本報(bào)記者陳靜喬伊宣傳報(bào)道

最近東莞市人民政府辦公室印發(fā)了《東莞市三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）建設(shè)和分配試點(diǎn)方案》(以下簡(jiǎn)稱“《方案》”)。

根據(jù)《方案》解讀，東莞市委市政府決定選取虎門、長(zhǎng)安、鳳崗、塘廈、大朗等5個(gè)鎮(zhèn)開(kāi)展三限房（限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、限銷售對(duì)象）建設(shè)試點(diǎn)。其提及，目前，5個(gè)試點(diǎn)鎮(zhèn)普通商品住房?jī)r(jià)格均高于全市平均水平。

《方案》出臺(tái)后，三限房以其共有產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)引人注目。該類型房屋由承購(gòu)人按總價(jià)的50%出資購(gòu)買50%產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機(jī)構(gòu)持有，房屋歸承購(gòu)人使用，故市場(chǎng)上有聲音對(duì)此理解為“半價(jià)買房”“5折買房”。此外，房屋交付一定年限后，經(jīng)東莞市政府同意，承購(gòu)人可獲得完全產(chǎn)權(quán)。

不過(guò)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，《方案》及《方案》解讀并未提及三限房的實(shí)施推進(jìn)主體。文件僅顯示，未來(lái)三限房的房源籌集途徑包括新供應(yīng)用地集中建設(shè)、商品房項(xiàng)目配建、城市更新等。

對(duì)于這一問(wèn)題，東莞住建局方面負(fù)責(zé)新聞宣傳劉姓工作人員僅對(duì)記者表示，當(dāng)前關(guān)于三限房相關(guān)方面的工作仍在研究推進(jìn)中，該項(xiàng)工作需要全市聯(lián)動(dòng)開(kāi)展，并成體系地規(guī)劃相關(guān)配套措施。若有需要，后續(xù)會(huì)適時(shí)公布相關(guān)工作進(jìn)展?！叭薹康男再|(zhì)為共有產(chǎn)權(quán)住房，東莞也是從落實(shí)住建部相關(guān)精神，努力實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居、安居、樂(lè)居的角度出發(fā)，完善住房體系?！?/p>

5鎮(zhèn)街率先試點(diǎn)

《方案》顯示，此次的制定背景為落實(shí)“房住不炒”要求，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，進(jìn)一步完善東莞市住房供應(yīng)體系，將三限房試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)和分配工作落到實(shí)處，努力解決東莞市穩(wěn)定就業(yè)無(wú)房群眾的居住剛需和后顧之憂，并適度兼顧資產(chǎn)保值需求。

規(guī)劃建設(shè)方面，三限房應(yīng)當(dāng)根據(jù)區(qū)域城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項(xiàng)目選址，優(yōu)先安排在安居需求較為集中、配套設(shè)施較為齊全、功能完善的區(qū)域，促進(jìn)產(chǎn)城人融合發(fā)展。

根據(jù)特定保障對(duì)象群體的需求和實(shí)用經(jīng)濟(jì)原則，三限房建筑面積限定在70～80平方米，戶型為兩房?jī)蓮d一衛(wèi)或三房?jī)蓮d一衛(wèi)，實(shí)施基本裝修交付，具體要求參照《東莞市三限房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》。

《方案》解讀則進(jìn)一步提及，率先在虎門、長(zhǎng)安、鳳崗、塘廈、大朗等5個(gè)鎮(zhèn)率先開(kāi)展建設(shè)試點(diǎn)。

記者注意到，8月11日，東莞住建局披露的《2021年7月東莞市商品住宅網(wǎng)上簽約銷售情況》顯示，新建商品住宅方面，虎門、長(zhǎng)安、鳳崗、塘廈、大朗地面建筑層數(shù)超過(guò)4層的均價(jià)分別為29690元/平方米、42234元/平方米、30935元/平方米、27642元/平方米、34612元/平方米；二手住宅方面，上述5鎮(zhèn)街的均價(jià)分別為21820元/平方米、23916元/平方米、22404元/平方米、17664元/平方米、21779元/平方米。

其中，大朗鎮(zhèn)的二手住宅均價(jià)水平在松山湖片區(qū)（共7個(gè)鎮(zhèn)街）排名第三；長(zhǎng)安鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)的二手住宅均價(jià)水平在濱海片區(qū)（共4個(gè)鎮(zhèn)街）分別排名第一、第二；鳳崗鎮(zhèn)、塘廈鎮(zhèn)的二手住宅均價(jià)水平在東南臨深片區(qū)分別排名第一、第二。

《方案》指出，三限房項(xiàng)目堅(jiān)持商品住房屬性，按照市場(chǎng)化商品房模式進(jìn)行建設(shè)和銷售，按照限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、限銷售對(duì)象原則，公開(kāi)出讓土地，相關(guān)內(nèi)容由市自然資源局在土地招拍掛公告文件中明確。

限房?jī)r(jià)方面，東莞住建局根據(jù)所屬區(qū)域（園區(qū)、鎮(zhèn)街）2020年以來(lái)一手商品住房成交均價(jià)以及商住用地拍賣成交價(jià)，預(yù)測(cè)三限房銷售期間所屬區(qū)域（園區(qū)、鎮(zhèn)街）的房?jī)r(jià)水平，合理確定三限房最高銷售均價(jià)，具體限價(jià)在土地出讓前測(cè)算確定。單套住房銷售單價(jià)以銷售均價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合房屋樓層、朝向等因素確定，上下浮動(dòng)比例不超過(guò)10%。

