智山網(wǎng)引進(jìn)凱德老將羅玉，合生大力開展事業(yè)的想法已經(jīng)不言而喻。(莎士比亞)。

近日，合生創(chuàng)展80億元商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)支持證券（CMBS）產(chǎn)品--“中金-合生-北京朝陽(yáng)合生匯資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上交所成功發(fā)行。

對(duì)于持有較多重資產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，巨額資金沉淀、漫長(zhǎng)回報(bào)周期和回報(bào)率一直是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的難題。

在國(guó)內(nèi)商業(yè)REITs遙遙無(wú)期的情況下，通過(guò)CMBS等資產(chǎn)證券化方式盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，不失為一種好的方式。

除此之外，更多的融資通道亦正在被探索。

據(jù)相關(guān)人士透露，近年來(lái)越來(lái)越多中資企業(yè)將視線投向新加坡REITs市場(chǎng)，以減輕持有資產(chǎn)帶來(lái)的壓力。

合生創(chuàng)展是否也有此考量？畢竟羅臻毓曾履職于亞洲最大的多元化房地產(chǎn)集團(tuán)凱德集團(tuán)，其“地產(chǎn)+基金”的運(yùn)作模式，形成了投融管退的完整價(jià)值閉環(huán)。

據(jù)了解，羅臻毓現(xiàn)任合生創(chuàng)展集團(tuán)聯(lián)席總裁，兼合生不動(dòng)產(chǎn)的總裁，他的任務(wù)就是開拓合生創(chuàng)展不動(dòng)產(chǎn)板塊，資本化合生長(zhǎng)期持有的物業(yè)。

他的到來(lái)，顯然給合生商業(yè)的未來(lái)帶來(lái)了更多想象空間。

CMBS與REITs

此次總規(guī)模80億CMBS為續(xù)發(fā)產(chǎn)品，底層資產(chǎn)曾于2018年6月成功發(fā)行CMBS (“長(zhǎng)城證券-北京合生匯資產(chǎn)支持計(jì)劃”)，規(guī)模56億元，也是2018年上半年全市場(chǎng)規(guī)模最大的CMBS產(chǎn)品。

此次產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模總計(jì)80億元，其中，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模75億元，發(fā)行利率為4.35%，是歷史最大規(guī)模單體購(gòu)物中心CMBS產(chǎn)品。

對(duì)于CMBS產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入與資產(chǎn)估值，決定了一個(gè)項(xiàng)目的發(fā)行規(guī)模，而合生的底層資產(chǎn)為北京朝陽(yáng)合生匯商業(yè)、停車場(chǎng)物業(yè)。

資料顯示，北京朝陽(yáng)合生匯坐落于朝陽(yáng)CBD東區(qū)金角之上，廣渠路和西大望路兩大交通主動(dòng)脈交匯之處。

該項(xiàng)目總建筑面積約39.6萬(wàn)平米，商業(yè)面積約19.1萬(wàn)平米，5A級(jí)寫字樓面積10萬(wàn)平米，停車場(chǎng)包含近2600個(gè)車位，是CBD區(qū)高端購(gòu)物中心。

在房地產(chǎn)融資渠道逐漸收緊的環(huán)境中，CMBS為持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)提供了一個(gè)不錯(cuò)的融資渠道。

今年，包括中海、大悅城在內(nèi)的企業(yè)均通過(guò)發(fā)行CMBS方式盤活手中資產(chǎn)。

實(shí)際上，隨著今年6月首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品于滬、深交易所上市，不少人期待公募REITs擴(kuò)容到商業(yè)地產(chǎn)。

據(jù)悉，首批上市產(chǎn)品主要投向基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

但通過(guò)采訪能夠發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)是否可能納入公募REITs看法不一。

一位資管平臺(tái)高層對(duì)此持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為現(xiàn)在主要是結(jié)構(gòu)上的問(wèn)題，法律及稅制上還沒(méi)有完善，但商辦資產(chǎn)納入公募REITs是未來(lái)一定會(huì)發(fā)生的事情。

