01

廣州

受不了了，今天規(guī)章制度加成了！

這次新政主要是這樣6點(diǎn)。

1.如果買(mǎi)不起房子的人又多了一條路，政府將增加租賃住宅的供應(yīng)。

2、新房備案價(jià)指導(dǎo)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售證。嚴(yán)查不按備案價(jià)銷(xiāo)售、捂盤(pán)。

3、黃埔、南沙人才購(gòu)房，限售3年。

4、投機(jī)經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房將被嚴(yán)打。

5、禁止中介炒房。

6、禁止網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)散布上漲言論。

相比深圳等熱點(diǎn)城市，廣州這次調(diào)控算是比較溫和的。

既沒(méi)有明確提出對(duì)二手房進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)離婚購(gòu)房的管控措施也沒(méi)有升級(jí)，也沒(méi)有像深圳那樣提高購(gòu)房門(mén)檻，要求“深圳戶口+社保三年”同時(shí)滿足才能購(gòu)房。

基本調(diào)控延續(xù)之前的做法，大的變化，或者說(shuō)出乎意料的內(nèi)容，其實(shí)不多。最值得關(guān)注的有兩點(diǎn)：

1、通過(guò)享受人才政策新購(gòu)買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

這條針對(duì)的基本都是郊區(qū)外圍板塊，比如黃埔、南沙。

之前一直在傳的黃埔半年社保將變兩年，現(xiàn)在看來(lái)還是沒(méi)有在需求端上下狠手，有資格的仍舊有資格，不過(guò)是把限售期延長(zhǎng)了一年而已，也不上溯，上峰心里明鏡一般，非常清楚游資的來(lái)源。

另外，限售三年也延緩了郊區(qū)的房子二手供應(yīng)量，不至于后續(xù)兩年舊改新房大量涌現(xiàn)，導(dǎo)致大量一二手踩踏，側(cè)面也維護(hù)了開(kāi)發(fā)商利益。

2、對(duì)使用房產(chǎn)抵押的貸款，重點(diǎn)審查房產(chǎn)交易完成后，短期內(nèi)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)用途貸款的融資需求合理性，對(duì)抵押人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)。

這一條殺傷力還是很恐怖的。

萬(wàn)幸的是，并沒(méi)有明文禁止不能做低于一年期的新證抵押。

至于抵押成數(shù)，一切只能等待評(píng)估價(jià)緩慢上來(lái)了。

其他幾條新政，其實(shí)沒(méi)啥可說(shuō)的。

要么在意料之中，比如新房限價(jià)，其實(shí)上一波調(diào)控已經(jīng)搞過(guò)，這次只是恢復(fù)原樣，不算加碼。

一手房限價(jià)有個(gè)好處是，開(kāi)發(fā)商拿地更謹(jǐn)慎，防止“地王”頻頻出現(xiàn)，對(duì)穩(wěn)定樓市預(yù)期有較大幫助，但弊端是容易催生雙合同，或者茶水費(fèi)現(xiàn)象，讓購(gòu)房者更焦慮。

要么是老生常談，屬于對(duì)已經(jīng)發(fā)布的有關(guān)政策的重申，比如嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸。

要么與我們沒(méi)有特別關(guān)系，比如禁止中介炒房。

02

廣州之所以“溫和調(diào)控”，我認(rèn)為有兩個(gè)原因：

一是廣州房?jī)r(jià)上漲的壓力沒(méi)有深圳那么大，硬核調(diào)控的必要性也就沒(méi)那么大。

雖然局部區(qū)域很火，但整體表現(xiàn)仍然是溫和的。

畢竟，廣州存在大量郊區(qū)新城，外圍區(qū)域供應(yīng)量巨大，對(duì)房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的平抑作用。

目前，除了天河、黃埔、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域，荔灣、白云、番禺、增城、從化的房?jī)r(jià)，并沒(méi)有明顯上漲。

例如，番禺的南浦、洛溪、亞運(yùn)城等板塊的房子，和市區(qū)非常近，至今都只賣(mài)兩三萬(wàn)，沒(méi)有任何泡沫可言，對(duì)剛需非常友好，像這些區(qū)域的房子，有必要加碼調(diào)控嗎？

而且，即使是南沙、黃埔兩個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，也有大量的房子紋絲不動(dòng)。

第二個(gè)原因，廣州的調(diào)控更遵循市場(chǎng)邏輯，而不過(guò)度依賴(lài)于行政手段。

最近，廣州各大銀行正嚴(yán)查首付款來(lái)源，買(mǎi)房人連兄弟姐妹的錢(qián)都不能借了，堪稱(chēng)雷霆手段，力度之大，前所未有。

大家仔細(xì)想想，像廣州這樣嚴(yán)查首付款來(lái)源，其實(shí)要比二手房限價(jià)更猛。為啥呢？

因?yàn)槎址肯迌r(jià)在實(shí)際交易中很可能通過(guò)雙合同來(lái)規(guī)避，其真正用意，是要求按照政府指導(dǎo)價(jià)房貸，逼著買(mǎi)家提高首付比，給房貸降杠桿。