競(jìng)地價(jià)方面，市住建局、市自然資源局會(huì)同所屬園區(qū)、鎮(zhèn)街，根據(jù)三限房最高銷售均價(jià)及合理開(kāi)發(fā)建設(shè)成本確定土地競(jìng)拍價(jià)。按照東莞市現(xiàn)行一手住宅價(jià)格備案規(guī)則測(cè)算土地競(jìng)拍總價(jià)，在此總價(jià)一半的基礎(chǔ)上，下浮10%（不低于評(píng)估價(jià)的50%）作為起拍價(jià)，如低于評(píng)估價(jià)50%，取評(píng)估價(jià)50%作為起拍價(jià)；上浮10%作為最高限價(jià)。當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到上限時(shí)，仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求競(jìng)買的，按照終次報(bào)價(jià)規(guī)則確定競(jìng)得人。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“上述競(jìng)拍價(jià)的確定規(guī)則從源頭上限制了地價(jià)，為后續(xù)的房屋折扣優(yōu)惠打下基礎(chǔ)?！?/p>

傳遞重視人才信號(hào)

根據(jù)《方案》，三限房的銷售對(duì)象基本條件包括有配偶或共同生活子女，承購(gòu)人及其配偶、共同生活子女在我市均無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，且申購(gòu)前3年內(nèi)在東莞市沒(méi)有住房轉(zhuǎn)移登記記錄；具有東莞戶籍且在莞累計(jì)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)滿3年，或不具有東莞戶籍但在莞累計(jì)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)滿5年；與三限房銷售區(qū)域用人單位簽訂勞動(dòng)合同并逐月繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)滿1年（勞動(dòng)合同簽訂單位與養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納單位須一致）；具備以下條件之一：大專或以上學(xué)歷，中級(jí)工或以上職業(yè)技能，助理級(jí)或以上職稱。

《方案》解讀提到，購(gòu)買三限房享有與普通商品住房同等的教育、醫(yī)療、戶政、養(yǎng)老、住房公積金等公共服務(wù)權(quán)益。

分配方式上，按照兩個(gè)階段進(jìn)行，第一階段定向分配，優(yōu)先保障所屬區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)的制造業(yè)技能型無(wú)房群體；第二階段公開(kāi)抽簽，定向分配后若有剩余房源的，面向所屬區(qū)域符合基本條件的人員抽簽分配。

東莞住建局方面表示，此次《方案》創(chuàng)新了保障住房的分配模式，三限房房源取得銷售許可后1年內(nèi)未銷售完畢的，在全市范圍內(nèi)接受符合銷售對(duì)象基本條件的人員申請(qǐng)，并抽簽分配。此外，《方案》也體現(xiàn)了人性化操作，以及傳遞了政府重視人才的強(qiáng)烈信號(hào)。

“對(duì)于在莞工作達(dá)到一定年限并愿意扎根東莞的承購(gòu)人給予一定的產(chǎn)權(quán)處分權(quán)利，政府適度讓利。三限房交付一定年限后，經(jīng)市政府同意，可獲得完全產(chǎn)權(quán)。承購(gòu)人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿5年（以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記日期為準(zhǔn)）且入戶東莞滿3年的，可按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)8折購(gòu)買代持機(jī)構(gòu)份額后獲得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，針對(duì)部分群體可適當(dāng)給予不同優(yōu)惠，依據(jù)《東莞市優(yōu)才卡管理暫行辦法》（東府〔2020〕81號(hào)）申領(lǐng)并持有莞香卡的可按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)7折購(gòu)買，持有玉蘭卡的可按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)5折購(gòu)買?！睎|莞住建局方面稱。

過(guò)去一年，受大灣區(qū)規(guī)劃落地帶動(dòng)全國(guó)各地資金涌入、東莞9鎮(zhèn)高水平對(duì)接深圳先行示范區(qū)、深圳商住地供應(yīng)緊張等因素影響，東莞成為大灣區(qū)投資熱土，房?jī)r(jià)、地價(jià)屢創(chuàng)新高，對(duì)人才吸引及產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)一定程度的沖擊。

根據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年，東莞成功出讓38宗商住地，合計(jì)占地181萬(wàn)平方米，建面539萬(wàn)平方米，創(chuàng)近7年新高；成交金額603億元，環(huán)比上漲74%，刷歷史紀(jì)錄；最終實(shí)際樓面地價(jià)約為1.41萬(wàn)元/平方米（剔除配建），同比上漲4%，溢價(jià)率達(dá)30%，略高于2019年。

樓市方面，合富大數(shù)據(jù)顯示，2020年?yáng)|莞新建商品房成交高達(dá)2055億元，同比增長(zhǎng)45%，成交均價(jià)約為2.42萬(wàn)元/平方米，同比上漲20%。其中，住宅成交額為1797億元，同比大幅增加63%；非住宅成交額僅259億元，同比減少18%。同期，二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)為36079套，同比略減7%，均價(jià)為1.66萬(wàn)元/平方米，同比上漲23%。