這是成都房鑫。是全國(guó)唯一能讓你落地的房地產(chǎn)專家。

房神不像其他自媒體房產(chǎn)專家什么的，含著骨頭露著肉的讓你摸不清頭腦！房神屬于實(shí)戰(zhàn)派只告訴對(duì)你最有用的方法和自己親自實(shí)戰(zhàn)后的經(jīng)驗(yàn)。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容選自粉絲提問(wèn)

提問(wèn)：房神又打擾一下，這幾天比較糾結(jié)，是買聯(lián)排還是疊墅，家里意見(jiàn)不統(tǒng)一，麻煩你幫我分析分析，基本馬上就定了！主要是自己住，未以后養(yǎng)老買的房子，目前考慮2套房子:一套256平的聯(lián)排別墅，350萬(wàn)，可以改6間房，送2個(gè)車位，有天有地，環(huán)境可以選的位置二線可以看到一點(diǎn)河，獨(dú)門獨(dú)院，劣勢(shì)學(xué)校一般，周邊配套一般，二手毛胚增值空間有限！

二，下疊式的，建筑147平，加上贈(zèng)送300平，房間4，地下室可改1間，價(jià)格340左右，靠龍泉山，學(xué)位交通都好，未來(lái)增值空間大，劣勢(shì)不是獨(dú)門獨(dú)院，沒(méi)有天，私密性不是那么好，空間改造沒(méi)聯(lián)排大！現(xiàn)在這2套中糾結(jié)，一方面考慮一步到位，也要考慮增值空間，空間利用，麻煩房神幫忙分析一下！

回答:與高層住宅相對(duì)，低密度住宅主要有別墅、疊墅、聯(lián)排（雙聯(lián)排、三聯(lián)排、多聯(lián)排）

其中別墅的稀缺性最大，其次是雙聯(lián)排，至于疊墅、多聯(lián)排甚至洋房，往往是割“低密度住宅夢(mèng)”韭菜的利器，實(shí)際體驗(yàn)并沒(méi)有比高層平層好到哪里去。

別墅和疊墅增值潛力都不如大平層，自住舒適而且還要增值很難平衡，下疊主要的一個(gè)缺點(diǎn)就是私密性受到上層住戶影響，買疊墅不如買大平層，建議買聯(lián)排吧，作為將來(lái)養(yǎng)老房自住體驗(yàn)感更好。

提問(wèn)：房神您好！我想問(wèn)一下名下老破小是否有必要都清理掉？如果處理掉以后需要購(gòu)入什么樣的資產(chǎn)？

回答：老破小的價(jià)值具體要看你的坐標(biāo)城市，地段，學(xué)區(qū)等等來(lái)細(xì)分看，你的這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)籠統(tǒng)。

一般來(lái)說(shuō)，老房存在的基礎(chǔ)，缺一不可:

1.上車需求的擠壓

2.大量無(wú)法轉(zhuǎn)移的人口

3.低總價(jià)，高得房率、得功能率從這點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，基本只有北京和上海的老房才有買入的價(jià)值基礎(chǔ)。

比如深圳來(lái)說(shuō)，由于上車容易擠壓不強(qiáng)，且人口轉(zhuǎn)移，深圳城市年輕，年輕人口眾多，且有大量低總價(jià)，得房率高的次新房上車盤。老房的價(jià)值，和上車需求緊密相連。買到，也是需要付錢的商品。老房可以幫助北漂滬漂脫離小戶型一居室新房的收割，以極低的額外代價(jià)買入可以長(zhǎng)久居住的市中心兩居老房子。

如果你持有的是三四線低能級(jí)城市的老破小，那就價(jià)值不大，跑不贏新盤或次新盤，建議出手置換核心地段新一點(diǎn)的房子長(zhǎng)持。

提問(wèn)：房神你好！法拍公司可信嗎?龍泉的有一個(gè)，法拍公司說(shuō)的包過(guò)戶和騰退，手續(xù)費(fèi)5%，先要交3萬(wàn)手續(xù)費(fèi)，后面的拍中補(bǔ)，和眉山的有個(gè)資產(chǎn)拍賣，36萬(wàn)，116平，眉山的房子有沒(méi)有投資價(jià)值？我爸媽名下有兩套房子，爸爸名下是繼承的奶奶的，有四分之一，這種占了名額的可以怎么操作呢?我們名下有兩套房屋貸款，未結(jié)清，還有20萬(wàn)小額貸，這種情況影響以我媽名義買房的接力貸嗎？貸款額度會(huì)不會(huì)受限？會(huì)不會(huì)辦不成接力貸？如果抵押車子貸款呢？

