資料來源：南寧勘探國家微信號南寧麥芳

作家：探訪007

萬達(dá)莫敲響年終清盤第一炮！這是傳說中的跳躍價格嗎？崔慧啊！現(xiàn)房洋房8500起！沒有外部收據(jù)，沒有保險費(fèi)！今天限時搶購！只有全額！8569日評開始，申請休假的話，都要來買立即死亡證、融資工具。(莎士比亞)。

以上文案來自某中介人員朋友圈。

三言兩語，讓人熱血沸騰。

房價重回3年前！

南寧萬達(dá)茂清盤的是A地塊“御墅仕家”里的小高層產(chǎn)品，御墅仕家是萬達(dá)茂2016年5月7號發(fā)布的高端產(chǎn)品線，包括別墅、洋房以及小高層產(chǎn)品，當(dāng)時小高層的售價大概在8500-10000元/㎡之間。

實(shí)拍圖

此次“清盤”的就是其中的小高層產(chǎn)品（11層），分別是A18、A19棟，總共4個單元，83套房源，戶型面積130㎡左右（7套）、143㎡左右（72套）、217-230㎡（4套）。

這83套房源的備案價整體在8569-11592元/㎡之間。 其中單價超過11000元/㎡的有12套、8569-9991元/㎡之間的有38套、10021-10981元/㎡之間的有33套。

除了A18棟1單元12套房的單價超過11000元/㎡之外，其余房源價格均在11000元/㎡以下，從起售價和主力售價來看，與2016年下半年的銷售價格幾乎持平，房價重回3年前。

A19棟2單元部分樓層備案價

為什么這么便宜？

幾乎還是3年前的房價，還賣毛坯，沒有捆綁，這是不是意味著只要手速夠快，誰都能抄底了？ 并不是，這次“清盤”的這些房源有一個門檻——只能全款，即便最小戶型總價也超百萬。 就是因?yàn)檫@個門檻，90%的意向購房者被擋在門外。

萬達(dá)茂·御墅仕家為什么這么便宜？ 大致有以下這幾個方面的原因：

一、市場原因

盡管2019年南寧的房價漲幅在全國出盡風(fēng)頭，但是從下半年開始，尤其是最近這兩三個月市場活躍度開始降低，大部分樓盤成交慘淡，市場由賣方向買方逆轉(zhuǎn)，市場預(yù)期發(fā)生改變，以往擔(dān)心的是再不買房價就漲了，現(xiàn)在擔(dān)心的則是買了房價會不會繼續(xù)跌？ 在這種市場環(huán)境之下，開發(fā)商的預(yù)期也會改變，預(yù)期自然就沒那么高了，這是主要原因。

二、產(chǎn)品原因

這次推出的這些產(chǎn)品絕大部分面積在143-145㎡之間，這種面積區(qū)間的產(chǎn)品，在正常價格體系下，即便在活躍行情里走貨速度也快不了，因?yàn)槊娣e太大，總價太高。 但按照毛坯價格來賣，性價比優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。

戶型圖

三、回款原因

在地產(chǎn)融資渠道無限收緊的大背景下，自我造血就成了開發(fā)商的首要任務(wù)，“全款”這種付款方式自然是極好的，不用等銀行放款，就能一次性回款過億，面上看著似乎賺少了，但是自我造血活下去顯然更加重要。

你抄底還是接盤？

萬達(dá)茂是龍崗也是五象新區(qū)目前唯一一個成熟的全業(yè)態(tài)城市/文旅綜合體，集室內(nèi)文化、娛樂、休閑、旅游、居住、商業(yè)于一體。 學(xué)區(qū)方面，2019南寧邕寧區(qū)中小學(xué)招生地段劃分方案顯示，萬達(dá)茂劃分的學(xué)校分別是民主路小學(xué)五象校區(qū)和邕寧區(qū)民族中學(xué)，目前來看學(xué)區(qū)也不錯。

沙盤圖

回到本文主題，8字頭起的萬達(dá)茂，有人在抄底，但也有人可能在接盤。 為什么這么說？

先說抄底。

對于自住型的購房者來說，單價9000-11000元/㎡的價格拿下萬達(dá)茂小高層產(chǎn)品確實(shí)是抄底，周邊新邕路、龍華路、江灣路步云路、龍崗大道等樓盤，比如恒大悅龍臺、藍(lán)光邕錦藍(lán)灣、萬科金域?yàn)I江、金科博翠江山、盛湖悅景等的售價基本在11000-15000元/㎡之間。

上述這些龍崗樓盤售價，比萬達(dá)茂即將銷售的小高層高出2000-4000元/㎡，即便刨除1000-2000元/㎡的泡沫成分，也還有1000-2000元/㎡的價差，對于自住型購房者來說，可謂抄底。

項(xiàng)目周邊

但“存款余額高于150萬元才具備購房條件”的限定也說明了一個樸素的道理：房價即便跌回3年前，大多數(shù)人還是買不起，因?yàn)橛螒蛞?guī)則變了。

沙盤

再說接盤。

一會說是“抄底”，這會又說“接盤”，沒事吧？

說“抄底”，更多的是對那些有些錢且希望改善居住的自住型購房者來說的，說“接盤”則更多的是對那些資金實(shí)力可能并不是那么雄厚的投資型購房者來說的，為什么呢？

對于投資型購房者來說，風(fēng)險點(diǎn)主要存在以下這兩個方面： 一是市場走勢（房價漲幅）、二是資金成本（機(jī)會成本）。

未來房地產(chǎn)市場走勢不太明朗，目前市場的橫盤狀態(tài)會持續(xù)多久？下個市場上行周期里非核心區(qū)板塊的漲幅能達(dá)到多少……這些其實(shí)都充滿了不確定性。即便廣西大力度推進(jìn)“強(qiáng)首府”戰(zhàn)略，這種不確定性依然存在。

再有就是資金成本和機(jī)會成本。 如果你的資金成本較高，那這種風(fēng)險就會增加。

總而言之，閉著眼睛買房都掙錢的時代過去了，要理性。

83套房該怎么選？

前面我們說過，A18、A19這兩棟樓共有4個單元，總計(jì)83套房，在選房的時候該怎么選呢？

無論自住還是投資，建議選房的順序如下：A18棟1單元、A19棟1單元、A18棟2單元、A19棟2單元，樓層先高后低，戶型看自己需求。

為什么這樣建議？ 因?yàn)锳18、A19兩棟樓的東邊靠近繞城高速和鐵路，無論是A18還是A19，他們的2單元都會面臨噪音污染的問題，而A19南面是市政路。

樓座圖

最后，緊急通知：開盤時間由21日晚更改至22日。