上周，滬深兩個(gè)樓市領(lǐng)頭羊的“調(diào)控新政”此起彼伏，投資客鉆哪個(gè)漏洞，就堵上哪個(gè)。本周，調(diào)控轉(zhuǎn)向廣州了。
廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道：廣州按揭啟動(dòng)規(guī)模和占比“雙管控”。具體內(nèi)容是：人民銀行廣州分行要求，新增個(gè)人住房貸款占比不能超過(guò)12.6%，每個(gè)月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過(guò)2020年10月、11月、12月三個(gè)月的平均放款額度。
突然而來(lái)的收緊政策，也讓銀行從業(yè)人員不知所措。
小A是某國(guó)有五大銀行房金部的負(fù)責(zé)人，每年年初的“開(kāi)門紅”是他們部門的頭等大事。常言說(shuō)，“一年之計(jì)在于春”，對(duì)于小A的這個(gè)部門來(lái)說(shuō)，“一年之計(jì)在于1月份”，因?yàn)?0%的貸款是在1月份發(fā)放的。
用小A的話來(lái)講，“年初放貸、年尾收益”，全年獎(jiǎng)金也就有了著落。
但今年就不同了，2020年末，樓市的“翹尾行情”延續(xù)到了新年1月份，新房熱銷，二手房也不錯(cuò)，但房貸突然停了。用小A的話來(lái)講，“真是當(dāng)頭一棒”。
原本跟各大中介按揭部、開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部拍胸脯做保證，2020年堆積的貸款審批全部在1月份通過(guò)。但現(xiàn)在，都不知道怎么和客戶講了，小A一臉愁容。
02
突然停貸，主要原因在銀行
為什么突然停貸？
小A講，我們對(duì)外的口徑不叫停貸，而是“業(yè)務(wù)沒(méi)暫停，只是對(duì)額度管控、排隊(duì)投放、動(dòng)態(tài)調(diào)整”。
也就是說(shuō)，想貸款是可以的，但得等。其實(shí)，小A提到的對(duì)外口徑與央行近期發(fā)布的“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”有關(guān)。簡(jiǎn)單來(lái)講，就是對(duì)金融機(jī)構(gòu)“五檔分類”，不同的銀行有不同的房貸上限。
問(wèn)題是，踩線的銀行并不多，而且房貸“五檔分類”目的是“一行一策”，避免一刀切。防止現(xiàn)在一股腦收緊后，后面又不得不一股腦放松，導(dǎo)致樓市大起大落。
那為何現(xiàn)在廣州商業(yè)銀行集體“沒(méi)額度”了呢？某大行內(nèi)部人士告訴我，這在很大程度上，是由于銀行激進(jìn)的行為所致。
2020年有一個(gè)很大的變化，就是實(shí)體企業(yè)融資利率低于按揭利率，這是很多年來(lái)未有之大變局。
當(dāng)下，實(shí)體貸款的利率普遍在3%-4%左右，額度非常充足，而房貸利率LPR至少也是4.85%，二套房貸最低利率還要在這個(gè)基礎(chǔ)上加60個(gè)基點(diǎn)。而且，有的城市還要再次上浮。
政策態(tài)度很鮮明，鼓勵(lì)銀行給實(shí)體企業(yè)、中小微放貸，甚至還規(guī)定了新增貸款投向中小微的比例，不低于30-50%。
但是，在銀行眼里，房貸是優(yōu)質(zhì)貸款、是香餑餑，不良率只有實(shí)體貸款的一半。貸款利率這樣分化的話，意味著房貸不僅更優(yōu)質(zhì)了，還更賺錢了。
對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，賺錢是第一要?jiǎng)?wù)。
