討論房價(jià)其實(shí)很無聊。因?yàn)榛旧喜虏坏?

但是現(xiàn)在我想我還能猜到。也就是說，未來一手房的價(jià)格在土地轉(zhuǎn)讓時(shí)變得更加明確。

上周發(fā)送的《接下來上海房價(jià)的走勢大概這樣》句后臺信息中包含

其中最高的評論之一是談?wù)撋虾Ｐ路柯?lián)動價(jià)格對未來二手房的影響。

我們現(xiàn)在對所有人手項(xiàng)目都感興趣，可以很大程度上看到他出的價(jià)格和周圍賣的二手房到底有多大差距。(莎士比亞、溫斯頓、人手、人手、人手、人手、人手)

如果差異很大，或者二手倒掛特別嚴(yán)重，顧客會下意識地覺得“我買了這一手房子，賺了很多錢”。(莎士比亞)。

是的，這種非常有利可圖的態(tài)度將對項(xiàng)目和板塊的未來趨勢產(chǎn)生重大影響。

所以今天我要提煉一下這個(gè)核心數(shù)據(jù)。最近一年出售的地塊是否掛著顯眼的二手倒掛。

這是一篇工作量大的文章，也是一篇很有未來參考意義的文章，所以看到這樣的硬核內(nèi)容，記得關(guān)注我們

01

今天的文章課主要指兩部分

倒掛比率最高的地方是哪里

如果這些人手項(xiàng)目都是引人注目的二手倒掛，未來兩年會不會成為熱門板塊、高點(diǎn)項(xiàng)目？

要購買的話不是事先準(zhǔn)備好的嗎？

倒車率接近零的地方在哪里？

這些板塊，如果二手的房價(jià)差不多，一手房有持續(xù)的供應(yīng)，從某種程度上來說，二手房的未來趨勢也會受到影響。

房地產(chǎn)購買者也要事先注意的信息

這就是我們今天想通過文章、數(shù)據(jù)和大家一起討論的兩個(gè)核心主題

好了，我們開始吧。

首先，對于上海一二室落后的情況，我們先做了全面的數(shù)據(jù)整理。

大致的統(tǒng)計(jì)方法是，根據(jù)1、2、3次集中土人拍攝的81塊土地，將相應(yīng)的未來一手房售價(jià)和周圍3公里范圍內(nèi)以及房間年齡在5年內(nèi)的第二套新房進(jìn)行比較，得到顛倒的比率。(阿爾伯特愛因斯坦，Northern Exposure(美國電視劇)，Northern Exposure(美國電視劇))

倒掛比例高的地方說明一只手的售價(jià)明顯低，相反是平坦的。如果是負(fù)數(shù)，說明一只手的價(jià)格比二手房高。PS:部分板塊周圍沒有新房，所以部分板塊數(shù)據(jù)可能會丟失。）

首先，根據(jù)土地出售的地方，我們得到了這樣的資料圖。

紅色數(shù)字表示倒掛比例為正數(shù)的板塊。也就是說，新房價(jià)格比二手低，相反是黑色的。

可以看出，以后有一手銷售的板塊?？梢钥吹浇?0%的板塊都倒掛著的情況

換句話說，你會看到今天人手價(jià)格普遍偏低的大趨勢。

這可能是整個(gè)價(jià)格邏輯，現(xiàn)在低，以后也低，第一盤低，后面不會更高。

這就是現(xiàn)實(shí)

這是整個(gè)大塊。

然后，我又做了另一件事，根據(jù)每一個(gè)板塊求環(huán)的平均值。這樣，數(shù)據(jù)就更直觀了。(*譯者注：譯者注：譯者注：譯者注：譯者注：譯者注)

實(shí)際上得到的數(shù)據(jù)完全是我們預(yù)想的

上海各環(huán)的平均倒率為：內(nèi)環(huán)18.11%、中環(huán)17.74%、外環(huán)外環(huán)2.13%、外環(huán)唯一負(fù)值-7.67%

所以內(nèi)環(huán)內(nèi)和中環(huán)內(nèi)的一手房項(xiàng)目是獨(dú)特的價(jià)格體系，未來兩年性價(jià)比還是很高的。

外環(huán)外包括外環(huán)外的項(xiàng)目，定價(jià)基本持平。

你理解這個(gè)現(xiàn)象，但很多人可能不知道有什么解釋。

我眼里會有幾個(gè)信號

第一，中環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)今后也會很熱，這些人氣板塊預(yù)計(jì)以后會出現(xiàn)兩種可能性，第一種可能是高分現(xiàn)象，也可能有比較高的支付門檻。

所以對于購房者來說，如果想買中環(huán)，請問分?jǐn)?shù)多少，或者支付能力強(qiáng)。

第二，外環(huán)外的物品價(jià)格相對平坦，所以生產(chǎn)力很重要。好的產(chǎn)品、好的品牌、好的口碑可以市長/市場得到認(rèn)可

今天很多外匯外項(xiàng)目都很冷，其實(shí)與其找更多的原因，不如看看自己做的產(chǎn)品怎么樣，這就是答案。

02

好了，讓視角更微觀一點(diǎn)，看看能熱的幾個(gè)板塊到底在哪里。(譯者注：譯者注：譯者注：譯者注：譯者注：譯者注)

這也算是提前了

首先體面的是靜安大寧版。

金武部目前二手房售價(jià)在15-16萬/平之間，金武部南保利和金茂聯(lián)合報(bào)價(jià)項(xiàng)目明年將進(jìn)入市場。

價(jià)格只有10.5萬/坪

因?yàn)槭潜＠徒鹈穆?lián)合報(bào)價(jià)，所以你幾乎可以判斷生產(chǎn)力能達(dá)到金武夫的標(biāo)準(zhǔn)。那么，這個(gè)市長/市場溢價(jià)空間肉眼可見。

