注：本文于2020年7月22日發(fā)行，文中部分信息已更新，但價格不容易更新，確認了主要品感社區(qū)定位、質(zhì)量和戶型特征。

有關(guān)學位房的話題和事件，深圳從來不缺。

而去年深高北名義上中考成績不錯，后來被爆出是由點招生支撐起來的成績，深高名校頭銜再亮堂，對孩子成績十分看重的學位房買家開始對深高北持觀望態(tài)度，當然，業(yè)主們可不理會這些說法，仗著不錯的名義上成績和深高名校頭銜，放盤報價越來越任性。

有關(guān)深高北學校的情況我們之前的文章已經(jīng)介紹過，今天我們主要先來聊聊由去年中考成績出來后業(yè)主方和市場方對深高北學校及周邊學區(qū)范圍內(nèi)的小區(qū)（水榭春天5/6期、匯龍灣、金亨利首府）報價態(tài)度。

糾結(jié)的深高北！

深高北2016年才開始正式招生，從計劃開建到去年中考成績出爐，學校的熱度從未下降，但也正是因為去年第一批中考成績出來了，市場對深高北的認可度開始出現(xiàn)實質(zhì)性轉(zhuǎn)折。

去年第一批入讀深高北的學生參加中考，參考人數(shù)約350人，最高分460分，430分以上61人（基本能上四大高中）占比17.3%，成績毫無疑問成龍華第一，和去年的南二外成績相差無幾，從名義成績上來看第一批中考生成績已經(jīng)驗證了深高辦學實力，周邊小區(qū)業(yè)主因為這個“喜人”的成績，對自己小區(qū)房價更有信心，賣房報價也相應提高。

不過很快，就有人爆出了深高北這次中考成績都是靠兩個點招班支撐起來的，地段生成績其實很一般！

深高北都是被“吹”出來的？這讓很多想要上車深高北學位房的購房者們十分糾結(jié)，如果地段生的成績真像他們所說如此平庸，那么這幾個小區(qū)如此高的教育溢價真的值得支付嗎？從去年下半年來，一方面是隨市場行情及業(yè)主對名義上成績的信心，報價不斷提高，不過價格拉升過快，成交比較少，僅有的一些優(yōu)質(zhì)戶型相對較高的成交價都會被中介和業(yè)主拿來宣傳一番，以證明深高北學位房是貨真價實；另一方面，被爆出點招生支撐了成交后，市場對深高北名校光環(huán)開始持懷疑態(tài)度，導致整體成交偏少，不少房源都是有價無市，長時間未能成交。

因為業(yè)主們信心始終不減，賣房報價也不斷上調(diào)，金亨利首府成為深高北學區(qū)第一個被點名房價異常小區(qū)，隨后各大中介平臺下架了金亨利房源，現(xiàn)在是只展示部分與前期成交價相差不大的房源。

帶深高北學位的4個小區(qū)業(yè)主肯定不認可成績?nèi)屈c招支撐起來的，只看成績?nèi)绾?，不關(guān)注點招生、地段生高分段占比；非要說是點招支撐起來的成績的話，部分業(yè)主甚至認可學校的行為（像南山的深圳灣學校，想點招都沒機會，都淪落到跟臨近名校搶生源了），畢竟第一次亮相成績，寧愿有點招生給出一張漂亮的答卷，也不愿靠地段生影響名校光環(huán)和學區(qū)房價格，所以不少這些小區(qū)的業(yè)主看到網(wǎng)上有說深高北不行的就去懟，上次我們發(fā)龍華剛需小區(qū)文章的時候，順帶提了一嘴深高北點招生情況，立馬就有人跳出來懟了……當然，也不少吃瓜群眾單拿去年中考點招情況添油加醋的貶低深高北。

這互相之間懟和酸就能改變什么嗎？深高北主要是名校光環(huán)太盛了，導致市場各方對其期望都很大，業(yè)主們通過賣房報價最先行動，學區(qū)內(nèi)房價在成績之前先上升了，幅度驚人，去年9月份這四個小區(qū)成交均價普遍高出周邊不帶深高北學位的綠景公館1866、中航天逸、中央原著等次新盤1-2萬左右，目前價差已經(jīng)達3萬左右，還在不斷拉大。讓不少人認為業(yè)主們簡直就是盲目自信，最后爆出點招生，仿佛自己的言論出現(xiàn)了十分有利的證據(jù)支撐，深高北被酸的更濃了。

