對(duì)普通市民來說，買房是大量消費(fèi)，有些家庭甚至要狼狽不堪。同時(shí)，一手買賣主要是商品房預(yù)售，所以很多問題在關(guān)閉建筑物之前不會(huì)被發(fā)現(xiàn)。有些問題一旦出現(xiàn)，甚至無法改正。

那么，購房者在買房前應(yīng)該做足哪些準(zhǔn)備？在簽合同時(shí)要如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？一旦收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，又該如何維權(quán)？南都記者就市民關(guān)注的幾大買房熱點(diǎn)問題，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士給出專業(yè)意見。

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房屋質(zhì)量問題為何越來越多？

南都：在你們?nèi)粘Ｋ佑|的案例中，比較常見的房屋問題有哪些？近年來中山房?jī)r(jià)越來越高，但是房屋質(zhì)量似乎并沒有相應(yīng)更優(yōu)，如何解釋這種現(xiàn)象？

謝仲娟：現(xiàn)在比較常見的是房屋質(zhì)量問題，這一類問題通常是可以改善的。比如不帶裝修的樓盤，會(huì)出現(xiàn)漏水、墻體不平，結(jié)構(gòu)跟板房不一致，或者贈(zèng)送面積處理與樣板房不一樣等。帶裝修的樓盤最常見就是空鼓、漏水的問題；還有，收樓時(shí)屋內(nèi)裝修材料、家電的品牌，跟樣板房看到的品牌不一致。

我認(rèn)為更嚴(yán)重的反而不是質(zhì)量問題，而是實(shí)地收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)周圍的景觀存在不利因素。比如樓盤周圍有高壓線、墳場(chǎng)、垃圾站，這些情況嚴(yán)重影響居住感受，而且是很難更正的，影響也是長(zhǎng)期的。不過這種情況不常見，只存在個(gè)別樓盤，不會(huì)廣泛出現(xiàn)。

王青宏：洗手間、空調(diào)外機(jī)臺(tái)面防水不行，木地板發(fā)霉，敲開房門發(fā)現(xiàn)里面有白螞蟻，陽臺(tái)插線板藏在管道后面無法使用，甚至收樓時(shí)瓷磚脫落砸傷人……各種奇葩案例我都碰到過。住宅進(jìn)入全裝修時(shí)代，加上前幾年中山的樓市是賣方市場(chǎng)，很多購房者實(shí)際上是在買圖紙、買樓花，并沒有對(duì)小區(qū)周邊環(huán)境，甚至自己購買的那一套房進(jìn)行充分了解就已經(jīng)簽合同，未來幾年收樓的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題預(yù)計(jì)會(huì)越來越多。

從主觀上講，開發(fā)商也想追求品質(zhì)，畢竟房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，影響口碑，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的。但是在實(shí)際過程中，工程經(jīng)過層層分包，承建商最終做出來的質(zhì)量確實(shí)參差不齊，比如為了趕工縮短工期、工序粗糙甚至秩序顛倒，這都會(huì)導(dǎo)致房屋出現(xiàn)各種質(zhì)量問題。從監(jiān)管角度來看，目前監(jiān)理公司都是由開發(fā)商自己選擇，很難真正起到監(jiān)督效果。

歐金輝：從律師的角度，主要是看質(zhì)量問題是否影響到合同目的的實(shí)現(xiàn)。比如出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，有媒體報(bào)道過的“樓脆脆”，由于合同目的（購房者居住或經(jīng)營(yíng)）無法實(shí)現(xiàn)，購房者可以要求解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。其他問題，屬于開發(fā)商在履行合同中存在瑕疵，在收樓前需要重點(diǎn)關(guān)注，并明確要求開發(fā)商修繕完畢再最終收樓。

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購房前應(yīng)該做哪些準(zhǔn)備？

南都：記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少購房者事前并沒有“做足功課”，對(duì)于開發(fā)商的信譽(yù)、周邊環(huán)境等情況，并沒有進(jìn)行充分了解。在購房前，大家應(yīng)該做哪些準(zhǔn)備？

