聽說(shuō)上周廈門推出了新政，

廈門的購(gòu)房者沒(méi)有很多戶口。

稀里糊涂地移動(dòng)

因?yàn)橹攸c(diǎn)是不需要在廈門定居，也可以買廈門島外的房子。

目前廈門仍執(zhí)行“限售限購(gòu)”政策，從方式上看，對(duì)不同客群，實(shí)施不同程度的限購(gòu)。

1 限購(gòu)限售政策

（一）限購(gòu)政策

2016年10月5日起，廈門市進(jìn)一步從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，對(duì)行政區(qū)域內(nèi)建筑面積180平方米及以下的商品住房以下住宅實(shí)行限制購(gòu)買政策。

《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》文件截圖

原文如下：

對(duì)以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積180平方米及以下的商品住房。

（一）擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；

（二）擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；

（三）無(wú)法提供購(gòu)房之日前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。

上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易時(shí)間按以下方式認(rèn)定：購(gòu)買新建商品住房以提交商品房買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房（二手住房）買賣以市不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)收件時(shí)間為準(zhǔn)。

(非）本市戶籍該如何界定？

廈門戶家庭是指家庭成員中夫妻雙方至少有一人是具有廈門市戶籍（包括集體戶口），即視為廈門戶籍家庭。提示：本人及其配偶、未滿18歲的子女合計(jì)為一個(gè)家庭。年滿18歲的子女不計(jì)算在內(nèi)，其具有購(gòu)房資格時(shí)，可看做單身購(gòu)買房產(chǎn)。

下列歸納不同情況的購(gòu)房資格：

（1）本市戶籍家庭

• 無(wú)房：可買兩套房

• 擁有一套住房：可買一套房

• 擁有兩套及以上住房：不可購(gòu)買

• 成年單身（含離異）人士：限購(gòu)一套房

（2）非本市戶籍家庭

• 無(wú)房：四年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納三年以上個(gè)稅或社保的，可買一套房。

• 有一套及以上住房：可買180㎡以上住房。

（3）通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購(gòu)買住房需滿3年。

（二）限售政策

新購(gòu)買的商品住宅，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

2 商業(yè)貸款

目前，廈門執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。換句話說(shuō)，你想貸款買房，或許符合了購(gòu)買資格，但貸款資格有可能不符合。這樣一來(lái)，很有可能買不成房了。

政策如下：

（一）對(duì)于購(gòu)房人家庭首次貸款購(gòu)買普通商品住房的，首付款比例不低30%；（二）對(duì)于購(gòu)房人家庭名下有一筆住房貸款未結(jié)清，再申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，首付款比例不低于60%，再申請(qǐng)貸款購(gòu)買非普通商品住房的，首付款比例不低于70%。（三）住房交易時(shí)點(diǎn)在2017年3月29日（含3月29日）后的，按照新政策執(zhí)行。

央行發(fā)布新政，從3月1日開始，存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)開始轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR！存量房貸需要在今年3月1日至8月31日前完成。

這就意味著，所有購(gòu)房者都面臨著“重簽房貸合同”（含公積金貸款除外）。本月起，貸款購(gòu)房者的貸款利率由之前的“5年期及以上貸款基準(zhǔn)利率*折扣（或者上浮幅度）”，轉(zhuǎn)成“5年及以上LPR+基點(diǎn)”。

此外，5年期LPR利率由央行每月20日發(fā)布，每月調(diào)整一次，以最新的為準(zhǔn)，而加點(diǎn)基數(shù)由地方確定。2020年2月最新一期5年期LPR利率為4.75%。

購(gòu)房者如何轉(zhuǎn)換貸利率？

新的房貸利率切換規(guī)則是：

• 確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；

• 加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；

• 轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變。

根據(jù)新政策，購(gòu)房者在轉(zhuǎn)換后，第一年房貸利率不變。

直白點(diǎn)說(shuō)，購(gòu)房者在房貸合同重簽之后的第一年，購(gòu)房貸款利率是不變的，所加基點(diǎn)=實(shí)際房貸-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）。