“現(xiàn)在很慶幸跨出了第一步了，很多自持方?jīng)]有機(jī)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)證券化，這是未來(lái)一定會(huì)發(fā)生的。商業(yè)地產(chǎn)的量很大，現(xiàn)在很多開發(fā)商面臨的問(wèn)題是，自持物業(yè)市場(chǎng)流動(dòng)性不強(qiáng)，沒(méi)有機(jī)會(huì)賣掉，管理不到位就造成資源浪費(fèi)?！?/p>

但同樣有相對(duì)悲觀的聲音，有業(yè)內(nèi)人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，至少在5年內(nèi)，內(nèi)地REITs不會(huì)擴(kuò)大到商寫部分。

“這個(gè)產(chǎn)品的推出，很明顯要支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。但從國(guó)家的角度，并不認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)頂多把產(chǎn)業(yè)園放進(jìn)來(lái)，首先要支持的是基礎(chǔ)設(shè)施。”

他的觀點(diǎn)更多基于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度：“現(xiàn)在房地產(chǎn)的范圍非常廣，整個(gè)金融體系連寫字樓和商場(chǎng)都認(rèn)為是房地產(chǎn)。我在寫字樓辦公，這到底是不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)？很顯然是，但它是房地產(chǎn)?！?/p>

他直言，這是一個(gè)很被動(dòng)，但又很難改變的事實(shí)。

顯然，內(nèi)地公募REITs是否會(huì)擴(kuò)大到商寫部分仍遙遙無(wú)期。在這個(gè)情境下，不少企業(yè)將目光投向新加坡交易所。

目前來(lái)看，新加坡和香港是受到高關(guān)注度的海外REITs市場(chǎng)，但從組織結(jié)構(gòu)、收入及資產(chǎn)條件來(lái)看，境內(nèi)物業(yè)在新加坡REITs上市更具有利條件。

據(jù)相關(guān)人士透露，近年來(lái)，越來(lái)越多中資企業(yè)將視線投向新加坡REITs市場(chǎng)，并開始作出嘗試，以減輕持有資產(chǎn)帶來(lái)的壓力。

近期內(nèi)地房企中一個(gè)“吃螃蟹”的企業(yè)是新城。

7月30日，新城宣布正籌劃將間接持有的、主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域和部分二線省會(huì)城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加坡設(shè)立信托基金，再申請(qǐng)向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額以實(shí)現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。

后續(xù)，新城控股于新加坡設(shè)立的間接控股子公司信誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司將作為本次擬設(shè)立信托基金的管理人，向新交所遞交上市申請(qǐng)表格，以申請(qǐng)批準(zhǔn)該信托基金于新交所主板上市。

通過(guò)REITs持有物業(yè)，不僅能夠降低新城的資金壓力，更能夠進(jìn)一步擴(kuò)張規(guī)模。

在此之前，綠地也曾將旗下酒店資產(chǎn)打包REITs到新交所上市，首批資產(chǎn)為4家酒店，估值30多億元。

那么，這是否將會(huì)成為一種趨勢(shì)？

上述業(yè)內(nèi)人士稱，目前具備在新加坡發(fā)行REITs的商業(yè)項(xiàng)目并不太多，需要有跨境結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)收益率較高等。

“雖然這是一種趨勢(shì)，但不好說(shuō)什么時(shí)候可以鋪開。”

合生商業(yè)想象

新城的商業(yè)資產(chǎn)正在前往新交所，持有大量商寫物業(yè)的合生創(chuàng)展是否也有此考慮？

最近，合生創(chuàng)展迎來(lái)了一位新朋友--在凱德集團(tuán)20年的老將羅臻毓正式官宣加入，擔(dān)任合生創(chuàng)展集團(tuán)聯(lián)席總裁，兼合生不動(dòng)產(chǎn)的總裁。

