這是張區(qū)第一份房地產(chǎn)分析報(bào)告，是第一組原創(chuàng)首發(fā)。

前言：社會(huì)在發(fā)展，人們?cè)诓粩嘧非蠛吞剿?。除了物質(zhì)上的快樂(lè)，最大的目標(biāo)是從最古老的洞穴到小屋、成型的社區(qū)、最后到別墅。每當(dāng)人們前進(jìn)的時(shí)候，人們都會(huì)給他們找到舒適和享受的住處?，F(xiàn)在社會(huì)上人們買房的最終目標(biāo)是別墅

先來(lái)看一看別墅的定義。

別墅，改善型住宅，在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。是用來(lái)享受生活的居所。

普遍認(rèn)識(shí)是，除居住這個(gè)住宅的基本功能以外，更主要體現(xiàn)生活品質(zhì)及享用特點(diǎn)的高級(jí)住所，現(xiàn)代詞義中為獨(dú)立的園林式居所，都是獨(dú)立成棟的。

追溯其起源，并沒有一個(gè)明確的時(shí)間起始點(diǎn)，我國(guó)古代也很早就出現(xiàn)了別墅，大的有帝王的行宮，將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉(xiāng)紳的山莊、莊園。別墅在國(guó)外的出現(xiàn)已經(jīng)有很長(zhǎng)的歷史，西方意義上的別墅主要是師承國(guó)外工業(yè)革命后的開發(fā)理念。按其所處的地理位置和功能的不同，又分為：山地別墅（包括森林別墅）、臨水（江、湖、海）別墅、牧場(chǎng)（草原）別墅、莊園式別墅等。

別墅發(fā)展到今天，已經(jīng)不光光是居住的屬性了，更多的是享受和面子，但普通人真的可以買得起住得起嗎？別看售樓員一套一套地忽悠你，讓你享受了當(dāng)時(shí)的虛榮，但在買別墅的背后，是一把心酸的眼淚和歷史

今天我將全面剖析，為什么別墅是中產(chǎn)階級(jí)最大的陷阱，買得起住不起賣不掉。很多開發(fā)商所開發(fā)的別墅都在荒郊野外，而且價(jià)格虛高，靠山就說(shuō)有山景，殊不知山上什么也沒有，還帶來(lái)蚊蟲叮咬，靠海就說(shuō)黃金海岸線，殊不知冬天北風(fēng)刮到你懷疑人生，靠近河邊就說(shuō)與長(zhǎng)江為伴，殊不知就是人工開發(fā)的小溝渠，沒等兩年臭氣熏天。別墅只有住過(guò)才能真正地領(lǐng)悟到它的痛楚。有四個(gè)硬傷是無(wú)法解決的。

一、別墅不一定買得起，即使買得起也真的住不起。

很多人通過(guò)發(fā)展有了積蓄，房子也換了好幾套，從最初的頂樓到小高層再到大平層，住膩了電梯房帶來(lái)的噪音，于是乎想到換房，換就換別墅，別墅也分好幾種類型，聯(lián)排、疊拼、獨(dú)棟等，這里面的價(jià)格是不一樣的，其中疊拼最便宜，其次是聯(lián)排，最貴的是獨(dú)棟，一套400平左右的別墅如果地理位置稍微好一點(diǎn)的話，起步價(jià)也在1500萬(wàn)以上了，更別說(shuō)一線城市的別墅了，而很多別墅產(chǎn)權(quán)并不是70年的，只有50年，屬于商業(yè)性質(zhì)，水電也是商業(yè)的，貸款只能是50%的比例，如果中產(chǎn)階級(jí)去買，年收入是20萬(wàn)的情況下根本攢不住錢，因?yàn)槊總€(gè)月別墅的貸款都需要好幾萬(wàn)，這還不包括天價(jià)的物業(yè)費(fèi)和生活成本，闖過(guò)了第一關(guān)能買得起那也真的是住不起，別墅一般都屬于是毛坯交付，別墅的裝修和普通的住宅還是有一定區(qū)別的，有很多是需要是需要私人訂制的，錢花少了裝不好自己住著也不舒服，錢花多了自己還有點(diǎn)承受不住，真有點(diǎn)死要面子活受罪的感覺。