回答：近期有不少朋友咨詢法拍房，簡(jiǎn)單給大家普及下法拍房的特點(diǎn)：

1、拍賣起價(jià)低；

2、渠道正規(guī)有保證；

3、法律上無(wú)問(wèn)題；

4、容易撿漏；

5、突破限購(gòu)。

那為什么有人糾結(jié)？

1、全額無(wú)法用公積金；

2、競(jìng)拍可能產(chǎn)生溢價(jià)；

3、前任遺留稅費(fèi)戶口；

4、房里有人拒不搬出。法拍房，顧名思義是法院查封、扣押、凍結(jié)的房產(chǎn)，在被執(zhí)行人逾期不履行法律之時(shí)，便以公開(kāi)拍賣的方式對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。這是一種強(qiáng)制執(zhí)行，將所得金額清償?shù)膱?zhí)行行為，具有完全的合法性，這是法拍房存在的第一前提。

一般來(lái)說(shuō)，法拍房只有三種情況：斷供、借貸、沒(méi)收。法拍房的購(gòu)買，不是和原產(chǎn)權(quán)方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原產(chǎn)權(quán)方。

法拍房的大致流程是：房源公示→交保證金→競(jìng)拍→交尾款→交接成交確認(rèn)書、執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書→解封→過(guò)戶、審稅→拿房產(chǎn)證。但如果出現(xiàn)法拍房交易后，發(fā)現(xiàn)原房主存在土地款未補(bǔ)齊、物業(yè)方欠款、隱藏借債等情況，法院不負(fù)責(zé)處理，必須購(gòu)買方一概承擔(dān)。

這個(gè)時(shí)候，有專業(yè)機(jī)構(gòu)能進(jìn)行背景調(diào)查就顯得尤為重要了，目前這項(xiàng)業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)還算是一個(gè)藍(lán)海。

不少法拍房有瑕疵，你花錢拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清場(chǎng)，提前找專業(yè)律師盡調(diào)，搞清楚所有債權(quán)方抵押權(quán)狀況，實(shí)際占有人訴求。真正的好法拍是不讓你看房不通知你拍賣時(shí)間，讓你知難而退，想賺法拍錢需要你打通雙向兩個(gè)渠道，還要多付4%左右服務(wù)費(fèi) 盡調(diào)費(fèi)；

買法拍要做好交一次學(xué)費(fèi)的準(zhǔn)備?？捶啃枰⒁鉄o(wú)視中介的話術(shù)，形成自己價(jià)值判斷，對(duì)各個(gè)樓盤賣點(diǎn)、片區(qū)購(gòu)房者喜好、各片區(qū)近兩年漲幅走勢(shì)、重點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估價(jià)有深刻認(rèn)識(shí)。

最后，眉山房產(chǎn)沒(méi)有投資價(jià)值。

第二個(gè)問(wèn)題：先確定遺產(chǎn)分配，然后去交易中心辦理接受遺產(chǎn)的更名手續(xù)，公示期過(guò)以后拿到新產(chǎn)證，再賣房交易。公證不是必須的。直系親屬間繼承免征契稅、增值稅、個(gè)人所得稅。

如果不打算賣這套繼承的房產(chǎn)，建議母親拉個(gè)房查記錄，看是否體現(xiàn)這套房。如果不體現(xiàn)，建議直接JLH的方式做接力貸。

提問(wèn)：房神你好，我現(xiàn)在有套房子，是我和妻子共同房產(chǎn)證，有貸款，她是主貸款人，我是共同還款人，現(xiàn)在如何才能讓我重新有首房首貸，必須還清房貸是嗎？謝謝

回答：1.還清房貸，離婚或者2改1。

2.二手房全款抵押。

3.開(kāi)發(fā)老人票做接力貸。

提問(wèn):房神，最近成都中介都宣稱青白江將成為第二個(gè)天府新區(qū)，房?jī)r(jià)很快破萬(wàn)，現(xiàn)在7, 8千叫我們快買，有投資價(jià)值么?

