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提問：你好！我在2019年買了寧波杭州灣融創(chuàng)的期房，2021年年底交付，限售兩年，現(xiàn)在去看那邊發(fā)展的不怎么好，離市區(qū)遠(yuǎn)，不知道有沒有投資價值？如果明年在寧波市區(qū)買房，買在哪里更好，自住的，有寧波戶口。

回答：經(jīng)過上一輪周期，寧波相對于長三角地區(qū)的價格洼地已經(jīng)基本填平，甚至有些虛高。目前寧波調(diào)控不放松，房價維穩(wěn)，房子套現(xiàn)的周期邊長，處于高位橫盤狀態(tài)。

在可期的未來，正值對外貿(mào)易焦灼期，外貿(mào)疲軟，企業(yè)訂單減少，而第三高端產(chǎn)業(yè)趨弱吸引不到人才，低端打工正在大量流失。所以近一兩年，人均收入大幅提高的可能性不太大。房價回歸理性還需要一段時間。

所以目前寧波的投資性不大，剛需也不用著急，短期內(nèi)不會有大的漲勢，可以慢慢選房。

杭州灣新區(qū)光靠寧波一己之力，很難導(dǎo)入高新產(chǎn)業(yè)，發(fā)展周期長，后期可以考慮出手。

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提問：我目前是在三四線城市，福建三明。目前手上有一套129平方7樓步梯房，不是學(xué)區(qū)房，小孩過三年要讀初中。最近看上，學(xué)區(qū)電梯房200平方樓中樓265萬，但2010年房子，面積大是否值得入手？以后會不會很難出手？家人一直想買福州房子，可是自己又總覺得工作讀書都在這里，買福州沒有目前的意義?？煞窠o個建議是否可以入手？

回答：福州城市能級更高，畢竟是省會城市，價格比廈門低，基本面要比三明好。

200平學(xué)區(qū)房不太建議買，面積過大的房產(chǎn)，由于總價越來越高，所以未來的流動性越來越差，但居住品質(zhì)實際上并沒有改善多少。

現(xiàn)在老破大的流動性越來越差了，未來肯定還會更差。

所以大家如果準(zhǔn)備好了要買學(xué)區(qū)房的話，買一個小戶型掛學(xué)區(qū)就足夠了。

建議去能力可及之內(nèi)最好的那座城市，就是在為自己爭取更多選擇權(quán)。

為下一代考慮，將來你的孩子還是有非常大的可能去更好城市的。這個時候，最需要解決的問題是什么？

就是房子，可能那個時候已經(jīng)比較貴了。

如果沒有提前準(zhǔn)備，可能畢生的積蓄都被掏空，晚年有點慘。

福州增值保值能力更強，哪怕將來孩子不在福州去別的城市，也可以用資產(chǎn)追資產(chǎn)同等置換。

提問：星叔，上海前灘和大虹橋兩個板塊相比各自有怎樣的特點？如果5-8年為期限投資你更建議哪里呢.謝謝！

回答：前灘的定位就是下一個陸家嘴，現(xiàn)在是陸家嘴集團(tuán)全力打造，金融業(yè)和服務(wù)導(dǎo)入，所以前灘成為副中心，幾乎是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

大虹橋的規(guī)劃板塊比前灘大很多，商業(yè)規(guī)劃也是三倍，這是優(yōu)勢也是劣勢。大，做出來的結(jié)果就會是世界級的，也是因為大，所以它的密度不夠緊實，所以發(fā)展需要很多年。

如果想求穩(wěn)，現(xiàn)在買前灘限價，肯定賺錢，有套利機會。

如果想博暴擊，應(yīng)該買大虹橋，5萬漲到10萬的機會概率還是有的。

我建議先去搖號前灘新房， 搖不中，再買大虹橋的房子

上海投資價值高的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：星叔，您好，我去年在湖北黃岡黃州區(qū)買了一套碧桂園的房子，明年9月交房，奔著剛需自住買的，是首套房，現(xiàn)在在同區(qū)有棚改房，120多個平方，總價30幾萬就可以拿下，我想買這個棚改房，然后賣掉碧桂園的房子，請問可行嗎？有什么弊端嗎？謝謝

