門|內(nèi)幕群

上周房地產(chǎn)圈最熱門的新聞是旭輝“并列”了張?zhí)?

按照多數(shù)媒體的說法：旭輝收購了彰泰65%的股權(quán)。

消息一出，大家覺得熟悉的一幕重現(xiàn)，大魚又吃小魚了。上回世茂并福晟，福建人“吃”了廣東人，這一回：

福建人越過廣東人吃廣西人了。

也有聲音認(rèn)為，不存在誰吃誰，鴛鴦結(jié)伴、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。旭輝在自己的官方平臺表示：

旭輝集團(tuán)與彰泰集團(tuán)將按照65%：35%的股權(quán)比例共同合作成立平臺公司。

狗蛋說，真相是什么有時(shí)候并不那么重要。因?yàn)檎嫦啾澈笸€有另一個(gè)真相。

重要的是，以后的廣西房企不用再爭“一哥”之位了。

1

兩年多前，內(nèi)幕君寫過多篇地產(chǎn)江湖系列文章：

《閩系房企和它們的江湖》、《粵系房企江湖：風(fēng)從南邊來》、《浙系房企江湖：明月照大江》、《北派房企江湖：潮去人如水》、《西南房企江湖：滄海一聲笑》、《港系房企江湖：何日君再來》等等，通過這些文章對各大門派的發(fā)家史、沒落史進(jìn)行了盤點(diǎn)。

那時(shí)候的地產(chǎn)行業(yè)還不像現(xiàn)在這么水深火熱，江湖各派里都能冒出幾匹黑馬。但說到廣西房企，內(nèi)幕君發(fā)現(xiàn)：

廣西地產(chǎn)圈沒有黑馬。

自“98房改”開始，地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的二十年來，廣西龍頭房企的寶座上，常年都是兩個(gè)身影：

南榮和、北彰泰。

在桂林，婦孺皆知買房買彰泰；在南寧，榮和的房子是很多人買房時(shí)難以忽視的選擇。

因?yàn)檫@兩家房企在各自的大本營長期保持高市占率。

榮和盤點(diǎn)自己賣出的房子得出過一個(gè)結(jié)論：每十個(gè)南寧人中就有一個(gè)是榮和的業(yè)主。彰泰也復(fù)盤過，發(fā)現(xiàn)自己比榮和更猛：

每十個(gè)桂林人中就有兩個(gè)彰泰業(yè)主。

2016年，榮和銷售額135.6億，創(chuàng)造了自己的人生巔峰。

在這之前的數(shù)年里，榮和一直是公認(rèn)的“廣西一哥”，在這之后，彰泰取代榮和，在銷售額上逆襲反超。

兩家輪番稱霸，到現(xiàn)在還會為誰是“一哥”明爭暗斗，比如都喜歡找媒體為自己正名。

別人說還不夠，必要時(shí)還得自己說，在榮和集團(tuán)官網(wǎng)上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)介紹那欄，第一句話就是：

廣西本土房企TOP1。

而其它本土選手基本沒有能打的。

把2020年廣西本土10強(qiáng)房企的銷售額加一起，也只有不到800個(gè)億，合著放在全國房企銷售榜上，也得排到50強(qiáng)開外。

銷售額第一的彰泰也只賣了254個(gè)億，沒完成300億小目標(biāo)，離“沖千億”、進(jìn)入全國30強(qiáng)的大目標(biāo)更是路途遙遠(yuǎn)，這種遙遠(yuǎn)就像狗蛋常常感慨的：

所愛隔山海，山海不可平。

2

雖然家鄉(xiāng)盛產(chǎn)大房企并不是件值得驕傲的事，但一些廣西小伙伴還是會納悶：為什么八桂大地沒個(gè)能打的地產(chǎn)品牌？

地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要兩個(gè)關(guān)鍵因素支撐：人口和經(jīng)濟(jì)，沒有一定的人均收入和人口密度，樓市很難起風(fēng)。

