據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2021年全國商品房平均銷售價格逐月下行。 達到當天最大量API KEY 超過次數(shù)限制從東部地區(qū)看，商品房平均成交價格從1-3月的1.486萬元/平到1-6月的1.447萬元/平，直至1-10月1.424萬元/平，平均銷售價格下跌非常明顯。就此而言，無論投資置業(yè)還是剛需買房，我們考慮的重點不應該再是升值，而是避免即買即虧的問題了。

當前，江蘇的經濟前三強城市蘇州、南京和無錫，2021年10月房價已經呈現(xiàn)分化走勢，那么未來長期來看，房價趨勢會如何呢？商品房價格除受到宏觀經濟周期影響外，人口元素更是長周期的房地產市場的重要支撐。最樸素的原理就是“有人口才會有住房需求，有需求才能支撐房價”，這個道理很簡單、很通俗、很易懂。

本文我們就使用江蘇第七次人口普查數(shù)據(jù)，從經濟與常住人口增長、人口住房購買力和城市年齡結構幾個維度簡單分析這三個城市。

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PART 1 城市經濟發(fā)展速度評價

我們知道，“天下熙熙皆為利來,天下攘攘皆為利往”。人口的城市流動都是追逐利益而來，所以我們首先要做城市經濟發(fā)展速度評價。城市經濟越發(fā)達，個人利益越豐厚，這是毋庸置疑的。

我們看圖說話：

上圖是南京、蘇州和無錫2020年的GDP總量對照圖表。我們看到，蘇州無疑是以上三城中的老大，也是唯一一個GDP超過2萬億的城市，南京其次，無錫第三。這個排名也是許多人的直觀感受，但這其實是極不科學和沒有意義的。因為城市GDP總量受到城市面積、人口等諸多要素的影響，更與每個城市居民沒有多少直接關系。與我們每一個人息息相關的，是人均GDP，它反映著勞動生產率水平，也與我們的收入相關。我們看三城的這一數(shù)據(jù)，如下圖：

結果出現(xiàn)了大反轉，原來2020年GDP總量最低的無錫卻成了人均生產總值最高的城市，蘇州從首位瞬變三城最低。但以上指標反轉與否也不重要，談這些只是為了破掉我們原來的認知，固有的“自以為”其實不一定是正確的?；谝陨蠑?shù)據(jù)得出的，能讓大家再次詫舌的，是我們以此可以得出三城2010-2020年來十年的人均GDP增速情況。看下圖：

又一次的反轉出現(xiàn)。原來南京才是江蘇經濟發(fā)展速度最快的城市，我們一直以為的蘇州更是仍然居于無錫之后。

這時候，我們再看2021年10月三個城市平均房價。

大家先有一個直觀的了解，我們下面再談城市住房購買力。

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PART 2 三城城市居民住房購買力評價

談到購買力，自然要首先觀察城鎮(zhèn)居民可支配收入。據(jù)南京、蘇州和無錫三市統(tǒng)計局2020年統(tǒng)計公報，我們進行了對比。如下圖：

可以看到，三城中居民可支配收入最高的是蘇州，也是江蘇唯一超過7萬的城市，其次是南京，最后是無錫。我們使用“房價收入比”和“收入償債比”兩個指標評價居民住房購買力情況。先看“房價收入比”，如圖：

該指標既可以反映城市房價水平，也可以由此看出居民購買力水平。可以看到，南京指標值達到了16，是無錫的1.8倍；蘇州居中，稍高于無錫。

再看基于90平米剛需面積和30%首付比例兩個會計假設前提下的三城收入償債比。

我們知道，收入償債比的臨界值為40%，超過此值則反映了家庭財務風險的存在。那么由圖可見，南京城市居民的指標值已經嚴重超過臨界點。

這兩項指標的高企，意味著從南京城市整體來說，居民住房購買力已經被嚴重透支。

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PART 3 常住人口總量增長與年齡結構變化

從前兩節(jié)的分析中我們認識到，南京經濟發(fā)展不可謂不快，問題是居民收入增長速度遠遠落后于房價上漲，這就是人們常說的房價泡沫。對于發(fā)展中國家來說，房價存在一定的泡沫也是正常的，關鍵是只有泡沫存而不破才能保持穩(wěn)定的經濟發(fā)展環(huán)境。

這就需要穩(wěn)定住房價，等待居民收入快速趕上來以稀釋高房價壓力。這個時間內，需要有旺盛的住房需求，才能形成房價支撐。顯然，這需要城市常住人口的增量來維系。我們先看2010-2020年來三城常住人口增長情況，如圖：

很明顯，蘇州常住人口總量增長達到228萬，勢頭異常迅猛；相比之下南京則遜色很多，10年增量僅131萬，較蘇州低了近百萬之數(shù)；如果剔除南京的省會光環(huán)因素，無錫或可比肩南京了。當然，三個城市的人口增量與產業(yè)結構有關。但我們這兒討論的是住宅市場，不是其他。只要常住人口增長，就必然帶來住房需求，這就夠了。

由于城市管轄面積的大小不同，在討論人口總量的同時，還要關注人口密度的變化。它的高低，意味著人口住房需求與土地供應之間的矛盾調和問題?？聪聢D：

從上圖看，2020年三城人口密度最高的是無錫，其次蘇州，最后是南京。這或許也顛覆了大多數(shù)人的常規(guī)認知。但以上指標值都是據(jù)官方數(shù)據(jù)計算、不容置喙的客觀結果；從三城人口密度10年增長值看，蘇州高于無錫，后者又較南京更勝一籌。這個指標值告訴我們，南京是三城中人口與土地之間的矛盾最低的城市。

談到人口與住房的供需問題，人口年齡結構是非常重要的。在人口普查公報中，0-14歲人口是住房需求的潛在群體；15-59歲人口在人口經濟學上主要指的是勞動力人群，從考量住宅市場角度則是現(xiàn)實需求的年齡層次；60歲以上人口，已經與“需求”無關，甚至隨著時間的流逝將成為二手房的供應者?？聪卤恚?/p>

可見，蘇州是三城中住房現(xiàn)實需求和潛在需求群體最大的城市，無錫則反之，南京居中。從10年來的變化看，南京老齡化增長勢頭是最迅猛的，較六普時60歲以上人口增長了5.23%；蘇州由于常住人口總量增長遠高于其他兩城，年齡結構得以優(yōu)化；無錫15-59歲人群占比下降最少，老齡化增長狀況居中。

也就是說，在住房需求維度上，南京的潛在需求群體占比最小；勞動力群體亟住房現(xiàn)實需求年齡層次下降較大；未來二手房供應群體（60歲以上）擴大勢頭最迅猛。

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【結語】

綜上可見，南京在三城中經濟發(fā)展最快，但居民收入增長沒有跟上房價漲速，并透支了城市居民購買力；在人口總量和人口密度變化上南京也并不占優(yōu)；住房需求群體占比方面，潛在人群占比三城最低，現(xiàn)實需求群體居中但與其他兩城無明顯差距，且老齡化造成未來二手房供應量增加的勢頭最為迅猛。

無錫與蘇州兩城在伯仲之間，未來由市場來檢驗。