩(wěn)了。另外，通州別墅流動性目前肯定差，而且要做好大概10年左右的時間持有的準(zhǔn)備。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》

6、提問：京爺，請問溫泉鎮(zhèn)凱盛家園的一居好，還是房山區(qū)瑞雪春堂的二居好，主要是保值角度來看。

回答：瑞雪春堂雖然樓齡新，但周圍沒什么產(chǎn)業(yè)，屬于保值性一般的標(biāo)的；凱盛家園周圍有高薪產(chǎn)業(yè)，所以相對保值性強(qiáng)一些。但是這些小區(qū)，如果不是在附近工作，都不建議購買。詳見星球資料《北京n大不能買的房產(chǎn)》

7、提問：京爺您好，最近在綠家看的房子，成交的蠻多的。經(jīng)紀(jì)人發(fā)消息告訴我成交價，感覺顯示的成交價有點虛高。不知道綠家是不是故意抬高明面上的成交價，好讓后面的賣家有個好價格，實際價格會不會低一點。

回答：您好，一般來說，綠中介的成交價還是比較準(zhǔn)的，不用太擔(dān)心。

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