回答：青白江的規(guī)劃都靠吹，沒(méi)有投資價(jià)值，中介都是逼單的說(shuō)辭，不管多便宜，都別買。

提問(wèn):房神，你好，再次麻煩你了,坐標(biāo)成都，首套房，預(yù)算總價(jià)130萬(wàn)以內(nèi)，考慮這個(gè)總價(jià)主要是月供是沒(méi)多大問(wèn)題，是首付沒(méi)那么多,至少近4年不會(huì)自住。主要為了保值增值，看了一些二手房，要靠近地鐵、有較大型商圈,樓齡較新，戶型采光要還可以的，實(shí)在不太好選，我現(xiàn)在有幾個(gè)糾結(jié): 1,是不是再等一下再存點(diǎn)首付再買? 2.現(xiàn)在買是買地段或區(qū)域偏遠(yuǎn)點(diǎn)面積大點(diǎn)的還是地段區(qū)域好面積小一點(diǎn)的保值增值一些呢? 謝謝了!

回答：預(yù)算偏少，建議可以再蓄力，盡量買地段好一點(diǎn)的， 太偏遠(yuǎn)沒(méi)有價(jià)值。

提問(wèn): (新人首問(wèn))坐標(biāo)成都，目前攀成鋼區(qū)域有套老破小,年初賣了龍泉四房準(zhǔn)備置換攀成鋼次新房。(買來(lái)自住加投資)不知道哪個(gè)樓盤適合我?家庭月收入2.5萬(wàn)，有一位小朋友上高一 ，貸款記錄六次違約，其中四次房貸和2次抵押貸(最后一次是2017年6月)。近兩年無(wú)違約記錄。

請(qǐng)問(wèn)房神，目前120萬(wàn)，我再買房是算首套還是二套,公積金有機(jī)會(huì)嗎?商貸能申請(qǐng)下來(lái)嗎?選哪些銀行機(jī)會(huì)大些?如果能貸款，我是去買仁恒濱河灣還是買次新房?次新房中澳龍名城，鎦金歲月，新沙河陽(yáng)光水岸等..... 我優(yōu)先選擇哪個(gè)?如果有好的區(qū)域求推薦。

回答：建議買房別用你自己名義,用你家人資格買房，你的征信太差，房貸記錄不會(huì)說(shuō)過(guò)了2年就消除，不像xyk。攀成鋼是很好的板塊，買新房更好，限價(jià),如果沒(méi)有搖到再考慮二手次新。

提問(wèn)：房神您好，關(guān)注你很久了慕名而來(lái)，坐標(biāo)成都，孩子三歲，目前考慮買房，子彈50萬(wàn)，就我和我兒子兩個(gè)人住，既要考慮孩子讀書，還要考慮房子增值空間。

您覺(jué)得成都周邊溫江，郫縣，雙流，哪個(gè)區(qū)域更符合我目前的需求？

另外就是我該為了孩子讀書，考慮成都市區(qū)的老破小，還是讓他有更好的居家環(huán)境，考慮周邊的溫江，郫縣，雙流，謝謝成都房神！

回答：溫江是成都一貫的宜居區(qū)域，隨著光華大道板塊的發(fā)展，溫江實(shí)力也得到提升。

地鐵4號(hào)線二期大大縮短了溫江與主城的距離，可以優(yōu)先考慮。

學(xué)位房純粹看你自己的教育理念以及需求

成績(jī)好主要是老師有動(dòng)力教以及學(xué)生生源質(zhì)量，決定成績(jī)的因素生源質(zhì)量占8成，老師只占2成。房子不錯(cuò)的話，學(xué)生源一般不會(huì)差。

學(xué)票作為一項(xiàng)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)雜服務(wù)，其價(jià)值完全沒(méi)有一個(gè)公允的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

升學(xué)率和分?jǐn)?shù)背后有生源篩選，教學(xué)質(zhì)量不是消費(fèi)者評(píng)價(jià)所謂名師難保不是百度文庫(kù)水準(zhǔn)，哪一個(gè)都很難說(shuō)清晰客觀只有認(rèn)同人數(shù)的多少。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分人前面，房神親自手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。

房神已盤點(diǎn)出成都投資性價(jià)比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價(jià)，貸款，破限購(gòu)等專業(yè)意見(jiàn)，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

如果你在買房投資中有問(wèn)題請(qǐng)大家關(guān)注我或者私信我留言！