其實地段生成績一般，有小孩參加去年高考的業(yè)主肯定也清楚，所以我們并沒有在網(wǎng)上看到有業(yè)主曬出自己小孩成績來支持深高北的，反而是一些炒房客、正在賣房的業(yè)主一直在硬撐。真正有小孩的業(yè)主，他們看重的是深高作為市屬學校具有的優(yōu)秀的師資和教學管理水平，以及深高北直升（取消直升后，仍然有其他形式的自主招生）的機會更大（分數(shù)的重要性相信大家都清楚，這里就不展開了），另外有名校加持，龍華第一個四大名校分校，帶這個學位的小區(qū)就是龍華最靚的仔，房價在龍華最高沒什么不該，更何況都是些優(yōu)質(zhì)次新、高贈送小區(qū)。

至于為了上述的因素，每平米多花3萬值不值得，就見仁見智了。

而且今年深圳市教育局宣布全面取消直升、對點招零容忍，從下一屆開始深高北原先2個特招班的名額將會空出來，周邊大學區(qū)小區(qū)可能也會有入讀深高北的機會了（原先是爆倉，大學區(qū)生源幾乎沒機會入讀），到時候中考成績可能會有一定波動，但這樣的成績才更真實，把資源給到更多的地段生，學校從各方面考慮，在教學和抓成績上也會更加用心。相信名校的實力不會讓大家失望，只是需要時間驗證，教育也是家庭和學校共同作用的結(jié)果，家長們可以盡全力讓孩子上優(yōu)質(zhì)名校，但不代表家庭教育從此就讓位學校教育了。

下面我們將介紹帶深高北學位的四個小區(qū)（水榭春天5/6期、匯龍灣、金亨利首府），暫時先拋開名校光環(huán)，客觀的去發(fā)現(xiàn)這幾個小區(qū)的價值點。

01 水榭春天5期

2013年入伙，圍合式花園社區(qū)，花園是4個小區(qū)中最大的，帶泳池，車位比1:1.2 ，周邊環(huán)境較好，開盤均價為2.3萬/平，目前均價已經(jīng)達到了11.8萬/平。

共5棟均為28-30層，其中1棟為樓王棟，3梯2戶，為255平4房；2、3、4、5棟各分為A、B兩座，2、3、4棟2梯5戶，主打88平左右3房和131-142平4房；5棟7梯18戶，主打68-78平2房和88-95平3房，外觀像公寓，梯戶比較高，看馬路的戶型會吵，一般適合專為學位人群。

全分布在5棟，有75平（E/F/J/K戶型）、78平（D/G/H/T戶型）兩種面積，戶型格局類似，均方正、客廳出陽臺，廚房帶生活小陽臺，衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，其中75平的客廳出長陽臺連接臥室，T戶型更是西南向看花園安靜，是小區(qū)最好的2房戶型，很少有放賣，其他戶型都是朝東看民塘路，噪音困擾明顯。還有68平的1房（L戶型）可改成2房使用。

2房戶型因為可以低總價上車深高北學位，租金6000元/月左右，一直以來放賣和成交都比較多，漲幅也比較驚人，78平的去年9月份高樓層成交價為700萬，今年4月份成交價在890萬了，75平去年9月份中樓層成交價為710萬，今年4月份成交價到850萬，目前5套在賣，報價880-910萬左右。

3房面積在86-88平左右，有兩種戶型格局。第一種是分布在2/3/4棟A座D戶型和B座E戶型（A、B座對稱戶型），戶型方正、客廳出陽臺，有東南向、西南向，3個房間在一排，其中2棟的東南向看花園安靜，其他兩棟臨路會有噪音困擾，視野也受隔壁匯龍灣影響。5月初西南向中樓層1065萬成交，目前5套在賣，報價在1038-1230萬左右，其中1230萬這套是東南向高樓層，業(yè)主自住，不急賣，心態(tài)比較高。

第二種分布在2/3/4/5棟中，2/3/4棟除了上面提到的戶型和每一棟的中間大戶型外，剩余戶型都是，而且每棟的兩座戶型都是對稱的（房號不對稱），這種戶型在格局上大體相同，戶型方正、客廳出陽臺，有多種朝向，稍微有點不同的是，有的餐廳位置還帶陽臺，通透性采光都非常好；有的是廚房帶生活小陽臺。2棟看花園安靜，可以選擇朝向、戶型都相對好的戶型，3、4棟臨路，會有噪音困擾。6月初4棟有套1008萬成交，目前9套左右在賣，報價在1020-1200萬左右，其中1020萬這套性價比還可以，主要是一直以來看房不方便，導致放盤8個月之久還未賣掉。

