物業(yè)利用小區(qū)公共用地設(shè)置停車位，并向業(yè)主收費(fèi)，現(xiàn)在問題來了—— 這些停車費(fèi)哪去了？ (9500.163.com) 對于小區(qū)道路停車的收費(fèi)去向，業(yè)主有知情權(quán)。 達(dá)到當(dāng)天最大量API KEY 超過次數(shù)限制記者顏篁 攝

廣西新聞網(wǎng)-南國今報記者周育舟 趙本高/文 顏篁/圖 統(tǒng)籌：趙本高

物業(yè)利用小區(qū)內(nèi)一切可以利用的公共用地劃設(shè)車位，然后向停車的業(yè)主收取費(fèi)用，這幾乎是柳州所有小區(qū)的共同做法。讓人疑惑的是，公共用地屬全體業(yè)主所有，收費(fèi)是否該由物業(yè)說了算？更重要的是，收取的這些停車費(fèi)最終花到哪去了？

業(yè)主：小區(qū)停車費(fèi)去哪了？

近日，居住在宏城綠都小區(qū)的網(wǎng)友“慢反應(yīng)小姐”發(fā)帖稱，自己將車輛停放在小區(qū)的公共道路上，每個月都要繳納70元的停車費(fèi)，并且沒有固定停車位，她對此頗為不滿。

這則帖文很快引發(fā)關(guān)注，許多網(wǎng)友表示自己所在的小區(qū)情況也類似?！靶^(qū)公共用地屬全體業(yè)主所有，物業(yè)怎么就能替我們做主收費(fèi)呢？”網(wǎng)友們紛紛發(fā)問。

昨日，記者實(shí)地走訪了市區(qū)的一些小區(qū)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)對小區(qū)公共用地停車收費(fèi)現(xiàn)象十分普遍。

在紅碑路嘉和名庭小區(qū)，由于沒有固定停車位，車輛進(jìn)入小區(qū)后物業(yè)會開具一張單子，寫明停車時間，出門時按停車時間收費(fèi)，通常為一天5元。

在鳳起新都小區(qū)，還有業(yè)主給記者算了一筆賬。據(jù)介紹，該小區(qū)目前路面停車位有數(shù)百個，幾乎每天都停得滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)??！巴＼囐M(fèi)現(xiàn)在是100元/月，算下來一個月收入好幾萬，這些錢都花到哪去了呢？”這名業(yè)主質(zhì)疑。

走訪中，部分業(yè)主雖然對物業(yè)收費(fèi)表示理解，但也認(rèn)為利用公共用地停車所收取的費(fèi)用，不應(yīng)該由物業(yè)獨(dú)占，而應(yīng)剔除合理成本外將其大部分用于小區(qū)公共設(shè)施日常的維護(hù)、保養(yǎng)。

物業(yè)：收取停車費(fèi)彌補(bǔ)虧空

“如果小區(qū)停車費(fèi)不能收取，不交由物業(yè)公司支配，估計一半以上的公司要撐不下去了?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士告訴記者，欠繳物業(yè)費(fèi)的情況在柳州非常普遍，因此單靠物業(yè)費(fèi)的話，許多物業(yè)公司都會虧損，必須依靠收取停車費(fèi)來彌補(bǔ)。

對于這個觀點(diǎn)，柳州市建云物業(yè)服務(wù)有限公司的負(fù)責(zé)人非常認(rèn)同，他還拿出一個小區(qū)的具體數(shù)據(jù)給記者進(jìn)行了深入分析。

位于潭中西路的鑫柳家園是建云公司于2013年7月進(jìn)駐的一個小區(qū)。這名負(fù)責(zé)人告訴記者，截至到上月，公司投入到鑫柳家園的資金已經(jīng)達(dá)到21.9萬多元，其中包括花費(fèi)13萬元從前物業(yè)手中接收攝像頭、保安崗?fù)さ仍O(shè)施。

而這20多萬元還不包括人員、辦公用品等常規(guī)支出。目前鑫柳家園共配備了保安、保潔及管理人員13名，他們的工資支出加上辦公費(fèi)用等，一年需要20多萬元。

