此前有媒體稱：“嚴(yán)格執(zhí)行三條紅線將推遲到2023年。”

這一說法被"辟謠"了。

近日，有接近監(jiān)管層的人士向上證報記者表示，這種說法是媒體誤讀。

某房企高管透露："這不是延期的概念"。

從2021年1月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則將在全行業(yè)全面開始實施，并力爭在3年內(nèi)達(dá)標(biāo)。

"我們也是明年1月1日開始執(zhí)行，現(xiàn)在只是先報個方案。我們做的方案是在2023年完成，即在2023年6月30日之前企業(yè)降負(fù)債達(dá)標(biāo)。"

看來，"三條紅線"馬上就要靴子落地，中國房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入變革時代。

簡單一句話："玩法"變了。

監(jiān)管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

核心意思就是，除了"綠檔"的房企，其余房企需要在2023年之前，負(fù)債表全部翻綠。

雖然給了兩年的緩沖時間，但是對于大部分房企來說，想完全變綠，難度還是很大的……

一場史無前例的暗流涌動，正在樓市中發(fā)生。

1

"三條紅線"是要干什么？

如果說調(diào)控是為了打擊炒房客，那么"三條紅線"就是開發(fā)商的緊箍咒。

紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；

紅線2：凈負(fù)債率大于100%；

紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

? 如果三條紅線全部踩中，那就只能借新債還舊債，總體債務(wù)不能增加；

? 如果踩中兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；

? 如果踩中一條，增速不得超過 10%；

? 如果一條未中，那么有息負(fù)債年增速也不得超過15%。

簡單說，就是房企的融資難度增大，特別是負(fù)債率高的房企，融資將會異常艱難。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前中國百強(qiáng)房企中有61家上市房企，其中踩中一條的就有48家，這個數(shù)字是不是很觸目驚心？

當(dāng)然，也不能說這些高負(fù)債的房企就一無是處了，在商業(yè)領(lǐng)域他們都是贏家。

但問題是，下半場的"玩法"變了，還用以前的手段根本行不通了。

"三條紅線"就是懸在他們頭上的達(dá)摩斯利克之劍。

可能有些頭部房企，這么多年來積攢了實力和資金，在這一場戰(zhàn)役中還能回旋。

但一些負(fù)債嚴(yán)重非頭部房企就沒那么幸運(yùn)了。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年，132家A股上市房企中，多達(dá)36家房企凈負(fù)債率超100%。