同樣，徐匯濱江、浦東北寨等幾個(gè)核心地區(qū)板塊都是這樣的邏輯

令人驚訝的是，臨港主城以42%的倒數(shù)排名第三高。其次是青浦西京、浦東北寨、浦東佐羅、家庭男相、浦東惠南等

上海核心區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)、中環(huán)內(nèi)這種新房仍然暢銷的原因如下。

他們的平均倒掛比率為18.11%和17.74%，最多可以倒掛40% ~ 50%

這一現(xiàn)象也在今年第五個(gè)新房得到了證實(shí)

最近上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一次性供應(yīng)了9個(gè)新版，本以為會大量分類客戶，加入前很多消息還沒傳出，新房就涼了，內(nèi)環(huán)內(nèi)熱板不觸發(fā)積分等。

但是最終都被觸發(fā)了。

積分不高，但可以看出整體支付門檻很高。

這表明，核心區(qū)的新房將繼續(xù)暢銷，繼續(xù)保持高積分，這種熱度今后也不會繼續(xù)衰退，中環(huán)內(nèi)、內(nèi)環(huán)內(nèi)房地產(chǎn)仍然是上海的硬通貨。

上海新房仍然限制價(jià)格，內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地段的房源仍然不足，而且反向推進(jìn)，上海永遠(yuǎn)不缺乏千萬豪價(jià)的購買力。核心區(qū)的新熱將成為上海房地產(chǎn)市場未來的主旋律。

03

另外，5%以內(nèi)倒掛的板幾乎沒有價(jià)格差異，新房和新房的價(jià)格為1:1。

分布的地方：外圍環(huán)形和五大新城

主要以奉現(xiàn)金匯、臨港奉賢園區(qū)、臨港綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周家入吉、徐匯康健、嘉定康橋等郊區(qū)環(huán)外盤為主。

第二，五代新城也溫和得多

在這些地方，新房價(jià)格和周邊新房價(jià)格基本接近或同調(diào)，即新房價(jià)格和周邊新房接近133601

此外，上海未來的最大供應(yīng)量還是放在外環(huán)外部和五大新城，所以在郊區(qū)買房上車，新房的限定價(jià)格供應(yīng)量會很大。(在我看來，莎士比亞。)。

郊區(qū)和五大新城新房的大概率不會出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。這本質(zhì)上是上海規(guī)制的意圖。就是剛買郊區(qū)的房子，以便疏散市中心地區(qū)的密度。(阿爾伯特愛因斯坦)(美國)。

所以上海房地產(chǎn)市場未來的亮點(diǎn)也會有一定程度的分化，遠(yuǎn)郊不會那么熱，核心地區(qū)會持續(xù)升溫。

這一點(diǎn)也反映在以前制作的積分地圖上，今后仍將是這個(gè)節(jié)奏

04

但是還有另一個(gè)邏輯。

二手倒掛的項(xiàng)目為什么熱？

事實(shí)上，重要的原因是顧客認(rèn)為便宜

顧客認(rèn)為自己買的一手房比二手房便宜，那肯定賺到了。

好了，現(xiàn)在讓我們來看一個(gè)有趣的主題。

如果這種趨勢繼續(xù)下去，下一個(gè)趨勢是：一手房會慢慢上升到二手房價(jià)格，還是二手房會滑到一手房的價(jià)格區(qū)間。

這是個(gè)嚴(yán)肅的問題，大家仔細(xì)想想

如果韓方繼續(xù)以這種趨勢發(fā)展下去，上海房價(jià)到底會怎么走？

事實(shí)上，我們可以看到，今天的人手價(jià)格體系有一個(gè)非常重要的邏輯。

就是夯實(shí)掛鉤價(jià)格。

這個(gè)價(jià)格體系將持續(xù)堅(jiān)持。這種堅(jiān)持是為了開發(fā)商，是為了購房者。這可能是未來整個(gè)上海一手房的價(jià)格默契。

這種默契就是暗示，如果你現(xiàn)在喜歡的二手房沒有幾把刷子，可能會賣得很貴。

所以，對于二手房走勢，核心取決于自己選擇的房子，市場上是否足夠稀缺，是否具有排他性。

我看到的前面海邊的房子還是很香的。這就是場地不足的地方。我看到的仁港的二手房還是有溢價(jià)的。這就是生產(chǎn)力強(qiáng)。我看到150平方米的改善型面積區(qū)間流動性很強(qiáng)，這就是供給方的稀缺。

這些都可以使二手房成為豐富的保障。

所以在意未來二手房怎么走，不如看自己家自己的地段到底好不好。

同樣的邏輯也投射到郊區(qū)

那上海郊區(qū)的二手房會不會越來越暢銷？哪個(gè)賣得最好？

是沒有硬學(xué)區(qū)、年紀(jì)比較大的二手房嗎？沒有從政策計(jì)劃中受益的板塊？

如果考慮在郊區(qū)買房，在某個(gè)地方，新房成為二手房后，價(jià)格可能最堅(jiān)挺，這也給了我們更多的啟示。(莎士比亞)。

這就是我們今天分析這大量數(shù)據(jù)的原因。也許可以給大家參考。

文章最后，我想開始投票。

一手限制價(jià)格變得嚴(yán)格，二手核貸款緊縮政策導(dǎo)致市場變冷，今后進(jìn)入市場的限定價(jià)格變成二手，新行情可能會上漲或二手下跌。

或者兩者彼此疏遠(yuǎn)后變平，或者一時(shí)說不清楚，說不清楚。(莎士比亞)。

對此你有什么觀點(diǎn)，也可以對你的意見發(fā)表評論。我們可以一起討論上海新房限價(jià)對二手房的影響。