另有分布在5棟N戶型的95平3房1衛(wèi)，戶型方正、橫廳格局，客廳出陽臺北向，實用率一般，戶數(shù)也少，不咋推薦。

136平3+1房

136平3房分布在2棟A座C戶型和B座A戶型，空間非常闊綽，奢享型3房，送大入戶，進門可改個房間出來，做3+1房，客廳出陽臺西北向，餐廳也帶陽臺，采光通風非常好，主臥兩面有窗，空間大氣、舒適感十足。該戶型4月底有套低樓層1180萬成交，目前3套低樓層在賣，報價1620-1720萬左右，價格虛高了。

146-147平4房

146-147平4房分布在 3/4棟A座C戶型和B座A戶型，整體格局和上面136平的類似，南北通，看花園住家安靜，稍微有點不一樣的是客廳的餐廳處只帶明窗，廚房帶生活陽臺，這種4房戶型大氣，基本都是一手業(yè)主買來自住居多，放賣、成交都很少，目前沒有在賣的房子。

小區(qū)1棟樓王棟是255平大4房，戶型格局、朝向、安靜度都可以，成交不活躍，關(guān)注這里的大買家也少，就不展開介紹了，目前有套低樓層2280萬在賣。

總的來說，水榭春天5期小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理都不錯，車位充足，花園是深高北學區(qū)小區(qū)中最大的，住家舒適度高，周邊環(huán)境也較好，商業(yè)配套完善，小區(qū)主打2、3、4房戶型，其中2房戶型是上車深高北學位的門檻，且只有這個小區(qū)才有，總價低，所以很多需要學位的剛需群體首要選擇就是這個小區(qū)，不足之處在于4、5棟靠馬路的戶型會有噪音困擾。

02 水榭春天6期

(6期A區(qū))

2013年入伙，分為A、B兩區(qū)，花園有點小，A區(qū)有5棟，除了2棟是2梯4戶外其他棟均是2梯5戶；B區(qū)4棟，除了4棟是2梯4戶外其他棟均是2梯5戶。B區(qū)帶泳池，AB區(qū)有天橋互通，整個5、6期都能共享花園，車位比1:1，兩區(qū)戶型設計基本上是一樣的，都是以3、4房為主，目前A區(qū)均價12.1萬左右，B區(qū)均價11.6萬左右。

3房2衛(wèi)

3房面積在82-89平左右，和5期的3房戶型格局大體一樣，也是有兩種戶型格局，唯一不同的就是因奇偶數(shù)層分客廳正/側(cè)出陽臺，或者臥室出陽臺，朝向都還不錯，A區(qū)1、2棟靠近民塘路，會有噪音影響。第一種3個房間在一排的分布在A區(qū)3、4座的E戶型、5座C戶型和B區(qū)1座的E戶型，偶數(shù)層客廳出陽臺，奇數(shù)層臥室出陽臺；第二種就是剩下的該面積范圍內(nèi)的戶型，偶數(shù)層客廳正出陽臺，奇數(shù)層客廳側(cè)出陽臺。

128平4房

128平4房分布在A區(qū)1/3/4座和B區(qū)1/2/3座的A戶型，和5期146-147平4房的戶型格局類似，就是客廳面積小點，同時奇數(shù)層客廳正出陽臺、偶數(shù)層客廳側(cè)出陽臺，不過朝向有點差，客廳都是偏北向（西北、東北）。3月初中樓層有1328萬成交的，目前有套東北向低樓層報價1350萬在賣，對比5期136平的，價格相差懸殊。

150平5房

150平5房分布在A區(qū)2/5座和B區(qū)4座的A戶型，格局和面積都接近5期146-147平的，奇數(shù)層客廳正出陽臺，偶數(shù)層客廳側(cè)出陽臺，不足之處也是客廳都是偏北向，放賣、成交都很少，目前沒有在賣的。

我們可以發(fā)現(xiàn)，6期的大戶型通透性很好，就是客廳朝向有點差，但是視野好，無遮擋看市政綠地，原本開發(fā)商是可以設計成客廳偏南向的，不過視野會受隔壁戶型、樓棟影響，6期大戶型整體設計應該是為了景觀和視野犧牲了朝向。