二、別墅真的很偏僻，一般人無(wú)法忍受

不管你走到哪個(gè)城市你會(huì)發(fā)現(xiàn)，市中心都是以高層電梯住宅和多層的住宅為主，根本沒有別墅開發(fā)在市中心，所有的別墅都建在遠(yuǎn)郊或者很偏僻的山上，美名其曰清凈，但我們要考慮到一個(gè)問(wèn)題，不管我們住在哪里，我們還需要上班工作，需要掙錢，如果買的別墅離自己上班的地方很遠(yuǎn)，需要自己開車，可能上班需要一個(gè)多小時(shí)，下班也需要一個(gè)多小時(shí)，再加上夫妻上班的單位不同，一天24個(gè)小時(shí)有四五個(gè)小時(shí)都在路上，別人五點(diǎn)下班，六點(diǎn)就到家了，可是住別墅，五點(diǎn)下班，有可能九點(diǎn)才到家。況且孩子上學(xué)也需要考慮。如果家里只有一臺(tái)車，你可以想象一下是不是半個(gè)月就需要保養(yǎng)一次了。

三、別墅沒有任何配套，失去居住的性質(zhì)。

為什么買房子一定要看地段？因?yàn)榈囟魏谜f(shuō)明配套好，生活當(dāng)中離不開衣食住行，房子周邊一定要有配套，例如商場(chǎng)、公交站、地鐵、學(xué)校、超市、便利店、餐飲等等。可是別墅周邊這些都沒有，老人來(lái)了生病了需要很長(zhǎng)的時(shí)間才能到醫(yī)院，買個(gè)東西還需要列清單，如果忘記買某個(gè)東西，有需要話好幾個(gè)小時(shí)去買。說(shuō)到這里很多人會(huì)不服，為什么李嘉誠(chéng)就住在山上的獨(dú)棟別墅里？人家不也好好地享受著嗎？各位，只要你一點(diǎn)，李嘉誠(chéng)富可敵國(guó)，就算是住在山上的別墅里，有好幾百名傭人伺候著，普通人有這個(gè)待遇嗎？普通人面臨的是柴米油鹽醬醋茶，每天都在為生活奔跑，如果周邊沒有配套，真能說(shuō)世界上可沒有后悔藥。

四、別墅變現(xiàn)困難，好幾年賣不出去都很正常

假如有一天你后悔了你想賣掉別墅，那么你一定要做好長(zhǎng)期賣房的準(zhǔn)備，因?yàn)閯e墅真的很難賣，難賣的原因有兩個(gè)方面，一方面稅費(fèi)太高，前面說(shuō)過(guò)了大多數(shù)別墅是50年產(chǎn)權(quán)的，假如別墅價(jià)值1500萬(wàn)，光稅費(fèi)估計(jì)差不多就有150萬(wàn)到200萬(wàn)，這個(gè)稅如果你自己出你肯定不愿意，讓購(gòu)房者出別人也不愿意，最后你只能低于市場(chǎng)價(jià)賣。第二個(gè)方面是一般人買不起，高端買家看不上，別墅的起點(diǎn)就很高，首付也很高，普通的家庭根本無(wú)法購(gòu)買，說(shuō)白一點(diǎn)就是別墅并不是真正的剛需，也不是所謂的學(xué)區(qū)，這就扼殺了很大一批購(gòu)房者，而高端買家又看不上你的別墅，有錢都回去買新別墅而不是二手的，除非你的別墅有特別的過(guò)人之處，比如裝修特別好，一線海景等比較稀缺的。否則很難賣出去。

現(xiàn)在整體的房產(chǎn)市場(chǎng)都不好，新房賣不出去，二手房有價(jià)無(wú)市，更別說(shuō)別墅了，別墅和商鋪一樣非常難賣。在購(gòu)買別墅之前一定要做好全部的房產(chǎn)還是儲(chǔ)備或者了解自身的情況，別等買了別墅以后被困住了，那才是真的惱火。

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我是張九譯，一個(gè)只說(shuō)真話的房產(chǎn)人