房管局備案的前期物業(yè)服務(wù)合同上物業(yè)費0.9元/平方米·月，但物業(yè)公示及其與業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中物業(yè)費1.2元/平方米·月。 達(dá)到當(dāng)天最大量API KEY 超過次數(shù)限制這到底是什么情況?

業(yè)主：小區(qū)大部分人對價格不符不知情

業(yè)主李先生稱，近日，航天逸居小區(qū)物業(yè)管理委員會向業(yè)主公示了兩份航天逸居小區(qū)備案的“前期物業(yè)服務(wù)合同”。上面顯示：物業(yè)收費備案與其公示及實際收費標(biāo)準(zhǔn)不同。小區(qū)物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)人郭先生稱，這是經(jīng)業(yè)主要求向長安區(qū)住建局申請政務(wù)公開得到的兩份前期物業(yè)合同。

“一份備案時效為2013年4月25日至2016年4月25日，一份為2016年4月25日至2019年4月25日。兩份合同中物業(yè)服務(wù)費均為0.9元/平方米·月，但自2012年業(yè)主入住至今，小區(qū)物業(yè)卻一直按1.2元/平方米·月來收?！崩钕壬唤獾卣f。

在其提供的相關(guān)照片中，華商報記者看到合同中蓋著“西安市長安區(qū)住房保障和房屋管理局前期物業(yè)備案專用章”，一份蓋章時間為2013年4月2日，一份為2016年3月28日。

但在小區(qū)物業(yè)辦，華商報記者看到懸掛著的“小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費公示牌”上顯示物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)為1.2元/平方米·月。右下方有“陜西省物價局價格監(jiān)督檢查分局監(jiān)制”字樣，右上方有“收費備案時效：2012年7月1日至2013年6月30日”。

另外，業(yè)主手冊上的物業(yè)服務(wù)費也是1.2元/平方米·月。多名小區(qū)業(yè)主證實，物業(yè)費自2012年起，一直按1.2元/平方米·月收取，但公示前大家對物業(yè)費備案及價格不符不知情。

多名小區(qū)業(yè)主稱，小區(qū)物業(yè)是三級物業(yè)。在其官網(wǎng)上，也有“具有三級物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的簡介。另根據(jù)業(yè)主提供的資料，該小區(qū)為經(jīng)適房小區(qū)。

物業(yè)管理科：業(yè)主說法屬實

建議向價格主管部門投訴

對業(yè)主疑問，7月10日上午，小區(qū)物業(yè)一負(fù)責(zé)人說：“這個得問我們總公司?！?/p>

7月10日下午，小區(qū)物業(yè)陜西金維物業(yè)服務(wù)有限公司一工作人員回復(fù)說：“備案價格是0.9元/平方米·月，而我們和業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)為1.2元/平方米·月，這是業(yè)主認(rèn)可的。目前，我也只能解釋這么多了?！?/p>

華商報記者又致電長安區(qū)住建部門，一物業(yè)管理科工作人員說：“業(yè)主說法屬實，該物業(yè)公司在長安區(qū)房管局的備案價格確實為0.9元/平方米·月，但這是我們經(jīng)手的第一起‘房管局備案價格和物業(yè)收費及公示價格不同’的案例，建議向價格主管部門投訴?！?/p>

據(jù)了解，物業(yè)收費曾實施房管和物價部門“雙備案”，在物價局備案時需提交在房管部門備案的合同，由其頒發(fā)收費許可證。不過，之后，西安市出臺規(guī)定，自2015年1月下旬起，物業(yè)費無需再向物價部門備案。

價格和收費管理科：沒有備案

建議向住建部門投訴

7月11日，記者致電長安區(qū)發(fā)改委價格和收費管理科。對上述問題，一工作人員也先稱物業(yè)收費不需要在物價部門備案。

但對于房管局備案時效為2013年4月25日至2016年4月25日的前期物業(yè)服務(wù)合同，該工作人員查詢后說：“沒有備案?！?/p>

至于為何沒有備案?該工作人員則稱不了解，建議向住建部門和區(qū)市場監(jiān)督管理局投訴。

12日下午，長安區(qū)市場監(jiān)督管理局相關(guān)工作人員稱，根據(jù)《西安市物業(yè)管理條例》第50條：前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)自備案之日起五個工作日內(nèi)將備案情況書面報告市物業(yè)管理行政主管部門?！段靼彩形飿I(yè)管理條例實施細(xì)則》第67條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費。

“因此，該問題應(yīng)由物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)管。”該工作人員說。

資深物管人士：要求“雙備案”期間未向價格部門備案屬違規(guī)

華商報記者向一資深物業(yè)管理人士了解到，自2015年1月20日起，西安市依據(jù)省物價部門的相關(guān)規(guī)定，頒布并實施市物發(fā)【2015】15號文件，取消保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和普通住宅的價格備案制。

該資深物業(yè)管理人士表示，在2015年1月20日之前一直實施“雙備案”，如果價格主管部門認(rèn)為該物業(yè)在“雙備案”實施期間沒有備案，就屬于違規(guī)。

也有物業(yè)管理人士認(rèn)為，房管部門的備案收費標(biāo)準(zhǔn)為0.9元/平方米·月，而實際收取1.2元/平方米·月。物業(yè)應(yīng)向業(yè)主出示1.2元/平方米·月的收費依據(jù)，如果沒有則可能涉嫌違規(guī)。

律師說法：是否違規(guī)收費要看物業(yè)公司資質(zhì)

陜西海普睿誠律師事務(wù)所李耀華律師說，關(guān)于前期物業(yè)備案，《陜西省物業(yè)管理條例》規(guī)定了向兩個行政主管部門備案：一是前期物業(yè)服務(wù)合同備案，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂之日起15日內(nèi)報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(住建部門)備案;二是物業(yè)收費價格備案，《陜西省物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)和形式，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務(wù)價格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向價格主管部門備案。

李耀華說，2012年10月1日起施行的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，住宅物業(yè)收費實行政府指導(dǎo)價且有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)其服務(wù)資質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)類型進(jìn)行收費，以高層住宅為例，三級資質(zhì)是0.9元/平方米·月，二級資質(zhì)是1.2元/平方米 月。2014年9月1日起施行的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》中物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定和之前的規(guī)定一致。2015年1月20日，西安市物價局規(guī)定將保障性住房物業(yè)收費明確為實行政府指導(dǎo)價。

“雖然航天逸居小區(qū)在住建部門備案的物業(yè)費價格0.9元低于實際收取的1.2元，但價格主管部門不能僅依據(jù)在住建部門的備案合同進(jìn)行處罰?！崩钜A說，是否構(gòu)成違規(guī)收費除了看1.2元的收費標(biāo)準(zhǔn)是如何構(gòu)成的，2015年1月20日前是否經(jīng)過物價部門備案，還主要看物業(yè)公司的服務(wù)資質(zhì)。如果物業(yè)公司和業(yè)主在合同中約定了0.9元基本物業(yè)服務(wù)費加0.3元的增值服務(wù)費，就沒有超過備案的價格。如果沒有這樣的合同約定，那就要看物業(yè)公司的資質(zhì)。如果不具有二級資質(zhì)而收取了1.2元，那就構(gòu)成違規(guī)收費，價格主管部門可責(zé)令清退并進(jìn)行處罰。

“我省及西安市的物業(yè)收費規(guī)定較多，有的規(guī)定不夠明確，需要價格主管部門、住建部門在修訂相關(guān)規(guī)定時考量，做好政策銜接?！崩钜A律師說。 華商報記者 付啟夢