鑫柳家園一年的物業(yè)費(fèi)又能收到多少呢？該負(fù)責(zé)人告訴記者，如果按百分之百的計算，整個小區(qū)一年的物業(yè)費(fèi)應(yīng)該在30萬元以上；但目前繳費(fèi)率只有80%左右，每年收到的物業(yè)費(fèi)也只有20多萬元，與公司的支出存在一定的差額。

因此，小區(qū)公共用地的停車費(fèi)用就成了物業(yè)彌補(bǔ)虧空的重要項目。不過鑫柳家園小區(qū)利用公共用地劃分的車位并不多，只有20個；以目前100元/月的收費(fèi)計算，公司每個月可以獲得收入2000元。

建云公司負(fù)責(zé)人表示，后續(xù)設(shè)備投入將相對減少，但公司在鑫柳家園的運(yùn)營估計也僅能達(dá)到微利狀態(tài)；考慮到小區(qū)公用設(shè)施不時會遇到需要維修的狀況，他認(rèn)為停車費(fèi)還是應(yīng)該繼續(xù)用于充實(shí)小區(qū)的維修基金，并由物業(yè)公司來支配。

柳州市物業(yè)學(xué)會會長陳善謀在接受記者采訪時也表示，如今物業(yè)經(jīng)營面臨兩大難題，一是物業(yè)費(fèi)難以收齊，第二是日常的維護(hù)支出等費(fèi)用想要分?jǐn)偟骄用駱O其困難，多數(shù)時候只能由物業(yè)承擔(dān)。這種情況下，物業(yè)公司只能通過收取停車費(fèi)等方式來儲備資金，以備不時之需。另外，他認(rèn)為收取停車費(fèi)還是物業(yè)公司對小區(qū)停車秩序加強(qiáng)管理的一種手段。

據(jù)介紹，今年柳州市物價局在制訂物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，參考的物業(yè)利潤率指標(biāo)為8%。對此陳善謀表示，如果每位業(yè)主都能積極主動繳納物業(yè)費(fèi)，這個指標(biāo)或能達(dá)到，但這樣的理想狀況很難實(shí)現(xiàn)，物業(yè)為維持下去不得不“開源節(jié)流”，而收取停車費(fèi)則是最為現(xiàn)實(shí)的“開源”手段之一。

陳善謀認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)未來要實(shí)現(xiàn)發(fā)展，為業(yè)主提供更好的服務(wù)，從業(yè)人員的收入就應(yīng)該逐步提高；同時物業(yè)公司還得考慮到意外事故、員工工傷等保障問題，而這些都需要一定的利潤做保證。

部門：

按規(guī)定停車收費(fèi)

由業(yè)主決定

業(yè)主有強(qiáng)烈的質(zhì)疑，物業(yè)亦有自身的道理，相關(guān)部門對此又有何規(guī)定呢？

對于不少業(yè)主提出的小區(qū)公共用地是否可用來停車收費(fèi)的問題，柳南區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)今年8月1日開始實(shí)施的《柳州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（以下稱細(xì)則）第二十二條規(guī)定：“占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主、且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，才可收取車輛停放服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于同一小區(qū)露天配套停車場車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

這也就意味著，利用小區(qū)共有道路或者其他公共場地停放車輛，收費(fèi)多少應(yīng)獲得業(yè)主大會或“雙過半”的業(yè)主的同意，而非物業(yè)單方面就可定價。

而對于尚未成立業(yè)主大會的小區(qū)，該負(fù)責(zé)人表示，為了方便對小區(qū)車輛的有序管理，物業(yè)公司可以先行收費(fèi)。另據(jù)物價部門介紹，根據(jù)今年8月1日新實(shí)施的《柳州市住宅小區(qū)車輛停車收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（以下稱指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)），室內(nèi)停車每月收費(fèi)不得超過300元的上限，露天停車每月不得超過150元。