舉例說(shuō)明

（1）9折房貸的轉(zhuǎn)換

所加基點(diǎn)=4.41%-4.80%=-0.39%，也就是說(shuō)，“加點(diǎn)”是“-39個(gè)基點(diǎn)”。

（2）上浮20%房貸的轉(zhuǎn)換

所加基點(diǎn)=5.88%-4.80%=1.08%，也就是說(shuō)，加點(diǎn)是“108個(gè)基點(diǎn)”。

需要注意的是：加點(diǎn)一旦確定，將會(huì)伴隨整個(gè)還款周期，再也變不了！

此外，這次重簽合同還有一個(gè)非常重要的事情,你要確定你的房貸利率重新定價(jià)的周期。

什么樣的貸款需要轉(zhuǎn)換？

轉(zhuǎn)換范圍為以人行基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款。

（一）哪些情況需要轉(zhuǎn)換：

• 2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款；

• 參考的是貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)；

• 貸款本來(lái)是浮動(dòng)利率定價(jià)的。

（二）哪些情況需要不需要轉(zhuǎn)換：

• 固定利率貸款、公積金委托貸款(以公積金利率定價(jià))、不良貸款不納入轉(zhuǎn)換范圍。

到底哪種貸款方式更好？

央行早先規(guī)定明確了商業(yè)房貸“重新定價(jià)”的周期：最短周期為1年，也就是說(shuō)，房貸利率不能每月或者半年變化，只能1年1變。但央行還給了你一個(gè)新選擇：你也可以選擇固定利率，就是保持房貸一直利率不變。

那么，買房人怎么選擇才能更有利于自己的錢袋子？

而根據(jù)具體測(cè)算，在不同情況下，切換前后每月還款金額相差并不大：

轉(zhuǎn)換的渠道有哪些？

具體情況要查詢貸款行的官網(wǎng)或者官方微信號(hào)，不過(guò)，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行、智慧柜員機(jī)、短信銀行、任一網(wǎng)點(diǎn)等渠道完成定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

考慮到疫情影響，銀行都推薦客戶優(yōu)先選擇手機(jī)銀行等線上操作方式完成，一些銀行還在手機(jī)銀行APP開通了一鍵轉(zhuǎn)換的快速通道。

3 公積金貸款政策

在市住房保障和房屋管理局的部署及市稅務(wù)局和市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的大力支持下，購(gòu)買二手房申請(qǐng)住房公積金貸款辦事材料得以精簡(jiǎn)。

2月26日起，購(gòu)買二手房申請(qǐng)住房公積金貸款，不再需要提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告了。也就是說(shuō)，購(gòu)買二手房的申請(qǐng)者，申辦貸款選擇住房公積金貸款可以省下好幾千元的評(píng)估費(fèi)。

目前，廈門公積金現(xiàn)有政策如下：

（一）貸款額度

職工家庭首次申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額度為120萬(wàn)元；職工家庭第二次申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額度為100萬(wàn)元。

（二）住房公積金貸款實(shí)行差別化信貸政策

符合我市商業(yè)性個(gè)人住房貸款資格，無(wú)未結(jié)清住房公積金貸款，無(wú)兩次及以上住房公積金貸款記錄的職工家庭，可申請(qǐng)住房公積金貸款。

住房公積金貸款首付款比例按照我市同期商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款首付款比例標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，住房貸款記錄包含我市住房公積金貸款記錄（含公轉(zhuǎn)商貸款）和人民銀行個(gè)人征信報(bào)告體現(xiàn)的住房貸款記錄；我市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款首付款比例標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，隨之相應(yīng)調(diào)整。

職工家庭首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，貸款利率按住房公積金貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行；第二次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，貸款利率按住房公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。

廈門公積金貸款條件是什么？

貸款的核心要求是申請(qǐng)貸款前12個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。且個(gè)人信用良好。

截至申請(qǐng)貸款時(shí)前兩年內(nèi)個(gè)人貸款最高逾期期數(shù)不超過(guò)3期（含）、累計(jì)逾期次數(shù)不超過(guò)6次（含），非借款人原因造成逾期的不計(jì)算在內(nèi)。

廈門購(gòu)房寶綜合整理