但如果只限價(jià)，不嚴(yán)查首付款來(lái)源，買(mǎi)家還是可以通過(guò)向親友借錢(qián)湊首付的。

嚴(yán)查首付款來(lái)源就不一樣了，任何借錢(qián)湊首付的舉措都不可以，這一招實(shí)際上要比二手房限價(jià)更加釜底抽薪。

所以，嚴(yán)查首付款來(lái)源，其實(shí)要比二手房限價(jià)更精準(zhǔn)，也更符合市場(chǎng)的邏輯。

總之，此次調(diào)控相對(duì)溫和，對(duì)市場(chǎng)不會(huì)造成特別劇烈的影響，但它已經(jīng)傳遞一個(gè)非常清晰的信號(hào)：

廣州樓市已經(jīng)正式進(jìn)入調(diào)控周期，如果樓市繼續(xù)火爆，調(diào)控隨時(shí)可能會(huì)加碼。

再加上各大銀行正在嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、首付款來(lái)源，對(duì)市場(chǎng)的威懾力很大，所以我認(rèn)為，廣州樓市的這一波行情基本告一段落了，投資客們洗洗睡吧！

03

接下來(lái)，購(gòu)房者應(yīng)該怎么做呢？

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)控并不是為了降房?jī)r(jià)，而是為了平衡供需關(guān)系穩(wěn)定房?jī)r(jià)，所以不要妄想抄底買(mǎi)房，未來(lái)購(gòu)房難度會(huì)越來(lái)越大，建議趁早入場(chǎng)。

換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，調(diào)控一面打壓需求，一面縮減供給，所造成的結(jié)果就是市場(chǎng)交易短期內(nèi)暫停，價(jià)格沒(méi)有收到?jīng)_擊，反而會(huì)維持高位。

因此，別著急，也別害怕，拉長(zhǎng)周期來(lái)看廣州房?jī)r(jià)還有得漲，什么時(shí)候買(mǎi)，都算是抄底。

給大家?guī)讞l具體的建議：

1、黃埔、天河以及越秀三個(gè)區(qū)，新盤(pán)供應(yīng)較少，房?jī)r(jià)上漲潛力更大。

建議優(yōu)選天河、越秀以及海珠等中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，預(yù)期透支的黃埔知識(shí)城與南沙萬(wàn)頃沙不建議選擇。

黃埔、南沙以外，廣州也還有很多價(jià)格洼地可淘，比如增城。

市場(chǎng)注意力接下來(lái)還可能會(huì)向佛山、中山、清遠(yuǎn)等區(qū)域轉(zhuǎn)移，想到周邊城市購(gòu)房的人，要把握好“時(shí)差”。

2、選擇每個(gè)區(qū)的代表項(xiàng)目。它們掌握著每個(gè)區(qū)域的重要資源，比如學(xué)位、景觀、地鐵等。

從2020年房?jī)r(jià)走勢(shì)可以看出，市場(chǎng)分化、強(qiáng)者恒強(qiáng)才是主旋律，基本都是標(biāo)桿項(xiàng)目先漲，再帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)跟漲。

比如珠江新城的領(lǐng)漲盤(pán)中?；ǔ菫常瑤?dòng)保利心語(yǔ)等一眾小區(qū)一起上漲，甚至波及到天河邊緣范圍。

3、選擇市中心項(xiàng)目，學(xué)位比地鐵重要得多。

與郊區(qū)盤(pán)極度依靠地鐵拉近距離不一樣，市中心項(xiàng)目即使沒(méi)有地鐵，交通通達(dá)性也很高。

但優(yōu)質(zhì)學(xué)位帶來(lái)的溢價(jià)率，是地鐵遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能相比的。

去年，東薈城就憑借學(xué)校成績(jī)?cè)邳S埔火了一把，帶動(dòng)全廣州發(fā)起了一輪“讀書(shū)漲房?jī)r(jià)”的運(yùn)動(dòng)。

4、20年樓齡以上的二手房，不建議入手。

去年廣州這輪漲幅，主要由5年以內(nèi)的次新房帶動(dòng)，10年以內(nèi)的二手房次之，20年以上樓齡房源，房?jī)r(jià)基本保持不變。

因此，如果今年要買(mǎi)二手房，盡可能選擇次新房，才能保證后續(xù)收益。

以下是各區(qū)代表新房項(xiàng)目，在其中選擇，大概率跑贏大盤(pán)。