王青宏：如果我來買房，首先會(huì)對(duì)樓盤5公里范圍進(jìn)行考察，不開車，步行，看看周圍環(huán)境的細(xì)節(jié)。比如學(xué)校、市場(chǎng)、工地、單位、交通等等，只有實(shí)地走一遍，才能真正心里有數(shù)。樣板房要看，但是要注意細(xì)節(jié)。很多樣板房里床的尺寸偏小，衣柜做在墻里面，讓人一進(jìn)門覺得空間很大，這些都是開發(fā)商的營(yíng)銷手段，看房的時(shí)候自己可以帶上卷尺量仔細(xì)。另外，盡量讓銷售帶你到購買的那一套房，至少那一棟看看。雖然在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，但是每一套房子窗外的景觀、視野、光線都不一樣，個(gè)人感受也不一樣。一定要了解自己想買的房子走進(jìn)去是什么樣子，再下決定。

歐金輝：由于樓房質(zhì)量問題屬于事實(shí)問題，事前預(yù)防比較困難。但購房者可以就以下問題多加留意：關(guān)注開發(fā)商過往的商譽(yù)情況，如集體性的質(zhì)量問題、涉訴記錄；關(guān)注承建商的商譽(yù)情況，比如有沒有因?yàn)榻ㄖ┕べ|(zhì)量問題被行政處罰或被列入黑名單等等。

謝仲娟：畢竟買房是一件大事，對(duì)于樓盤周圍的規(guī)劃，購房者要抱著對(duì)自己負(fù)責(zé)任的態(tài)度，詳細(xì)了解項(xiàng)目的不利因素，同時(shí)了解開發(fā)商怎么規(guī)避。比如靠路邊很吵，那是不是用了雙層玻璃。如果靠近高壓線，那要距離多遠(yuǎn)，會(huì)不會(huì)對(duì)個(gè)人的生活、身體造成影響。如果是異地看樣板房，要問一下，問開發(fā)商有沒有無人機(jī)拍攝的周邊場(chǎng)景可以提供，如果沒有，可以要求開發(fā)商拍攝。

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簽合同、收樓應(yīng)該注意什么？

南都：簽購房合同、收樓，是買房中最重要的兩個(gè)環(huán)節(jié)。但不少人往往是面對(duì)一沓厚厚的合同機(jī)械式簽名，收樓時(shí)也是走馬觀花地看看。能不能幫購房者劃一下重點(diǎn)，到底應(yīng)該注意些什么？

謝仲娟：在跟開發(fā)商簽購房合同時(shí)，對(duì)于結(jié)構(gòu)更改類的文件要看仔細(xì)。比如LOFT改造、贈(zèng)送的陽臺(tái)改造成房間等等情況，都會(huì)有補(bǔ)充協(xié)議。但有時(shí)候合同表述得比較模糊，很多口頭承諾的東西沒有寫進(jìn)去，這些都要在簽合同時(shí)明確。購房者最好對(duì)樣板房進(jìn)行拍照，或者留存圖紙，當(dāng)能收樓時(shí)出現(xiàn)不符的情況，能夠提供證據(jù)進(jìn)行對(duì)比。關(guān)于精裝房?jī)?nèi)家電品牌，負(fù)責(zé)任的開發(fā)商會(huì)注明品牌，或備注同等級(jí)別品牌。但一般來說開發(fā)商都不會(huì)列出具體品牌名稱，這些也需要在簽合同時(shí)明確。

歐金輝：在簽署購房合同后，購房者如果被要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議，注意補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)質(zhì)量瑕疵是否影響收樓的約定，要避免強(qiáng)制收樓的情況。收樓時(shí)，建議大家邀請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的朋友或聘請(qǐng)專業(yè)公司參與收樓，及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。

王青宏：收樓的時(shí)候，要先看兩個(gè)材料《面積實(shí)測(cè)表》《竣工驗(yàn)收備案表》，注意不能是回執(zhí)。如果這兩份表開發(fā)商無法提供，那就證明這套房還沒有合法身份，購房者應(yīng)該拒絕收樓。因?yàn)檫@兩份表會(huì)影響到以后房產(chǎn)證辦理、落戶和上學(xué)等問題。

