上周，我們從產品、開盤、價格、房企、土地五個層面調查了2020年西安房地產市場，沒見過的朋友記得一定要再看。因為你對2021西安的房地產行情會更加明確。

我經常說買房看清大趨勢，選好優(yōu)質標的就可以了，不要太在乎短周期的市場波動，任何投資都不是炒短線能積累財富的。而且從2019年下半年我們就提出西安市場已經進入橫盤調整階段，既然橫盤，房價短周期波動就很正常。從上周的五大盤點可以看出，西安短期變化就看限價松緊和供需關系，但2021年西安樓市整體趨勢依然橫盤。

壹丨2020年上半年 行政和貨幣政策雙雙偏松

為什么這么堅定呢？因為樓市是政策之市，現(xiàn)在所有人的直觀印象無論從行政還是金融政策，對樓市都是嚴調控階段。

回顧2020年，全國樓市政策呈現(xiàn)“前松后緊”的態(tài)勢——上半年，疫情沖擊讓樓市幾乎停擺，各地方通過扶持、補貼、延緩等手段，給房地產相關各方予以“降壓減負”；下半年，國內疫情趨于穩(wěn)定，經濟逐步恢復，調控手段逐漸從嚴，以防止房價過快上漲。

2020年第一季度，疫情籠罩中國，帶來的不僅是防控壓力，更有市場下行的壓力。

由于線下交易被強制叫停，售樓部紛紛關門，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流承壓，尤其是高負債、高周轉運行的房企，其償債能力、工程進度等各方面都面臨考驗?；诖耍鄠€城市積極出臺相關政策，降低房企的資金壓力，包括調整土地出讓門檻、延長土地出讓金，放寬預售條件等。

比如西安出臺政策：新出讓土地按起始價的20%確定競買保證金，合同簽訂后一個月內繳納50%的土地款，余款可在一年內分期繳納。

而在當時反應迅速的房企也率先開始自救，首付分期、特價房、無理由退房的營銷方式開始出現(xiàn)。

2020年第二季度，經濟需要快速拉升，尤其是受到較強沖擊的三四線城市，所以在疫情基本得到控制之后，開始加大對需求端的刺激，加速去庫存，這包括導入更多購房需求、予以購房補貼、降低資金成本等。

比如央行：2020年LPR曾在2月和4月兩度“降息”，其中5年期以上LPR累計下行15個基點。

當然這其中有些城市試圖松綁限購，但基本都是“政策一日游”，比如駐馬店、廣州、寶雞、濟南、青島等，都相繼在發(fā)布新的調控政策后不久撤回。這也從側面反應“房住不炒”的決心。

貳丨2020年下半年 調控打補丁 金融嚴收緊

2020年下半年，隨著復工復產正常化，市場逐步回到正軌，上半年被疫情“困住”的供應紛紛于下半年釋放。從全年供應來看，2020年全國商品住宅的供應潮分別是6月、9月和11月，西安的商品住宅供應潮則出現(xiàn)在6月、8月和11月，基本一致。

所以進入下半年，樓市調控趨嚴，2020年7月24日和8月26日，住建部的兩次房地產座談會開始敲各地方的警鐘，與會城市包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙、長春、銀川、唐山、常州，這些城市在后續(xù)都相應出臺了打補丁的調控收緊政策。

比如成都11月24日“補充通知”：登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的，全部房源僅向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售，其中無房居民家庭房源不低于房源數的70%。
南京表示“優(yōu)先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源”。
寧波明確“符合條件的“無房家庭”可在市六區(qū)優(yōu)先認購1套商品住房”。西安出臺1130政策：升級二套房購買首付比例。

另一方面，金融政策也在持續(xù)收緊，為了防止系統(tǒng)金融風險，自2020年5月以后，1年期及5年期以上的LPR均未再做調整，也就是沒有降息；2020年8月，監(jiān)管部門設置“三道紅線”，倒逼房企去杠桿、降負債。

可見，從政策這端，截止12月，“穩(wěn)”依舊是樓市調控的核心。而且從高層會議來看，2020年3月人民銀行會同財政部、銀保監(jiān)會召開的會議，4月中共中央政治局會議，5月的全國兩會政府工作報告以及12月的中央經濟工作會議中，無一例外地強調了要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，且數次明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

叁丨5道紅線共筑信貸防火墻

對于一二線城市，樓市調控在打完一輪補丁后，“限購、限貸、限售、限價”四限政策在蠢蠢欲動的市場面前顯得捉襟見肘，現(xiàn)在調控手段開始向信貸端發(fā)力，2020年的最后一天（12月31日），中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，為房貸設置了“兩道紅線”：

第一道紅線是“房地產貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。

第二道紅線是“個人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

這針對房貸的“兩道紅線”，加上去年針對房企的“三道紅線”，共同構筑中國樓市調控的信貸防火墻。

說句難聽話，如果今年真的疫情反撲，不得已走貨幣放水的老路，至少樓市的水又堵住一個口子，降低了房價快速上漲帶來的風險。

昨天有粉絲留言問我這個政策的影響，不知他是否想要的個“房價下跌”的答案，但我想說任何政策出臺都有市場反應周期，而且按機構預期這個政策影響的信貸也就4000億，按50%首付計算，銷額減少7000-8000億，對一個全國銷額可能突破17萬億的房地產行業(yè)，影響甚微。

而如果今年這2道紅線真的嚴格執(zhí)行，那銀行解決辦法無非兩種要么提高首付款要么提高貸款利率，最終的成本還是會轉嫁到購房者身上！

管得越嚴格說明越受重視，而限制越多則說明越吃香！沒人能夠戰(zhàn)勝市場，強調控期，樓市穩(wěn)定就是不錯的入手時機，要學會的是買對房子而不是對賭短周期的谷底運氣，我們要看清的是5-10年的時間價值！