最近學(xué)了一個(gè)新名詞——“新窮人”，這大部分出生在80、90年代，受過高等教育的人外表光鮮，拿著還不錯(cuò)的工資追逐中產(chǎn)階級(jí)的品位和生活方式，雖然工資工作了很多次，包括抵押抵押貸款、子女培訓(xùn)費(fèi)和日常飲食。

1.前10年的利息支出超過一半。買一套房子，當(dāng)一輩子房奴？別危言聳聽！在中國，不管你是按揭20年還是30年，真正有壓力的還款期只有10年！那些盡量拉長供樓期的人是聰明的，但遺憾的是，很多人都會(huì)選擇提前還款，他們被表面上多付的“利息支出”嚇壞了。

舉個(gè)栗子：小王在廣州買了一套房，銀行按揭100萬元，貸30年，利率是5.5%，他有兩種還款方式選擇—等額本金和等額本息，具體什么是等額本息和等額本金，相信買過房的吃瓜群眾都懂，這里不再詳細(xì)解釋。

（1）在等額本息的還款方式下，小王30年累計(jì)需要支付利息104.40萬元，略高于本金貸款100萬元，且在任一時(shí)間節(jié)點(diǎn)累計(jì)支付已支付的利息數(shù)都高于已支付本金數(shù)。

在前17.5年，其每月還款額中利息支付金額數(shù)都超過本金，可以說是前面17.5年主要以償還利息為主。

從其累計(jì)支付利息情況來看，小王前5年累計(jì)已支付利息占到了其30年總利息數(shù)的25%，其前10年累計(jì)已付利息占比達(dá)到近50%，也就是說小王在前面1/3的時(shí)間償還了將近一半的利息，而其本金償還比例則是17.5%，不到20%。

（2）同樣在等額本金的還款方式下，小王30年累計(jì)需要支付利息82.73萬元，約貸款本金的8成左右，較等額本息方式少了差不多兩成的利息。

與等額本息不同，由于等額本金一直保持等比例的方式勻速償還本金，從第12年開始每月還款額中本金數(shù)開始超過利息出，也就是說其主要以償還利息為主的期限較等額本息要少5.5年。

同樣從其累計(jì)支付利息情況來看，小王前5年累計(jì)已支付利息占到了其30年總利息數(shù)的30%，其前10年累計(jì)已付利息占比超過55%，因?yàn)槭堑阮~本金方式，其前10年累計(jì)償還本金比例則是1/3。

因此，不管是選擇等額本息還是等額本金方式，房奴小王在貸款前10年都在默默的搬磚為銀行貢獻(xiàn)利息收入，一半的房貸利息收入都來源于小王前面10年的辛勤搬磚。如果小王結(jié)婚有小孩的話，他不光是要還貸、還要養(yǎng)娃養(yǎng)老婆。

2.房貸的還款壓力在前10年。一方面，房奴小王剛開始貸款買房時(shí)正是工作不久收入不高的時(shí)候，可能每月房貸還款額占到了其收入的一半，若考慮稅后到手收入的話，則比例可能更高，60%-70%，隨著能力的提升，職務(wù)的上升，10年后小王職級(jí)提升4-6級(jí)完全是可能的，收入也完全有可能是剛買房是2-3倍，這是小王每月房貸還款比也就只有20%-30%左右，若小王期間還找了另外一個(gè)白富美，則其當(dāng)時(shí)認(rèn)為亞歷山大的月供房貸，這是也就不值一提了，十分之一支付都不到，當(dāng)然前提是小王自身要上進(jìn)，不能等著單位被動(dòng)給他漲薪。

另一方面，考慮通貨膨脹、貨幣貶值等因素，正如前面一篇文章講過，100元人民幣的購買力，10年之后就只剩下35元，那么10年之后你每月實(shí)際還款金額，只相當(dāng)于按揭時(shí)候的三分之一。

3.什么時(shí)候提前還款最合適。正如前面分析所述，如果小王是個(gè)富二代、拆二代，突然來了一筆意外之財(cái)，或者買彩票中了500萬獎(jiǎng)，又或者職務(wù)快速提拔，兩年一提拔，工資三年翻一倍，又或者找到了一個(gè)白富美女友，正如前面分析所述，那么小王應(yīng)該在貸款的前10年提前還款，如果資金更寬松的話，前5年提前還款更好。如果貸款已經(jīng)供了超過10年，其實(shí)這時(shí)貸款的利息已經(jīng)還了一半，剩余20年的時(shí)間才只需還另外一半利息，而這時(shí)你還使用著銀行超80%的貸款本金?？梢哉f如果你貸款前10年沒有選擇提前還款，從最大化節(jié)省利息的角度，你后面20年任何時(shí)間提前還款都不能算是最優(yōu)選擇。

（以上僅為個(gè)人觀點(diǎn)，文中小王為虛構(gòu)。）