一線樓市房?jī)r(jià)高，但對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，這是最安全的區(qū)域。所以，各大行角逐一線城市，再加上小貸公司、擔(dān)保公司、房屋管家等“準(zhǔn)房貸金融機(jī)構(gòu)”扎堆兒，為開(kāi)發(fā)商和貸款客戶找資金。
一線城市的房貸競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，為了份額就得犧牲利潤(rùn)。所以，一線城市房貸利率還比較低。
另外，房貸“五檔分類”，要在2021年全面落地，到底怎么執(zhí)行、怎么寬限，還沒(méi)有細(xì)則，有的銀行還在觀望。所以，很多銀行趁著“窗口期”，12月份多審批一些貸款申請(qǐng)，將1月份的額度提前透支了。
2020年一線樓市“翹尾”，其實(shí)就是銀行這么干出來(lái)的。
03
滬深接連調(diào)控，廣州不得不表態(tài)
我們沒(méi)有找到廣州房貸增速的數(shù)據(jù)，但從廣州中長(zhǎng)期貸款增速來(lái)看，2020年8月份以來(lái)一直維持在20%以上的增速，創(chuàng)下了歷史新高，估計(jì)房貸的增速也很高。
上海、深圳也一樣，深圳住戶貸款增速創(chuàng)下2018年以來(lái)新高。
既然抵押貸款利率比按揭利率低，自然就會(huì)有人好好利用。聰明的深圳市民就找到了貸款的新途徑：先過(guò)橋墊資、再全款買房，然后申請(qǐng)抵押還貸，最后還掉過(guò)橋墊資，直接繞過(guò)了按揭。
另外，2020年上海本外幣存款增速創(chuàng)下2016年以來(lái)新高，可見(jiàn)本輪一線樓市集體回升，部分片區(qū)房?jī)r(jià)創(chuàng)新高、網(wǎng)紅盤“打新難”、二手房“抱團(tuán)漲價(jià)”，本質(zhì)上是銀根的問(wèn)題。
所以，面對(duì)部分貸款披著“中小微”的外衣，進(jìn)入樓市，管理層看的很清楚。
去年底以來(lái)的一系列會(huì)議后，地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制逐漸明確，也就是房地產(chǎn)金融宏觀審慎。一是對(duì)開(kāi)發(fā)商融資的“三道紅線”，二是對(duì)銀行房貸的“五類分檔”，目的就是實(shí)現(xiàn)金融、地產(chǎn)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。
對(duì)于房?jī)r(jià)上漲快的城市，自然要啟動(dòng)“雙管控”。比如，上海、深圳、廣州2020年二手房?jī)r(jià)上漲均進(jìn)入了全國(guó)TOP10，所以這幾個(gè)城市近期房貸額度都開(kāi)始緊張了。
上周，上海和深圳均發(fā)布實(shí)施了調(diào)控政策，打擊通過(guò)假離婚、假結(jié)婚套取銀行杠桿，上海還明確提出要推進(jìn)貸款集中度管理。
2020年，有滬深和隔壁的東莞這幾個(gè)出頭鳥頂著，廣州一直在悶聲發(fā)大財(cái)。
新房成交量沖上10萬(wàn)套大關(guān)，上一次還是樓市頂峰期2016年。二手房交易也在連續(xù)3年下降后反彈，增長(zhǎng)22%，二手房?jī)r(jià)漲幅位列全國(guó)70城第九，珠江新城房?jī)r(jià)首次突破“10萬(wàn)+”。
而且，2020年12月，廣州樓市的“翹尾行情”非常明顯，當(dāng)月新房成交量達(dá)到17243套，創(chuàng)單月成交歷史最高紀(jì)錄，超過(guò)了最為火熱的2016年；二手房成交量年內(nèi)第二次探上1.5萬(wàn)套。
而滬深都已經(jīng)調(diào)控了，深圳連續(xù)打補(bǔ)丁，廣州如果再不做一些表態(tài)，實(shí)在是說(shuō)不過(guò)去。
04
對(duì)樓市的影響
房貸收緊，不是今年才有的事情。