此外，指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定，在業(yè)主大會成立之前，屬全體業(yè)主共有的部分并用于停車的，停車收費(fèi)中車位租賃費(fèi)和車輛停放服務(wù)費(fèi)的分配按6:4的比例劃分，其中車位租賃費(fèi)歸小區(qū)所有業(yè)主所有，車輛停放服務(wù)費(fèi)則由物業(yè)公司支配。

上文提及的細(xì)則亦明確規(guī)定：車位租賃費(fèi)主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對收費(fèi)收入單獨(dú)設(shè)立帳目，并定期向全體業(yè)主公布收支情況。

但從實(shí)際運(yùn)行情況來看，許多物業(yè)公司收取了停車費(fèi)以后，并未向業(yè)主公布收支情況，也沒有將本該屬于全體業(yè)主所有的車位租賃費(fèi)部分，上交到負(fù)責(zé)管理住宅專項維修資金的住建部門。

對此，住建部門和物價部門均表示，小區(qū)停車收費(fèi)也是一種市場行為，在政府指導(dǎo)的基礎(chǔ)下應(yīng)盡量由市場進(jìn)行調(diào)節(jié)；由于每一個小區(qū)的情況都不一樣，實(shí)行“一刀切”的管理并不現(xiàn)實(shí)，因此關(guān)于公共用地停車費(fèi)怎么收、收多少、用在哪，最好由物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主大會共同協(xié)商后以合同的形式訂立。

探索：收支公開贏得互信

業(yè)主對小區(qū)停車費(fèi)花去哪里存有疑惑，物業(yè)則認(rèn)為掌握停車費(fèi)的支配權(quán)對維持經(jīng)營至關(guān)重要，兩者之間如何才能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一？或許部分小區(qū)的探索能夠給人們帶來一些啟示。

柳州市新躍進(jìn)三區(qū)目前由業(yè)委會自管。今年1月前，這個聘請有物業(yè)公司的小區(qū)矛盾重重，偷盜事件頻頻發(fā)生，大量業(yè)主不愿繳納物業(yè)費(fèi)。

如今，小區(qū)的面貌可謂發(fā)生了翻天覆地的變化。業(yè)委會負(fù)責(zé)人何桂琴告訴記者，小區(qū)200多戶業(yè)主中，除了極個別長期空置房，繳費(fèi)率幾乎達(dá)到百分之百。而對于近一年來小區(qū)的物管工作，居民們也普遍給予了認(rèn)可。

“沒什么別的好方法，之所以能夠得到大家信任，就是將所有收入、支出全部公開。”何桂琴告訴記者。

柳州市榮躍物業(yè)服務(wù)公司也在其所服務(wù)的旺業(yè)大廈實(shí)行收支全公開制度。昨日，在物業(yè)辦公室的櫥窗上，記者就看到了榮躍公司張榜公示的10月收入明細(xì)：物業(yè)費(fèi)，10179元；停車費(fèi)，1875元；電梯運(yùn)行費(fèi)，2800元……合計收入16548元。

而在收入明細(xì)的一旁，則張貼著前一次電梯維修費(fèi)用支出的詳細(xì)情況。

榮躍公司負(fù)責(zé)人蔣躍告訴記者，從目前的實(shí)施效果來看，收支公開的做法讓公司贏得了更多居民的支持。旺業(yè)大廈有100多戶業(yè)主，目前物業(yè)費(fèi)的繳納率達(dá)到95%左右。

對于業(yè)主質(zhì)疑小區(qū)公共用地停車收費(fèi)的問題，蔣躍認(rèn)為也應(yīng)該通過賬目公開來回應(yīng)，這樣能夠讓業(yè)主了解物業(yè)的經(jīng)營狀況如何，平時所交的錢花去哪了，并讓他們自己去掂量物業(yè)服務(wù)是否“物有所值”。

在蔣躍看來，物業(yè)公司為業(yè)主提供服務(wù)的過程，實(shí)際上也是兩個市場主體的“博弈”過程；物業(yè)公司把收支狀況公開后，有利于雙方“博弈”透明化，最終達(dá)到互相信任、互相理解的結(jié)果。