我是成熟的。是全國資深房地產(chǎn)投資者。你遇到晚買房的軍人，現(xiàn)在為5000人提供買房的最佳解決方案。(大衛(wèi)亞設(shè))。

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提問：星叔好，請問現(xiàn)在形勢有必要買房嗎？萬一房價下跌會不會成為接盤俠？

回答：有人問：你為什么老讓我買房？

一個普通人如果不買房，還能有什么機(jī)會。絕大多數(shù)情況下，普通人買房是財(cái)富躍升最簡單的途徑了。

買房路上糾結(jié)的人很多，猶豫不決的人也有很多，但是在趨勢面前，你的焦慮一文不值；

不管你是不是看多樓市的那一個，市場給我們反饋的大勢都是“漲”。10年間，北上廣深的均價漲了4倍。倫敦房價50年漲了106倍，巴黎50年漲了33倍，紐約42年漲了8倍，日本6大主要城市最瘋狂的時候，36年上漲了210倍。

我經(jīng)常給到年輕人的建議是，未來的不確定性有很多，所以你應(yīng)該買套房作為籌碼。

沃倫巴菲特曾經(jīng)說過：任何不能產(chǎn)生現(xiàn)金流的東西都不叫資產(chǎn)，只能叫籌碼。我們除了努力工作增加現(xiàn)金流以外，更需要的就是籌碼，而房產(chǎn)就是其中一種。

我們絕大多數(shù)年輕人都是普通的勞動者，只能保證基本的收入情況，努努力做到公司高管，但是隨著經(jīng)濟(jì)下行、公司變革，可能未來也沒有保證。但是創(chuàng)業(yè)者就不一樣了，毫無保障，但是賺能賺死，虧能破產(chǎn)，不過絕大多數(shù)人是不敢嘗試的，因?yàn)檩敳黄?。在某個維度創(chuàng)業(yè)和買房子是很像的，不過買房子的風(fēng)險小多了。年輕人如果你不創(chuàng)業(yè)，還不敢買房，你還能有什么機(jī)會？

買房子不需要太多時間的，不耽誤你繼續(xù)上班不過對于你個人來說保住了下限，上限卻可以很高。打工十年可能很難存下一筆巨款，不過如果十年前你用現(xiàn)金流供養(yǎng)了一套房子，那么十年后，它就是你最大的籌碼，就是你身份財(cái)富的象征。

買房，只是人生的第一步。

買房不是真正的目標(biāo)，真正的目標(biāo)是通過買房，給自己更好的目標(biāo)，創(chuàng)造更好的生活。

提問: 星叔，我在連云港市連云區(qū)居住，目前市區(qū)房價一路飆升，想在海州東區(qū)替兒子兼投資買房，兒子現(xiàn)在21歲在外地上大學(xué)，不知道以后回不回連云港，現(xiàn)在買合適嗎？

回答：你好，連云港是典型的三線城市房價走勢，隨著全國大勢有一波漲幅，但是未來缺少產(chǎn)業(yè)人口流入，不太會有大機(jī)會。

今年以來連云港房價有所攀升，主要是受拍地?zé)岫扔绊?，我預(yù)計(jì)未來幾個月不會大漲，所以不用太著急。

我并不是特別看好連云港的投資，未來中國房產(chǎn)能有大機(jī)會的主要是在四個一線城市，和二線省會或者經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。連云港處于江蘇省，周邊強(qiáng)手如林，不覺得在這里買房會有什么大機(jī)會。

不知道你的預(yù)算有多少，如果資金充足，可以破限去買南京 杭州。如果一定要買連云港，連云港房價扁平，沒必要去太遠(yuǎn)的地方買，就在海州買可以。

提問:老師，您好。

1，購買二手房的過程中，評估和按揭有哪些坑?如何回避?

2，自己找公司做評估和找按揭貸款銀行是否可行?中介公司的和自己找的主要區(qū)別在哪?

3，自己找貸款中介按揭中介費(fèi)費(fèi)用是多少?您公司有相應(yīng)業(yè)務(wù)嗎?

回答：評估如果正常評估，通常沒事，但是高評就容易有坑。高評如果需要高評費(fèi)，有可能你支付了高評費(fèi)的，但是銀行不認(rèn)可高評值，結(jié)果你按照高評網(wǎng)簽了，需要按照高評交稅，但是呢，又無法按照高評貸款的。

你找按揭公司，讓按揭公司介紹合適的銀行，按揭公司會安排評估的。

你找的按揭公司其實(shí)肯定幫你多一些，但是中介介紹的按揭公司肯定幫中介的!