通過上面5、6期的介紹，兩期戶型格局差不多，但5期花園更大、多數(shù)戶型朝向好、離學校近，住家舒適度更高；6期社區(qū)花園有點小，內(nèi)部設施一般，放賣和成交都比較少，離學校相對較遠，這也是為何多數(shù)人會選擇5期的原因。面積接近的同等戶型5期賣價會比6期高，比如上面提到的5期136平4房和6期128平房，報價差就在300萬以上，而且5期還有上車的小2房戶型，社區(qū)成交活躍度高。

03 匯龍灣

2014年入伙，小區(qū)不大，由3棟高層和8棟聯(lián)排別墅組成半圍合式花園，帶泳池，車位比1:1.1，主打贈送，所有戶型都是南向、東南向、西南向，靠近民寶路的戶型會有點吵，步行10分鐘左右可到紅山地鐵站。匯龍灣相對水榭5、6期和金亨利來說相對比較“低調(diào)”，自深高北加持后，匯龍灣的熱度和成交量就明顯上升了，目前均價13.2萬左右。

小區(qū)由3棟31-33層塔樓組成，各分A、B座，均是2梯4戶，戶型區(qū)間是86-152平的3-5房，基本都帶入戶，除1A座152平是雙證戶型外，其他都是單證。

3房2衛(wèi)

3房有3種戶型格局，86平和104平的戶型格局類似，88平和89平是另外兩種。

86平（分布在2棟A座B戶型和2棟B座A戶型）和104平（分布在2棟兩座的端頭位）的3房，戶型方正、橫廳出陽臺，通透性一般，均南向看花園安靜。86平的很少放賣，目前有套高樓層1300萬在賣，業(yè)主自住，心態(tài)很高（單價15.6萬），104平低樓層才報價1350萬，這兩套都沒性價比。

88平3房分布在3棟A/B座和1棟B座的C、D戶型，戶型方正實用、客廳出陽臺，采光通風不錯，3棟的該戶型看路，有噪音影響，1棟的看花園安靜。目前有3套在賣，報價1138-1300萬左右。隨著市場熱度回落，業(yè)主報價相對沒那么堅挺了，急賣的也會適時調(diào)整價格，原先2套報價1168萬這個月都回調(diào)至1138萬了。

89平3房分布在2棟A/B座的C、D戶型，戶型方正實用，客廳出陽臺、看花園安靜，采光通風不錯，3個臥室在一排。3月份一套低樓層1125萬成交，目前有3套在賣，報價1168-1250萬之間。

4房

4房有兩種戶型格局。第一種是3棟A座A戶型（115平）/B戶型（89平）、B座A戶型（86平）/B戶型（99平），都是格局相同的4房戶型，戶型方正實用，奇數(shù)層客廳正出陽臺、偶數(shù)層客廳側(cè)出陽臺，餐廳帶明窗，通透性非常好，贈送多，實用率超高，不過挨著民寶路，有點吵，早在2016年小區(qū)就以9.6萬/平的單價成交了1套，刷新了當時龍華住宅單價最高水平。該戶型放賣、成交都比較少，目前有套89平高樓層報價1420萬在賣（單價16萬多），115平有套報價1580萬在賣，2套都放盤2個多月了。

第二種是117平的4房分布在1棟B座A、B戶型，戶型格局和86平的3房類似，都是橫廳，就是主臥對過去多了一個房間。有套改成了3房的報價1580萬在賣。

匯龍灣戶型實用率高，所有戶型都是偏南向，斜對面就是深高北校區(qū)，10分鐘可到紅山地鐵站，不足之處在于小區(qū)體量小、開發(fā)商知名度不高，物業(yè)管理也一般，靠近民塘路和民寶路的樓棟會有噪音困擾，周邊配套也有點欠缺，整體成交和關(guān)注度沒水榭春天5/6期和金亨利高。

04 金亨利首付

2014年入伙小區(qū)，有ABCDE共5棟，其中C棟有兩座，基本是2梯4戶，帶泳池，車位比1:1，也是主打贈送，旁邊就是深高北學校，上學非常方便，離紅山地鐵站只有5分鐘距離，不足之處是小區(qū)位置目前有點孤單，附近小區(qū)不成片，旁邊就是4號線線路，會有噪音影響，樓下生活配套有點不足，住家氛圍不怎么濃厚，目前均價12.6萬左右。

小區(qū)入門戶型就是2房，復式可做4-6房，還有平層5房，所有戶型都是偏南向，因為前段時間被納入房價異常小區(qū)，一開始是小區(qū)所有在賣房源都被下架了，現(xiàn)在部分展示，一些單價太高的依舊沒有對外展示。