回答：你好，我不建議你這樣操作，買正常商品房更好。

棚改房一般都是安置房，居住體驗比較差，沒有什么小區(qū)環(huán)境，各個方面比不上品牌開發(fā)商，自住還是要買好一點的。

更重要是很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán)，即具有完全的房屋所有權(quán)，卻不一定具有完全的土地使用權(quán)。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán)，即完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán)，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金。所以，安置房在以后再次交易時，可能會被要求補繳土地出讓金。

購買棚改房需要注意如下7情況不要買：

1、沒有房權(quán)證的房屋；

2、沒有繳納土地出讓金的房屋；

3、產(chǎn)權(quán)共有人不同意的房屋；

4、在抵押狀態(tài)的房屋；

5、不能建立樓盤編號的房房屋；

6、姓名、地址與房權(quán)證不符的房屋；

7、稅費較重的房屋注意，該類房的來源往往屬于贈與、析產(chǎn)、繼承等所得；

還有最重要的一點：購房后盡量在產(chǎn)權(quán)過戶后再付清全款。

提問：星叔，貴陽市的貴安新區(qū)有投資價值嗎？謝謝

回答：貴安新區(qū)、就是貴陽和安順的結(jié)合部，成立于2014年，雖然未來有很大的不確定性，但這至少還得要十年。

當(dāng)年的金陽新區(qū)就是現(xiàn)在的觀山湖區(qū)，如今這番模樣差不多花了20年，并且大部分資源是老城區(qū)搬過來的。

貴安雖然是大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，但是目前留不住人，只有聚集大量高收入的人，才能拉高區(qū)塊的段位。

但目前人還是那些人，所以只能給它定位為遠(yuǎn)郊。如果你愿意把時間放在貴安上，就盡量選擇靠近貴陽方向，花溪地盤，畢竟項目太大，經(jīng)濟(jì)底子弱。

提問：星叔你好，請問34樓的房子還有1樓2樓和頂樓，相比較那個樓層好些，然后買哪個樓層噪音比較低。

回答：頂樓最大的好處就是安靜，沒有干擾，私密性強，視野開闊，光線充足。但是夏熱冬冷，樓高又不適合老人和小孩頻繁上下樓。

對于頂樓來說主要的問題就是防水和保溫隔熱問題，所以如果選擇頂樓的話，一定要充分考慮頂樓的防水問題。

一樓呢，日常生活方便，沒有了頂樓的冬冷夏熱之苦，但是采光通風(fēng)不好，容易潮濕蚊蟲多，加上安全性私密性差，后面導(dǎo)致的問題也會很多。

如果樓層選擇性非常少的情況下，2樓不檔光也可以考慮，比一樓和頂樓強，如果2樓采光很差那就可以選擇頂樓。

建議要仔細(xì)考慮個人喜好、家庭情況，并結(jié)合小區(qū)物業(yè)好壞、樓層高低等情況，以及居住地區(qū)的氣候，進(jìn)行綜合考慮，再決定買還是不買，或者是買哪一層。

提問：星叔，能給分析一下濟(jì)南張馬片區(qū)和新東站片區(qū)嗎？作為剛需，各自都有哪些推薦的樓盤。非常感謝。

回答：這兩個片區(qū)基本上連成一片了，這個片區(qū)是一個相對的價值洼地。

現(xiàn)在項目不少，未來也會增加。新東站周邊還有很多土地沒有拿出來。

之前，新東站、雪山、草嶺山、劉智遠(yuǎn)等這一大片區(qū)域，因為土地供應(yīng)不及時，向東發(fā)展時跳過去了，直接到了唐冶，現(xiàn)在又向東高新東區(qū)、孫村等，越來越往東，其實這不符合城市發(fā)展的常規(guī)，跳過去的中間地帶還是會填上的，現(xiàn)在就是陸續(xù)開始填補。

這個地帶的價值比唐冶要大。但是產(chǎn)品打造的不如唐冶，這也地價有關(guān)。

拿了高地價，就得打造高端一些的產(chǎn)品。

張馬與新東站，大部分項目都是面對剛需的，可以根據(jù)自己需要的比較一下。具體樓盤推薦詳內(nèi)部分享！

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