謝謝，因為從媒體時代開始，每個人都對市長/市場數(shù)據(jù)非常敏感，理解了每個數(shù)據(jù)的含義。

例如，現(xiàn)在很清楚，市場比較溫和的二手房交易數(shù)量應(yīng)該在2萬套左右。

超過2.5萬套的話，這個市場可能會更熱，房地產(chǎn)的流動性可能正在加快。

如果不到1.5萬套，持續(xù)幾個月，這就是我們眼中清淡的市場

因此，8月上海二手房達(dá)成了多少套，備受關(guān)注。

這個數(shù)據(jù)還沒到8月份結(jié)束，大家就開始討論了，上周在廣州直播的時候，很多人告訴我，8月份交易只有1.3萬套。

老實說，我嚇了一跳。比7月下降了很多。

但是他還說，上海8月的二手交易是1.8萬套，同行也是1.5萬套，反正有很多種。

但是奇怪的是，二手房數(shù)據(jù)按照慣例，基本上晚出了5-10天，為什么這么早就有人在討論數(shù)據(jù)。

里面會有誤差嗎？

8月份的數(shù)據(jù)是象征性的，但可能的客觀現(xiàn)實也是我們平臺要做的事情

所以我發(fā)了我們組的數(shù)據(jù)專家@ Chockley，在巨大的數(shù)據(jù)堆中找到了答案。

在尋找的過程中，除了發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)本身外，還想到了更重要的事情。

公眾號：真的叫盧俊

認(rèn)真談房地產(chǎn)，真的在談買房。

01

首先需要明白一個，就是8月的數(shù)據(jù)其實已經(jīng)出來了

2021年8月的市場成交數(shù)據(jù)是1.8萬套左右

但是各位應(yīng)該看到一個細(xì)節(jié)，就是寫著“未清洗”三個字

就是二手房數(shù)據(jù)有一個清洗的概念，這也是為什么很多數(shù)據(jù)需要沉淀一段時間才能更清晰的原因

所謂的清洗的意思，就是網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)還會有伴隨著時間的推移發(fā)生著變化，比如說

? 親屬過戶，主要包括加名字（非夫妻之間）、更換名字等

? 虛假網(wǎng)簽，中介為了鎖定房源而提前網(wǎng)簽

這前后的數(shù)據(jù)差別大不大，真實數(shù)據(jù)告訴我們非常大

注：數(shù)據(jù)保密需求，鏈家清洗后數(shù)據(jù)不展示

非常抱歉，數(shù)據(jù)保密需求我必須要模糊掉每個月清洗后的數(shù)據(jù)

但是從一個平均值來看，清洗后的前后差別幾乎都在20%的左右

換句話來說，每個月我們看到的真實成交都要相比較表象的數(shù)據(jù)低20%左右，

照這個數(shù)字，8月真實成交應(yīng)該是14140套，這個數(shù)字和我們上個月1.5w套推算，比較接近

不過這就是真實市場了么

02

通過這次的數(shù)據(jù)整理，真的體會到數(shù)據(jù)的紛繁復(fù)雜，又是工作教你做人的一天

也是夸贊鏈家數(shù)據(jù)的又一天

鏈家不僅清洗全市數(shù)據(jù)，也會清洗自己的網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)

鏈家網(wǎng)簽數(shù)據(jù)清洗前后的波動，非常穩(wěn)定，基本固定在11%左右，平均值11.32%

這也可以看出鏈家是家好中介，整體網(wǎng)簽數(shù)據(jù)清洗前后差值已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)最小，可以看出其他中介在很多時候目標(biāo)導(dǎo)向

這么來算，8月鏈家清洗后數(shù)據(jù)應(yīng)該在2417套左右

除了這個數(shù)字真的有點低外，好像也沒其他問題

但是我們前面說過鏈家二手純住宅（清洗后）/全市二手純住宅（清洗后）≈22%

如果鏈家8月成交2417套左右的話，那全市二手純住宅清洗后的數(shù)據(jù)就應(yīng)該在10986套左右

這個數(shù)據(jù)是真實性么

這個數(shù)據(jù)當(dāng)然是不真實的，或者說不能說客觀的，但是我發(fā)現(xiàn)了8月上海樓市根本性逆轉(zhuǎn)的一個數(shù)據(jù)