沒有風(fēng)，房企很難飛得起來。

彰泰老板黃海濤曾說“在廣西三四線城市搞地產(chǎn)開發(fā)特別苦，就像在沙漠種樹”。為了解釋這種苦，他還對比列舉了一串?dāng)?shù)字：

我們2016年賣了120萬平，換作在廣東，按照每平5萬算，就是600個(gè)億的銷售額。

黃老板的潛臺詞是別說我不行，是市場不行。

狗蛋說，要這么換算的話，“河南王”建業(yè)早就排進(jìn)全國三十強(qiáng)，并且曾經(jīng)有機(jī)會爭二十強(qiáng)甚至挑戰(zhàn)十強(qiáng)。

按照2020年操盤金額與面積算，碧桂園每平方也就比彰泰多賣800塊，但銷售額是彰泰的30倍，所以狗蛋覺得，廣西房價(jià)低一定程度制約了本土房企起飛，但最關(guān)鍵的還是因?yàn)椋?/p>

他們把所有的豬都放在了同一個(gè)風(fēng)口上。

1992年彰泰創(chuàng)辦，1998年首次成為桂林銷冠，在這之后的近20年，彰泰都沒有往外邁一步，一直盤踞在桂林。

直到2017年，別人早就全國各地南征北戰(zhàn)多年，彰泰才走出桂林去了南寧。

榮和同樣把寶都押在了自己的地盤，2013年走出南寧后，進(jìn)入柳州、北海、玉林、桂林、貴港，兜來轉(zhuǎn)去走不出廣西。

狗蛋貼身觀察他開皮革廠的親爹30年后有個(gè)一個(gè)結(jié)論：公司的文化就是老板的性格。

因此狗蛋認(rèn)為，彰泰、榮和的命運(yùn)早就在自家老板那埋下了伏筆。

3

這兩家企業(yè)的老板，放在一起比較特別有意思。

一個(gè)當(dāng)過兵做過司機(jī)，一個(gè)曾經(jīng)是學(xué)霸。秀才和兵，處世態(tài)度截然不同。

彰泰原來的老板不是黃海濤，是一群臺灣人。

在成為老板之前，黃海濤在桂林大酒店當(dāng)過司機(jī)，每天開著貨車往鍋爐房運(yùn)煤，后來做了酒店后勤部經(jīng)理。

上世紀(jì)八九十年代，桂林是相當(dāng)知名的國際旅游勝地，不僅中國的小學(xué)生知道桂林山水甲天下，老外也懂。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1981年到1985年，桂林機(jī)場民航總發(fā)送量中，境外游客占69.5%。1990年左右的旅游旺季，民航日班機(jī)最高達(dá)48個(gè)，進(jìn)出桂林的旅游者近萬人，吞吐量僅次于北京、廣州、上海。

在具有國際范的桂林從事旅游行業(yè)，讓黃海濤有機(jī)會遇到自己生命中的貴人，據(jù)說是個(gè)臺灣老先生。

這個(gè)老先生介紹他接待了來桂林投資項(xiàng)目的臺灣商團(tuán)，然后就有了彰泰的前身。不久后公司落到黃海濤手上，正式的說法是：

臺灣人不看好內(nèi)地房地產(chǎn)，所以把公司轉(zhuǎn)讓黃海濤。

回憶起人生第一段接盤時(shí)光，黃老板說自己身兼多職，又做出納又當(dāng)秘書，還要充當(dāng)銷售員。

榮和的老板史英文，北大畢業(yè)，現(xiàn)年56歲，比黃海濤小8歲。關(guān)于史老板的創(chuàng)業(yè)故事，廣西地產(chǎn)圈里流傳“史英文踩著破自行車起家”。大家不知道史英文是南下干部子弟。

狗蛋說，讀書人創(chuàng)業(yè)多半比較畏首畏尾，有智慧沒膽識不行，“萬通六君子”，沒一個(gè)能把企業(yè)做大做強(qiáng)的。像清華“孫大膽”那樣的還是少數(shù)。