無需懷疑，如果你和中介有矛盾的時候，誰找的可能會有點(diǎn)區(qū)別的!

自己找的按揭公司費(fèi)用肯定低一些，因?yàn)橹薪榻榻B的按揭公司收取的按揭費(fèi)通常大部分給中介公司的，而你找的按揭公司因?yàn)椴恍枰迭c(diǎn)給中介公司，故而按揭費(fèi)會低一些。

提問：星叔，先介紹一下背景情況，我是做媒體的，我先生是音樂制作人，有一個3歲的孩子。我們除了居住需求，還有工作室需求，我的父母也計(jì)劃搬來天津武清，公婆沒有計(jì)劃。目前有兩個方案，一個是買兩套，一個是買一套大的。這次看了恒大碧桂園等新盤，也看了二手房，印象比較深的包括保利一個八樓帶閣樓，還有花樣年的三層聯(lián)排中間戶帶下躍。我先生的活動范圍主要在北京，我目前在內(nèi)蒙古赤峰廣播電視臺當(dāng)臨時工，收入還不錯，但是因?yàn)闆]簽約所以辭了也不算太可惜。想請您幫我分析分析武清的發(fā)展，給我們的購房選擇提些建議，萬分感謝！

回答：按照官方定義，武清只是天津西北部的一個市轄區(qū)，與和平、南開等核心區(qū)的距離極其遙遠(yuǎn)。但武清的地理位置的巧妙之處，其正處于北京、天津兩地的中心點(diǎn)上，與多年來“京津冀一體化”戰(zhàn)略不謀而合。

隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的深入，武清也進(jìn)一步被納入整個京津冀發(fā)展的大體系之中，憑借以佛羅倫薩小鎮(zhèn)、楊村八中等為代表的商業(yè)和教育資源，武清已成為環(huán)京一個優(yōu)質(zhì)的置業(yè)之選。

目前“通武廊”概念最為火熱的當(dāng)屬南湖板塊。在該板塊樓盤銷售人員看來，南湖板塊與北辰區(qū)“接壤”，很大概率會成為“通武廊”輕軌進(jìn)入武清境內(nèi)的首站。目前京津城際高鐵已經(jīng)將武清與北京的通勤時間控制在21分鐘。

武清南湖片區(qū)有以下幾個特點(diǎn)：1、整體環(huán)境好，擁有占地3000畝的天然南湖水上公園，片區(qū)道路平坦，綠化率高，整體都是大開發(fā)商樓盤，干凈整潔，人文素質(zhì)高。

2、性價比高，因?yàn)椴簧匍_發(fā)商拿地價低（也有拿地高的），本片區(qū)的樓盤均價只有一萬出頭，比較城區(qū)其它區(qū)域，屬于性價比高的。

3、教育配套齊全，距離南湖實(shí)驗(yàn)中小學(xué)、天和城高中都在一公里內(nèi)，距離高鐵9公里，2019年又有輕軌5號線站點(diǎn)（通武廊）的規(guī)劃預(yù)期。

4、缺點(diǎn)也比較明顯，入住率不高，配套生活不便。

選房，你很多自己都看了，有些優(yōu)缺點(diǎn)都明白。再教你一個看房小技巧。當(dāng)你想了解一個樓盤缺點(diǎn)時，去它周邊競品樓盤打聽下缺點(diǎn)。這樣你能全面了解每個樓盤優(yōu)缺點(diǎn)，然后再來做權(quán)衡分析。

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提問: 您好，坐標(biāo)在上海，1月剛滿5年社保，準(zhǔn)備買房，剛需，首套一家三口，不需要學(xué)區(qū)，工作孩子上學(xué)都在洋涇社區(qū)。目前看了康橋、曹路、中內(nèi)環(huán)的二手。盤算了一下總價330左右可以盡力夠一夠，這個總價壓力是有的。

1.考慮康橋是因?yàn)榫鶅r低，動遷房，08年左右建成，4.2萬左右一平，300萬出頭可以買到70平，還有可能買到電梯房，居住面積也相對大些。缺點(diǎn)：地鐵不方便，6-2-16-11號線。但是開車方便。