就是中介份額的市場占比

經(jīng)常關(guān)注各個月各中介成交套數(shù)份額的小伙伴應(yīng)該知道，上海市所有二手成交渠道市占份額，排名前兩位的一定是

其他排位可能變來變?nèi)?，但是?、2，一定是

? 非中介

? 德祐房地產(chǎn)

只是有時候排位順序不一樣，有時候德祐第一、非中介第二

這里面德祐房地產(chǎn)，就是鏈家，非中介是指一切非經(jīng)過中介渠道完成的網(wǎng)簽

我查看19年到上個月的數(shù)據(jù)，這兩個的市占份額雖然一直相愛相殺，但是一直都是勢均力敵，堅持五五分的勁頭

但8月，突然的，非中介這個渠道和鏈家份額差出了倍數(shù)的關(guān)系

前者占比26%，后者也迎來我入行以來看過的鏈家最低市占，13%

是不是看不太清楚，今年的數(shù)據(jù)我放大給大家

什么是非中介，其實就是手拉手

手拉手在上海一直有一定比例，而且還不小，就是沒有通過中介，買家和賣家雙方達(dá)成交易的一種模式

比如：

? 類似大房鴨這樣的無中介交易平臺

? 房東和購房者手拉手直接交易

? 還有就是加/換名字（夫妻之間不算）

第一種交易量占比比較固定，變數(shù)較大的是后兩項

上（換）名字和手拉手

這兩件事讓整個數(shù)據(jù)受到很大的干擾，因為沒辦法統(tǒng)計并且完全無序，所以有一個靈魂問題：為什么上個月的手拉手和加換名字變得這么多

這才是今天這篇文章的核心，遠(yuǎn)比八月成交多少來得重要

04

我提供幾個可能

當(dāng)我無意中看到真有好房上海站公布的8月四批次新房名單

上海四批次新房供應(yīng)，集中在9月

42個新盤，12441套房，我用所有供應(yīng)套數(shù)x入圍比，滿打滿算這次新房供應(yīng)能讓19368人一起參與搖號

不得不說，這確實是一次大規(guī)模上車機會

這一輪依然激發(fā)出高分盤，換句話來說市場上的高分人群依然足夠多

不管是用賣房還是用什么除名等方式，為自己購買一手房做好準(zhǔn)備

第二種可能就是如今核驗價之后，房源沒辦法展示，大企業(yè)的優(yōu)勢瞬間小了很多

所以無數(shù)個體開始找尋個體直接用手拉手的方式完成交易

很多的夫妻老婆店如今也開始了簡單資料整合和流程辦理的工作

這兩件事都有可能，不論哪一個占據(jù)更高的比例，但是毫無疑問一個現(xiàn)象就是：未來我們對數(shù)據(jù)的依賴度會越來越低

因為會越來越失真

某種程度上來說這或許就是核驗價政策下的一個訴求

一手房伴隨著集中開盤以及預(yù)售證的模式，其實我們?nèi)タ匆皇址康墓┣蠛蛢r已經(jīng)沒有意義了

如今上海的二手的數(shù)據(jù)也不太有很直觀的借鑒

因為內(nèi)部的變數(shù)實在太多，我們團隊已經(jīng)盡可能做到最大，但是依然無法肯定的說出市場是冷到什么程度

但是不論如何，我們要知道市場發(fā)生的變化

不論是1.8還是1.5還是1，市場下行是一定的，行情變壞是肯定的，而且不用預(yù)測未來幾個月會一直如此，房產(chǎn)的流動性會降低到最低

但是最真實的場景，或者和你有關(guān)那一面，或許真的要靠自己用腳走出來才會知道

不用相信我，我寫的可能也是錯的，但是我們努力給大家找尋最真實的數(shù)據(jù)依據(jù)

希望每個人都可以在混沌市場里找到自己的方法論，就像我們對待數(shù)據(jù)如此較真一樣