88平2+1房

該戶型是小區(qū)入門級2房戶型，分布在BC棟02、03戶型，帶入戶花園，可做2+1房，戶型方正、客廳出陽臺，因為最小的房間是暗房，不實用，廚房采光也一般，不太推薦。該戶型4月底有套高樓層1050萬成交，目前2套在賣，報價1100-1200萬左右。

89平的平層和復式

89平的平層4房分布在BC棟01、04戶型，戶型方正、實用率很高，客廳出陽臺，不過住家舒適度有點欠缺，最小的兩個次臥影響了房子通風，同時臨民寶路，有噪音影響。這種戶型比較適合想要學位但預算有限、家庭人口較多的購房者，該戶型5月底中樓層1265萬成交，目前3套在賣，報價1200-1380萬左右，1200萬的是低樓層毛坯房，1380萬那套可能因為報價太高，沒有對外展示。

89平的復式6房分布在AE棟的02、03戶型，標準復式，戶型方正、客廳出陽臺東南向，實用率非常高，樓下2個房間，樓上可以做到4個房間，多數(shù)當5房用，采光視野都很好，E棟的看路和學校，可能有點噪音。該戶型今年沒有成交，目前1套中樓層報價1450萬左右在賣，業(yè)主自住，誠心賣但也不急，價格空間不大，畢竟這個復式戶型本身就不多，拿出來賣的也少。

130和143平4房

130平4房分布在A/E座01、04戶型，E座01、04+05戶型（雙拼），戶型方正，客廳出大陽臺，餐廳也帶陽臺，通透性、采光非常好，廚房也帶生活陽臺，可做4+1房，A棟看花園安靜，E棟看白松一路會存在噪音困擾。該戶型成交比較少，目前2套單證報價1520-1730萬左右，雙證有套高樓層報價1360萬在賣。

143平的4房分布在D座01、04戶型（04戶型10樓以下是雙拼戶型），大體格局和130平的類似，整體空間、舒適感要更強，可做4+1房，細微差別是餐廳旁的次臥也帶陽臺。放賣、成交都很少，目前僅一套南向低樓層報價1798萬在賣。

小區(qū)還有134平的雙證戶型，戶型還不錯，最大亮點是客廳及客廳方向的臥室都帶陽臺。

金亨利首府離紅山地鐵站最近，學校就在小區(qū)旁邊，上學方便，樓齡新、樓間距大、贈送十分給力，總價和單價賣得高也是有原因的，只是近年來因為深高北被捧得太高，業(yè)主們心態(tài)也不斷上升，報價沒有最高，只有更高。目前周邊配套、環(huán)境一般，離地鐵線近會存在噪音困擾，以后等紅山6979起來可能會更有生活氣氛。二期4月底發(fā)公告說賣完了，進入二手房市場的話，能搭板價格肯定不會比周邊低，至少也是追平，不能的話最大賣點那也只剩深高北學位了。

5月份金亨利首府被列入了房價異常小區(qū)名單，房源下架一段時間后，目前僅展示一些相比前期成交價價差不大的房源，這類房源要么是低樓層、要么毛坯，樓層、裝修好的房子價格肯定不低，業(yè)主肯定不會因為不讓公開展示就下調(diào)價格，有客戶咨詢的話，中介都是私下推的。

結(jié)語

拋開學位來看，介紹完深高北四盤后，相信大家對這幾個小區(qū)的品質(zhì)和實用率都是有目共睹的，單從外立面就能看到它們在紅山甚至龍華的地位，所處位置擁有龍華最好的配套資源，紅山6979商業(yè)已部分營業(yè)，市級配套圖書館、美術(shù)館、大面積的市政綠地公園等，住家環(huán)境、配套在龍華都是屈指可數(shù)的。

這4個小區(qū)樓齡、品質(zhì)都可以，總價也接近，家庭人口較多、想要離學校和地鐵近的，選金亨利合適，平層4房、復式5房都有，實用率很高，不過生活配套和氛圍目前有點欠缺；匯龍灣主打贈送，戶型幾乎全是偏南向，86平的4房很適合家庭人口稍多的，就是社區(qū)不大、開發(fā)商知名度不高，物業(yè)管理也一般（外墻脫落后一直沒有修復）。

考慮住家氛圍的話，肯定是水榭春天5期了，周邊環(huán)境好、社區(qū)大，戶型選擇也多樣，還有低總價2房剛需or學位上車戶型；6期也不錯，戶型和5期差不多，其中A區(qū)比B區(qū)更好，帶花園、住家不錯，離學校有點距離，具體就看個人需求來選擇了。

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