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《中華人民共和國民法典》是從2021年1月1日開始實施并命名為新中國第一部《法典》的法典，《民法典》具有里程碑意義，被稱為《社會生活百科全書》。

民法典聚焦現(xiàn)實社會的熱點、難點，內(nèi)容豐富鮮活，每一個條文都關乎社會生活的方方面面和我們每個人的衣食住行，規(guī)范了各類民事主體的人身關系和財產(chǎn)關系，從基本原則到具體法條、從公民權利到市場經(jīng)濟、從私人生活到人格權利、從出生到死亡，民法典影響著我們每個人的生活。

為了讓讀者進一步了解《中華人民共和國民法典》的新變化，我們特邀請到北京京師（合肥）律師事務所主任朱政律師，他將結合民法典并以各地剛剛審判的第一案為例，為大家進行細致地解讀。

一、案件回顧

永航公司是靖西云天城物流區(qū)的前期物業(yè)服務公司，管理期限自2016年1月18日起至首屆業(yè)主委員會成立并重新選聘物業(yè)服務公司接管為止。在管理過程中，黃某租用靖西云天城物流區(qū)A7棟某商鋪，租期從2017年3月23日至2020年3月22日，并與永航公司簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》，協(xié)議約定：永航公司為黃某租用的商鋪提供物業(yè)服務，黃某按2.5元/㎡/月的標準，每3個月為期向永航公司交納物業(yè)管理費，永航公司同時代收公攤水電費及生活垃圾清運費；如黃某未按時向永航公司交納物業(yè)服務費，每逾期一天按欠交金額的2%向永航公司支付違約金。

協(xié)議簽訂后，永航公司依約為黃某提供了物業(yè)管理服務，但黃某卻拖欠永航公司物業(yè)管理服務費、生活垃圾清運費、公攤電費共計2661.2元。經(jīng)催交無果，永航公司向廣西壯族自治區(qū)靖西市人民法院提起訴訟，要求黃某付清欠款，并支付違約金。

法院經(jīng)過審理后認為：黃某在商鋪租用期間，與永航公司簽訂的《物業(yè)管理服務協(xié)議》是雙方的真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容沒有違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應當按照協(xié)議的約定履行各自的義務。永航公司已為黃某提供物業(yè)管理服務，但黃某卻沒有向永航公司支付物業(yè)管理費等相關費用，應承擔違約責任。本案中，黃某違約造成永航公司經(jīng)濟損失為資金占用的利息損失，永航公司要求黃某支付的違約金合理合法，法院予以支持。據(jù)此，法院判決：黃某于判決生效后15日內(nèi)向永航公司支付物業(yè)管理服務費、代收生活垃圾清運費、公攤電費共2661.2元及利息381.12元，2020年6月25日之后以欠款金額為基數(shù)，按年利率6%支付利息，直至付清欠款為止，并承擔本案訴訟費。

二、法律解讀

物業(yè)費是業(yè)主對于物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務所支付的對價，業(yè)主按照約定支付物業(yè)費，屬于履行合同義務。以往實踐中，由于缺乏明確的法律指引，未對物業(yè)服務合同性質(zhì)進行準確定性，致使業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生不滿或者以房屋空置未享受相關物業(yè)服務為由，拒絕支付物業(yè)費的現(xiàn)象大量存在。而物業(yè)服務企業(yè)由于物業(yè)費收取困難，造成了提供服務的資金短缺，進而降低了服務質(zhì)量，形成了惡性循環(huán)，產(chǎn)生了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的許多矛盾，且不良影響日趨明顯，社會的立法呼聲較為強烈。

民有所呼，法有所應！《民法典》首次將“物業(yè)服務合同”獨立成章列入合同編成為“有名合同”，為解決相關糾紛提供了明確的法律依據(jù)?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l規(guī)定，“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費?！边@其中明確將拒絕支付物業(yè)費的行為列入違法行為，同時，還規(guī)定“業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費”，進一步明確了支付物業(yè)費是業(yè)主的法定義務，不得單獨排除，對于明晰相關法律爭議，解決空置房物業(yè)費繳納問題，均有良好的指引作用。另外，針對現(xiàn)實中存在的部分物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主欠費時采用了停水、停電、斷氣等手段要求業(yè)主繳納物業(yè)費的行為，明確規(guī)定“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”，對于業(yè)主經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)催告，在合理期限內(nèi)仍不繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。這些規(guī)定為物業(yè)服務企業(yè)催收物業(yè)費的措施劃定了法律紅線，對于維護物業(yè)管理秩序、規(guī)范私力救濟措施以及相關糾紛的“定紛止爭”等均具有重要的現(xiàn)實意義。

三、律師提醒

構建明確的法律條款，建立良好的溝通機制，可以解決物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的信息不對稱，是化解相關矛盾糾紛的“良藥”。

首先，業(yè)主應該加強法律知識的學習，培養(yǎng)規(guī)則意識，了解權利和義務具有平等性，在享受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務時，依法依約支付物業(yè)服務費用。

其次，物業(yè)服務企業(yè)也應當加強服務意識，提高對小區(qū)治安、保潔、公共設施維護的投入力度，同時明晰收費內(nèi)容，定期將物業(yè)服務的事項、收費標準、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況等進行公示，讓業(yè)主明明白白地付費。對拒不支付物業(yè)費的業(yè)主，應采用合法手段維權，切不可隨意采取私力救濟手段，避免激化矛盾。

最后，業(yè)主委員會也應積極發(fā)揮作用，做好小區(qū)業(yè)主的代表，及時收集整理業(yè)主訴求并反饋給物業(yè)服務企業(yè)，做好監(jiān)督工作，督促他們及時整改。對于服務質(zhì)量差、管理能力弱的物業(yè)服務企業(yè)，應當及時通過法定程序重新選聘，維護業(yè)主們的合法權益。

律師簡介

朱政律師

朱政，執(zhí)業(yè)律師，北京京師（合肥）律師事務所主任，創(chuàng)始合伙人，國家高級經(jīng)濟師?，F(xiàn)任安徽省律師協(xié)會常務理事、紀律委員會常務副主任，最高人民檢察院和省級人民檢察院民事、行政訴訟監(jiān)督案件咨詢專家，中華全國律師協(xié)會公司法專業(yè)委員會委員，安徽省高級人民法院、安徽省司法廳確定的安徽律師調(diào)解員，安徽省商會調(diào)解員，安徽省《民法典》講師團成員。