曾經(jīng)有記者問史英文關(guān)于房價(jià)的問題，史英文說：說真話會挨罵，說假話違心，我選擇不說話。

可以看得出，史老板是個(gè)十分謹(jǐn)慎的人。

創(chuàng)業(yè)之初接盤臺灣人，2016年進(jìn)軍南寧接手三大爛尾項(xiàng)目，2020年發(fā)力全國化時(shí)重金在華東與華中搶了幾塊地，對比之下，黃海濤倒是個(gè)膽肥的人，敢干，他自己也說：

我是軍人出身，寧愿死在戰(zhàn)場上也不愿死在自己的床上。

狗蛋又說 ，光有膽識也不行。

4

地產(chǎn)圈大佬當(dāng)過兵的不少，比如王石、王健林。但像黃海濤這樣，把軍事化管理那套體系搬進(jìn)企業(yè)的基本沒有。

彰泰的員工不一定說得出24個(gè)字的“社會主義核心價(jià)值觀”，但一定會背“彰泰22條軍規(guī)”，因?yàn)樗麄兠刻扉_晨會都要朗誦。

某乎上有個(gè)問題：在彰泰工作是一種什么體驗(yàn)？狗蛋看了那寥寥無幾的回答，總結(jié)相似性最高的答案得出：

活得像一個(gè)軍人。

據(jù)老員工說，集團(tuán)開大會時(shí)，有軍裝的員工得穿上軍裝（公司發(fā)給轉(zhuǎn)正員工的工服）。就連員工的工牌都要設(shè)計(jì)成紅色軍裝照。

黃老板自己是個(gè)軍人，要求團(tuán)隊(duì)活得像一支軍隊(duì)。都知道軍人是艱苦樸素、勇于奉獻(xiàn)的，黃老板也這么要求員工，時(shí)常把加班文化掛嘴上。

為了體現(xiàn)彰泰人吃苦耐勞的一面，公司把大家出差吃盒飯的照片掛在了官微上。

有一段時(shí)間，彰泰發(fā)起內(nèi)部稱呼“去總化”運(yùn)動(dòng)，提倡直接稱呼人名，比如喊老板“海濤”、“濤哥”，說是為了弱化等級觀念。

明眼人都知道，彰泰在學(xué)龍湖。

曾有人把彰泰稱作“小龍湖”，黃老板一點(diǎn)也不介意，甚至十分認(rèn)同。他說龍湖注重人文關(guān)懷、注重產(chǎn)品、注重客戶服務(wù)，這些也是彰泰最在乎的。

按道理，商業(yè)吹別人順帶吹自己就完事了，不該拉踩，但敢干更敢說的黃老板就不太一樣。

有一回捧完龍湖，黃老板話語連珠似鞭子，隔空狂抽恒大：

有些地產(chǎn)公司比如恒大，它是在做老板的銷售額遠(yuǎn)景，而不是在做客戶遠(yuǎn)景，即使未來實(shí)現(xiàn)萬億目標(biāo)，但在客戶心里沒有創(chuàng)造好口碑，我認(rèn)為它就很難長命。

這是3年多前黃老板對媒體說的，那時(shí)候彰泰還姓黃。

狗蛋說，一個(gè)人太有膽識，總?cè)菀鬃屓擞X得他缺少智慧，比如張飛。

5

在充滿不確定性的年代，誰比誰命長不好說。

榮和官網(wǎng)說自己是“廣西本土房企TOP1”，彰泰不甘示弱，它的集團(tuán)官網(wǎng)上寫著：

桂系地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，深耕廣西，邁向全國。

“一哥”之爭還在繼續(xù)，“一哥”本身名存實(shí)亡。

2020年廣西區(qū)域房企銷售額排行榜上，排第一位的碧桂園銷售額310.6億，排第二的龍光銷售額285億，區(qū)域前十里頭只有3家廣西本土房企。過江龍一個(gè)區(qū)域的業(yè)績秒殺地頭蛇全盤。

窩里爭來斗去這么些年到最后，自個(gè)家門口的微弱風(fēng)口已經(jīng)擠滿了別人家的豬。

等到他們反映過來，要把豬趕出去養(yǎng)在不同地方的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)：

如今的天空靜悄悄。