2013年下半年的“房貸荒”，部分銀行甚至取消了二手房貸款；2017-2018年各大銀行房貸利率集體上浮，有的銀行停貸。
可以說(shuō)，每一次樓市熱度超出中央容忍度，地方政府的調(diào)控政策見(jiàn)效不大時(shí)，央媽就會(huì)出手?？刂祁~度成了屢試不爽的調(diào)控“殺手锏”。
推動(dòng)樓市向前的動(dòng)力，一個(gè)是地方政策托底，比如“造地王”、“松限購(gòu)”；另一個(gè)就是資金面的變化。
近年來(lái)貨幣投放、信貸政策對(duì)樓市的影響越來(lái)越大。因?yàn)榉績(jī)r(jià)與過(guò)去已經(jīng)不可同日而語(yǔ)，沒(méi)有更大體量的貨幣和杠桿，樓市這輛負(fù)重前行的卡車，哪有動(dòng)力繼續(xù)高速行駛？
所以想要降低車速，就需要在高速路灑沙子。
毫無(wú)疑問(wèn)，如果這次真得控制住了貸款投放，熱點(diǎn)城市快節(jié)奏的樓市交易，自然也就慢下來(lái)了。
這次房貸額度管控，最大的影響就是新房、二手房交易的規(guī)模會(huì)下降，就如同股市換手率降低一樣，這相當(dāng)于給樓市降溫。
預(yù)計(jì)2021年上半年，特別是第一季度，“控房貸、緊額度”的政策將會(huì)在京滬深等城市繼續(xù)執(zhí)行下去。
而且，從房貸“五類分檔”、控制資金流入地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看，未來(lái)房貸全面寬松的時(shí)代一去不復(fù)返了。而且，政策還會(huì)細(xì)化，比如二手房降低評(píng)估價(jià)，相當(dāng)于降低貸款額度。
此外，國(guó)家會(huì)要求控制集中度，即對(duì)各個(gè)銀行，要更多投放實(shí)體企業(yè)貸款、投放中小微貸款，降低新增貸款中房貸的占比。想要增加房貸，或者要增加實(shí)體的貸款，或者收回已發(fā)放的房貸。
所以，未來(lái)銀行選擇個(gè)貸客戶的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)提高。征信好、納稅和社保記錄時(shí)間長(zhǎng)、沒(méi)有斷繳的個(gè)人，會(huì)被優(yōu)先選擇。
05
對(duì)購(gòu)房者個(gè)人的建議
對(duì)于居民個(gè)人來(lái)講，首先一定要珍視個(gè)人信用，不要提供虛假材料、不出現(xiàn)貸款逾期和賴賬。
比如，近期深圳出臺(tái)的加強(qiáng)購(gòu)房資格審查的政策，就是一個(gè)典型，如果信用受損，可能要告別房貸市場(chǎng)了。不僅如此，未來(lái)想要申請(qǐng)消費(fèi)貸、公積金貸款、信用卡申請(qǐng)等，都會(huì)受牽連。
也就是說(shuō)，未來(lái)房票重要，貸票也很重要。甚至沒(méi)有了貸票，房票沒(méi)有任何意義。
其次，不差錢的朋友，買房最好一次到位。
比如一套房能解決剛需和首改的需要，因?yàn)榈诙紊暾?qǐng)貸款時(shí)，成本會(huì)越來(lái)越高。
另外，可以通過(guò)申請(qǐng)別的貸款來(lái)替代房貸。
比如如果房產(chǎn)無(wú)押且紅本在手，可以申請(qǐng)消費(fèi)貸。或者有實(shí)體公司的人，以公司名義申請(qǐng)房抵經(jīng)營(yíng)貸，也是不錯(cuò)的選擇，畢竟經(jīng)營(yíng)貸利率也比較低，甚至比房貸還低。當(dāng)然，期限會(huì)短一些，但可以循環(huán)。
最后再說(shuō)一點(diǎn)，房貸額度緊張，也是周期性的，不會(huì)一直持續(xù)下去。
能等待的，最好能在額度寬松時(shí)再買房。畢竟現(xiàn)在買房，周期長(zhǎng)、成本高。
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