關(guān)于房屋質(zhì)量的問題，實(shí)際上現(xiàn)在國(guó)家、廣東省、中山市的層面都已經(jīng)出臺(tái)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，建議大家查詢住宅分戶驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，逐一對(duì)照其中的要求來驗(yàn)房，而不要被表面裝修迷惑。比如對(duì)下沉式的衛(wèi)生間，放水浸泡72小時(shí)，進(jìn)行閉水試驗(yàn)等。當(dāng)然有條件也可以請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房公司來查驗(yàn)，現(xiàn)在邀請(qǐng)第三方公司驗(yàn)房的市民越來越多，近三年至少增加兩成。

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房屋質(zhì)量問題如何維權(quán)最有效？

南都：在收樓時(shí)，或者入住之后，購房者發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，如何維權(quán)最有效？

王青宏：在我看來，收樓前嚴(yán)格驗(yàn)房很重要。收樓前查驗(yàn)出來的問題，一定是開發(fā)商沒有做到位的，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)整改；一旦業(yè)主收樓，那么之后出現(xiàn)的問題就屬于維保范疇，開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任可能會(huì)發(fā)生變化，這時(shí)候業(yè)主再進(jìn)行維權(quán)，效果、結(jié)果往往會(huì)不一樣。而且，收樓時(shí)一般施工隊(duì)伍和裝修隊(duì)伍還在場(chǎng)，進(jìn)行整改也相對(duì)容易。等到開發(fā)商全部撤場(chǎng)，小區(qū)交由物業(yè)公司管理，問題都集中到物業(yè)公司。有的物業(yè)公司為了接項(xiàng)目，接手時(shí)對(duì)房屋也沒有進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)，導(dǎo)致業(yè)主房屋出現(xiàn)問題，物業(yè)就想辦法拖延，最終受害的還是購房者。

我認(rèn)為最好的辦法，是在驗(yàn)房時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量問題形成書面報(bào)告，一式三份，一份寄給出賣方的法人，一份交給物管，一份自留。這樣一方面能促使開發(fā)商面對(duì)問題、及時(shí)解決問題。另一方面，如果雙方矛盾不可調(diào)和，進(jìn)入司法程序，那么有一份專業(yè)的驗(yàn)房報(bào)告也可以成為呈堂證據(jù)。

歐金輝：一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，要及時(shí)對(duì)相應(yīng)部位進(jìn)行拍照拍視頻，并盡量避免自我修復(fù)，避免破壞現(xiàn)場(chǎng)，造成難以認(rèn)定責(zé)任（如漏水問題）。要及時(shí)反饋到物業(yè)管理及向主管部門進(jìn)行投訴，以固定證據(jù)。

由于房屋質(zhì)量問題有一定專業(yè)性，購房者可以與開發(fā)商或物業(yè)協(xié)商共同委托第三方鑒定機(jī)構(gòu)予以鑒定，來確定責(zé)任主體。在訴訟期間也可以由法院指定鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)問題進(jìn)行鑒定。

在雙方對(duì)責(zé)任劃分存在較大分歧情況下，應(yīng)注意保存質(zhì)量問題部位的照片視頻，并盡快經(jīng)第三方鑒定確定責(zé)任劃分。如果雙方對(duì)責(zé)任劃分不存在爭(zhēng)議，在自行修復(fù)過程中，注意保留相關(guān)的合同及單據(jù)，盡量委托有資質(zhì)的第三方予以修復(fù)，以確定修復(fù)的價(jià)格。如果購房者由于質(zhì)量問題無法居住而需要再租住，也應(yīng)該保留相關(guān)單據(jù)。

嘉賓名單

王青宏 DCIC深度中國(guó)驗(yàn)房公司首席驗(yàn)房專家

謝仲娟 合富研究院高級(jí)分析師

歐金輝 廣東盈進(jìn)（中山）律師事務(wù)所律師