更有甚者，本身的負(fù)債就火燒眉毛了，同時又陷入爛尾的漩渦。

這一場大潮退去，還要多少能站穩(wěn)的房企，可想而知。

2

對于樓市來說，"三條紅線"到底意味著什么？

最明顯的，政府要控制房企利用杠桿大規(guī)模擴(kuò)張。

等到政策正式實施，房企就不能像以前那樣依靠借錢進(jìn)行擴(kuò)張了。

你如果沒錢買地，那就安安心心先把房子賣了負(fù)債率低了再說。

這或許是房地產(chǎn)行業(yè)的一道真正的分水嶺。

曾經(jīng)依靠高杠桿野蠻擴(kuò)張，撐死膽大的、餓死膽小的時代也許一去不回頭了。

對于房企來說，部分負(fù)債高的巨頭迫于壓力，增速會放緩甚至大幅下滑；而中小房企，特別是小型房企，可能再無翻盤機(jī)會。

負(fù)債低、穩(wěn)健型的房企們，將迎來屬于它們的時代。

我們買房人現(xiàn)階段最應(yīng)該關(guān)心的是，房企在"三條紅線"下拿不到錢，會用什么辦法來解決？

最容易操作的是，便宜變賣房子盡快變現(xiàn)。

比如某房企率先全國打7折，沖銷售任務(wù)。

說到底，最受傷的還是買完房的業(yè)主，還沒交房，房產(chǎn)價值就蒸發(fā)了不少。

而且降價維權(quán)基本得不到支持，情緒上很難接受。

另一種可能是，小型房企沒有現(xiàn)金流了，會選擇被并購。

比如A房企把干了一半的工程，交給B房企，風(fēng)險就在于質(zhì)量還能有保證嗎？

一旦出了問題，責(zé)任很難說清，很可能相互推諉，受折磨的還是買房人。

也不排除有房企就破罐破摔了。

融不到錢，之前的錢還得還，干脆就不蓋房了，任憑爛尾。

這對于買房人來說，風(fēng)險太大了。

比如最近上熱搜的"昆明30戶居民住進(jìn)爛尾樓"事件。

等了8年，房企一直停工，最終被迫住進(jìn)爛尾樓，斷水?dāng)嚯妳s要還月供9000元……

這樣心酸的結(jié)局，不該讓掏盡六個錢包的買房人來承受，一切都因房企的不靠譜。

所謂富貴險中求，高額利潤所伴隨的也是高額風(fēng)險。為什么這兩年有很多房企破產(chǎn)倒閉，原因是，負(fù)債做上去了，現(xiàn)金流卻沒有跟上。實力不夠的房企，一旦資金困難，爛尾的可能性很大。 其實，從這方面來說，"三條紅線"對于買房人是好事。至少幫我們把那些"空殼房企"、沒有實力而只會借錢的房企，統(tǒng)統(tǒng)拉下馬，還給買房人一個健康的樓市。

3

房企的"玩法"變了，我們的買房邏輯也一定要跟著變。

"三條紅線"之下，應(yīng)該怎么買房？

首先，銀行已經(jīng)開始主動排查"地雷"了。

不用說，后面大概率會有一些房企倒掉，尤其是實力弱的小型民企。

這個時候買房人千萬不要貪便宜，一定要防范爛尾跑路的風(fēng)險。

買房的選擇，應(yīng)該是央企>國企＞民企。

一般來說，央企都是中央重要支柱產(chǎn)業(yè)下面的分值，主業(yè)也不是房地產(chǎn)，如果央企都出事了，那其它房企早就灰飛煙滅N遍了。

當(dāng)然，最后也是選擇有品牌力、有知名度的央企。

其次，怎么才最保險？所見即所得。

如果是準(zhǔn)現(xiàn)房就最好不過了，如果是精裝交付，那精裝標(biāo)準(zhǔn)也得看得見摸得著。

三條紅線的目的，就是讓強(qiáng)者恒強(qiáng)，有實力的、資金健康的房企優(yōu)勢更突顯。

4

具體哪種類型的房企最"靠譜"，我們不妨以中冶置業(yè)為例，大家一看便知。

它的邏輯大致有這么幾點：

有一定的規(guī)模，以及良好的布局

這個鐵律在樓市下半場仍舊管用。

有規(guī)模不一定有用，但沒有規(guī)模是萬萬不行的。

中冶置業(yè)是新中國五礦、中冶集團(tuán)獨資的大型國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也是中冶集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心企業(yè)，擁有房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理兩項一級資質(zhì)。

2005年，作為國務(wù)院國資委首批16家房地產(chǎn)央企之一，中冶置業(yè)全力打造以項目開發(fā)能力、資本整合能力、產(chǎn)業(yè)整合能力為基礎(chǔ)的核心競爭力，全面布局三大經(jīng)濟(jì)圈熱點城市。

中冶置業(yè)部分建設(shè)項目效果圖

中冶置業(yè)以"京津冀、長三角、珠三角"為中心，重點布局北京、天津、南京、杭州、廣州、深圳、珠海等重點城市。

同時兼顧青島、西安、煙臺等二線重點城市，在已進(jìn)入城市或區(qū)域進(jìn)行深耕。

未來的樓市，勢必是大分化的市場。

一二線城市高房價與三四線城市高庫存并存，所以，得一二線者得天下。

良好的財務(wù)結(jié)構(gòu)

這是本次監(jiān)管的重點，再怎么強(qiáng)調(diào)也不為過。

2018年，中冶置業(yè)積極開展地產(chǎn)金融創(chuàng)新模式研發(fā)，設(shè)立了資產(chǎn)證券化部。

推動金融資本和產(chǎn)業(yè)資本不斷融合，提高持有資產(chǎn)流動性，進(jìn)而拓寬資金來源，降低融資成本。

作為大型央企，中冶置業(yè)始終穩(wěn)扎穩(wěn)打。

這就意味著，它在整個拿地、建造、賣房流程不會涉及因資金而產(chǎn)生一系列問題。

強(qiáng)大的產(chǎn)品力

樓市的下半場，既是戰(zhàn)略的競爭，也是產(chǎn)品的競爭。

中冶置業(yè)的住宅產(chǎn)品全部為高端路線，有三大主力產(chǎn)品系：德賢系、錦繡系、逸璟系。

即墨在售中的中冶·德賢公館，就是德賢系。

中冶置業(yè)，2019年底首入青島，以高端住宅建設(shè)為切入點，在即墨推出全球第五座中冶·德賢公館。

約50萬方的全能生活大城，規(guī)劃高端居住區(qū)和商務(wù)商業(yè)區(qū)兩大地塊。

分別規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化居住社區(qū)及商業(yè)步行街和打造商業(yè)綜合mall及室內(nèi)主題樂園開發(fā)。