羅臻毓在朋友圈發(fā)文：“站在新起點(diǎn)，將開啟下一段征程。”

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從相關(guān)知情人處得到的消息，朱孟依之女、合生創(chuàng)展董事局主席朱桔榕親自發(fā)出邀請(qǐng)，希望羅臻毓去合生創(chuàng)展主管不動(dòng)產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)。

更有進(jìn)一步消息表示，合生創(chuàng)展未來(lái)有意將不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)從目前所在的商業(yè)板塊中分拆出來(lái)，所以需要一個(gè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)頗有經(jīng)驗(yàn)的資深人士。

羅臻毓前東家凱德，正是一家具有全球領(lǐng)先房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)規(guī)模的企業(yè)。

資料顯示，凱德集團(tuán)共管理6支上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托，以及20多支私募基金。從2002年推出新加坡首支上市房地產(chǎn)投資信托基金至今，凱德旗下房地產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托擴(kuò)展到包括凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產(chǎn)投資信托、雅詩(shī)閣公寓信托、凱德中國(guó)信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來(lái)西亞信托。

羅臻毓本人，更在資產(chǎn)管理方面具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。

據(jù)公開資料，羅臻毓畢業(yè)于新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)管理專業(yè)（高級(jí)二等榮譽(yù)學(xué)位），是美國(guó)俄克拉荷馬城市大學(xué)工商管理碩士，曾任職于淡馬錫控股集團(tuán)，主導(dǎo)淡馬錫亞太區(qū)域的私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

2001年9月，他加入凱德集團(tuán)，并先后任職過(guò)雅詩(shī)閣中國(guó)區(qū)高級(jí)副總裁、凱德中國(guó)華南區(qū)域總經(jīng)理等職位，離任時(shí)擔(dān)任凱德集團(tuán)總裁兼中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官。

站在新的起點(diǎn)，羅臻毓或許肩負(fù)著幫助合生創(chuàng)展打造資管平臺(tái)的重任。

羅臻毓曾回復(fù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，他到合生創(chuàng)展的任務(wù)，就是建立不動(dòng)產(chǎn)體系，資本化合生現(xiàn)有的一些資產(chǎn)，開拓不動(dòng)產(chǎn)板塊。另外，組建一些新的基金去收購(gòu)一些新的項(xiàng)目。

從持有資產(chǎn)來(lái)看，“隱形地主”合生創(chuàng)展確實(shí)在這些年囤積了大量自持商業(yè)項(xiàng)目。

據(jù)悉，合生商業(yè)板塊目前已發(fā)展輕、重兩類管理平臺(tái)，擁有合生匯、合生廣場(chǎng)、合生新天地、MOHO四條產(chǎn)品線。

目前，合生創(chuàng)展旗下合生商業(yè)集團(tuán)擁有超過(guò)100個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，涵蓋10余個(gè)大型城市綜合體，已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目面積超過(guò)500萬(wàn)平米，管理板塊涵蓋城市綜合體&購(gòu)物中心、寫字樓、酒店&服務(wù)公寓、產(chǎn)業(yè)綜合體及奢華地產(chǎn)五大業(yè)務(wù)板塊，超過(guò)80%項(xiàng)目分布在北上廣深等一線城市。

商業(yè)地產(chǎn)或者說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)資管，顯然是合生創(chuàng)展未來(lái)重要的發(fā)展方向。

朱桔榕曾在早前接受采訪時(shí)提及，公司將在未來(lái)5年把建設(shè)管理的商業(yè)面積提升到2000萬(wàn)平方米規(guī)模。

“地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作”是凱德集團(tuán)引以為豪的發(fā)展模式，深諳資管及新加坡市場(chǎng)的羅臻毓，是否將助力合生創(chuàng)展，打造資產(chǎn)管理平臺(tái)？又是否會(huì)如同新城一般，借道新交所實(shí)現(xiàn)退出？

合生商業(yè)的未來(lái)，顯然有著不小的想象空間。