2、考慮曹路是交通方便些，房價相對還可以，4.9萬左右，也有均價更低一些的，價格能承受的基本都是動遷樓梯房。08年后的房子多。

3、考慮中內(nèi)環(huán)是感覺增值空間相對高、抗跌性高、出行方便、以后如果置換也好出手，缺點(diǎn)就是房子老，面積小。買了因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)+還貸壓力，考慮近3年不自住，出租和現(xiàn)租房有個差額，彌補(bǔ)下房貸。

第一個問題現(xiàn)在糾結(jié)不曉得看以上哪幾個區(qū)？

第二個問題是現(xiàn)在買還是過一段時間買，年前上海漲了一波，年后中介說還要漲，也說不清為何漲？但是我觀察目前還好，看新聞?wù)f年后相對穩(wěn)定，家里人要慢慢看，也許房價回落了?？晌矣謸?dān)心再漲，一年又白干了。加上9月契稅又漲2個點(diǎn)。

第三個問題是長遠(yuǎn)看，總房價選擇有壓力的一檔？還是選擇壓力小些的檔？

回答：你好，我更看好方案一，剛需+預(yù)算有限，我建議你把重心還是放在改善個人自住上面，買康橋電梯次新。

曹路不是特別看好，因?yàn)槠謻|的發(fā)展重心在南側(cè)，在前灘和世博、以及中區(qū)的張江，北區(qū)相對來說存在感比較少。浦東4大集團(tuán)里面，陸家嘴>張江>金橋>外高橋，從發(fā)展能級上就能感覺得地勢差異。

所以我的建議是：

1、剛需一定要選擇離家近和住得舒服。相比之下康橋次新更適合居住。

2、剛需現(xiàn)在就買吧，不要太在乎擇時，上海房價肯定還會上漲，下跌可能性不大，最多橫盤。

3、傳統(tǒng)的居住區(qū)，400萬以內(nèi)適合居住而且漲幅不錯的，松江九亭、嘉定江橋、青浦徐涇、寶山大場、閔行馬橋、魯匯、浦東康橋。

4.如果家庭經(jīng)濟(jì)收入一般，不建議壓力太大，人生容易走形，也會降低生活品質(zhì)。

提問：您好，提問佛山區(qū)域。

1.總價預(yù)算250w，廣州人，廣州沒有房票，選擇佛山是否合適？

2.佛山的盤是否開盤前認(rèn)籌最便宜？還是等年底開發(fā)商急的時候再出手？

回答：佛山是廣州的兄弟城市，樓市屬珠三角第二梯隊(duì)，屬于臨深臨廣的環(huán)一線城市中比較爭氣的，自己產(chǎn)業(yè)。但是長遠(yuǎn)還是要看產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力。

千燈湖片區(qū)是佛山最好的片區(qū)，中長期沒問題。

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新房開盤當(dāng)天購買優(yōu)惠最多，而從全年來看，年底前開發(fā)商的優(yōu)惠和促銷最多。

新房的銷售一般都有相對固定的程序，在項(xiàng)目即將具備預(yù)售條件時，開發(fā)商都會提前對項(xiàng)目進(jìn)行推廣，開放營銷中心，向意向購房者展示區(qū)位、規(guī)劃或沙盤、配套等信息，然后適時開放樣板房，以裝修精美的樣板房讓潛在客戶對房子的空間、房型、品質(zhì)等有進(jìn)一步的認(rèn)識。

再之后就是誠意登記或認(rèn)籌的環(huán)節(jié)，開發(fā)商通過讓客戶繳納一部分誠意金，或資產(chǎn)審核等程序甄別出那些真正確實(shí)有意向購買的客戶。這些開盤前的一項(xiàng)項(xiàng)程序都可以被稱之為“蓄客”的環(huán)節(jié)，即開發(fā)商為自己的某個項(xiàng)目積攢足夠多意向購買的客戶。

此后，就是開盤了。

在蓄客達(dá)到一定程度，開發(fā)商就會擇機(jī)取得預(yù)售許可證，并選擇一 天集中開盤。一般而言，開發(fā)商為了促成開盤當(dāng)天有較高的銷售率以及讓意向客戶當(dāng)天下定決心購買，都會在開盤這天提供最多的購房折扣，這一天也意味著是一段時間內(nèi)該樓盤購房折扣最多的時機(jī)。

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