如今雖在建設(shè)中，但無論是項目的規(guī)劃，還是產(chǎn)品的品質(zhì)，都得到了客戶的認(rèn)可。

從社區(qū)環(huán)境來看，中冶·德賢公館傾力打造區(qū)域標(biāo)桿。

"德賢式"都會風(fēng)花園社區(qū)，八大社區(qū)公園，最大約3萬平共享大花園、組團(tuán)綠化，區(qū)域獨有社區(qū)雙戲水池，全齡健身運(yùn)動場、景觀漫步環(huán)道等多重空間景致，奠定了城西健康生態(tài)大盤的基礎(chǔ)。

中冶·德賢公館項目效果圖

大家都知道中冶置業(yè)的建筑科技體系為行業(yè)領(lǐng)先。

中冶·德賢公館便是在涵蓋20多項智慧系統(tǒng)，127項技術(shù)措施的中冶置業(yè)建筑科技系統(tǒng)2.0版的加持下，匠心打造的科技住宅。

以無接觸智能梯控系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)、新風(fēng)除霾系統(tǒng)、高性能安全排水系統(tǒng)、物業(yè)公告系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)等先進(jìn)科技賦能，打造"綠色·健康·智慧"的家。

中冶·德賢公館，系承德賢系的高端住宅精工品質(zhì)，打造建面約89-160㎡科技臻宅。

儀式歸家、寬景橫廳、套房設(shè)計、U型廚房設(shè)計、精致收納設(shè)計、室內(nèi)防霾系統(tǒng)六維迭代輕奢產(chǎn)品營造。

中冶·德賢公館樣板間實景圖

社區(qū)內(nèi)約3萬平米的全齡層購物"和悅系"特色商街，作為青島市重點項目，填補(bǔ)區(qū)域空白。

以豐富多樣、復(fù)合共生的商業(yè)業(yè)態(tài)，擎領(lǐng)區(qū)域商業(yè)未來。

涵蓋餐飲、休閑、娛樂、社交、家庭、親子等多種業(yè)態(tài)，創(chuàng)造出不同生活場景下的全時驚喜，為消費者提供兼具場景化與科技感的消費空間。

約8萬方的兒童樂園，為區(qū)域打造最潮流的親子休閑娛樂場所，同時為區(qū)域提供大型商業(yè)配套。

中冶·德賢公館"和悅系"商街效果圖

全維高端的社區(qū)配套，全能高品質(zhì)的科技住宅。

中冶·德賢公館的產(chǎn)品力可以說是非常硬核了。

最近它建面約89㎡、108㎡的品質(zhì)小高，建面約126㎡的四室公園洋房，正在火爆熱銷中。

此外，秉持央企匠心精神，中冶置業(yè)還為業(yè)主提供中冶物業(yè)管家式尊享服務(wù)，國家一級物管資質(zhì)、17年高端物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗、金鑰匙聯(lián)盟成員……真正能做到用心守護(hù)美好生活。通過中冶·德賢公館，我們更了解了中冶置業(yè)的責(zé)任感，同時更多的還有敬佩。

對于買房人來說，這樣的房企難道不是最安全的嗎？還有什么比好的產(chǎn)品更有說服力的呢？

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雖然是以中冶置業(yè)為例，但事實上是想告訴買房人，在"三條紅線"之下，樓市的邏輯正在悄然改變。

買房不僅要看地段、產(chǎn)品，同時也要考察房企，不是所有房企的房子都是安全的。

未來的樓市，對房企的管控一定會更嚴(yán)格。

只有像中冶置業(yè)這樣低負(fù)債的央企，有自身成熟的運(yùn)營經(jīng)驗，而且不管樓市行情怎樣，兌現(xiàn)的實力不會變……才能在"不停變化"的政策中，站穩(wěn)腳跟。

對買房人來說，這才是安全的保障。