買房貸款目前來(lái)說(shuō)是再正常不過(guò)的事了。

據(jù)央行報(bào)告顯示，截至2020年第一季度末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額為31.15萬(wàn)億韓元，比去年同期的22.86萬(wàn)億韓元增加了8.29萬(wàn)億韓元。

一句話，買房貸款不丟人。

然而，房子作為一個(gè)普通家庭最大宗資產(chǎn)，往往要傾全家之力，說(shuō)到底，都是血汗錢，所以，在選擇房貸時(shí)，我們盡量選擇最為劃算的還款方式，在不少人看來(lái)，能選擇等額本金，就不選擇等額本息，能選擇20年期就不選擇30年期。

但現(xiàn)實(shí)可能未必如此，還要看買房目的。

比如說(shuō)買房為了投資，一般會(huì)盡量用足杠桿，采取“長(zhǎng)貸短還”方式，能貸30年就不貸20年，把房貸周期盡量拉長(zhǎng)，其目的是使資金效率發(fā)揮到極致：每個(gè)月可以少還款和買更多房產(chǎn)，然后在最短的時(shí)間把房貸還清（房子轉(zhuǎn)手時(shí)），一般不會(huì)超過(guò)2-3年時(shí)間。

而自住買房就不一樣。貸款時(shí)間越短，其支付的利息越少，很多人只有在現(xiàn)階段月供還款能力不濟(jì)的情況下，才會(huì)選擇更長(zhǎng)時(shí)間的貸款。除了傳統(tǒng)思想“借款時(shí)間長(zhǎng)”有壓力外，更多的則是來(lái)源于對(duì)“上有老、下有小”以及未來(lái)工作收入的不確定預(yù)期。

不過(guò)，從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果“擔(dān)憂借款多、還款時(shí)間長(zhǎng)”落實(shí)在實(shí)際行動(dòng)上未必就明智，比如30年前1塊糖只要5分錢，現(xiàn)在可能要一元，增加了20倍，其實(shí)，這就是我們常說(shuō)的貨幣貶值，20年前貨幣供應(yīng)M2只有13萬(wàn)億元出頭，而到今年5月份已經(jīng)達(dá)到210萬(wàn)億元，增加了16倍。

正因?yàn)槿绱?，一般說(shuō)來(lái)，按等額本息來(lái)算，貸100萬(wàn)貸30年，利息總額看似快趕上本金了，但20-30年后，這100萬(wàn)元利息根本就不算什么，或許只相當(dāng)于你1年的收入了，可以想象，那個(gè)時(shí)候再買房的話，其房貸數(shù)額也會(huì)等比例增加，所以，考慮到通脹因素，一些人寧愿把不斷積累的錢用于其他投資，也不愿意提前還貸。

當(dāng)然，這也是有前提的，那就是你在其他方面的投資收益率一定要高于房貸利率，否則就得不償失了，在投資渠道狹窄的情況下，確實(shí)有很多人找不到收益高且安全的投資項(xiàng)目，怎么辦呢？在某資深銀行經(jīng)理看來(lái)，提前還房貸在制度設(shè)計(jì)上是可行的，但一旦超過(guò)這個(gè)時(shí)間，就沒(méi)必要提前還款了，白白浪費(fèi)錢。為什么這么說(shuō)呢？來(lái)看看分析。

先說(shuō)等額本息

假如商貸100萬(wàn)元，30年期，按最新的LPR利率4.65%算（如下圖），每月還款額都是5156.37元，但1-10期的每月本金還款額少，只有1300元左右，而月利息還款額比較多，都在3800多元。

再看看最后1期（第360期），利息只有19.9元，而本金還款額高達(dá)5136.47元，本金占了絕大部分。

通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，前期大部分還款時(shí)間都是在還利息，而后期還款的大頭則是本金，所以，按照本金利息構(gòu)成規(guī)律，當(dāng)還款期超過(guò)貸款總周期一半的時(shí)候，利息差不多還掉了總利息的7成，而后面一半時(shí)間只還了3成左右的利息，其中月供里絕大部分還的就是本金。因而，采取等額本息還款方式，超過(guò)一半還款期就沒(méi)必要提前還款了，貸30年房貸，盡量選擇在前15年提前還貸。

再說(shuō)等額本金

也是貸100萬(wàn)商貸，房貸利率也是4.65%，30年時(shí)間（見(jiàn)下圖），可以看出，每月還款本金都是2777.78元，月供利息跟隨月還款總額呈現(xiàn)一個(gè)逐漸遞減過(guò)程，前高后低。

在最后一期，即360期的時(shí)候，月還款總額幾乎全是本金，利息只有10.76元，由此可知，利息在前面基本都還掉了，按照同樣的算法，采取等額本金還款方式，當(dāng)超過(guò)總還款期1/3時(shí)，就沒(méi)必要提前還了，房貸30年期，若要提前還款，最好選擇在前10年提前還款。

通過(guò)以上對(duì)比可知，若有提前還款打算，等額本息和等額本金應(yīng)選擇相對(duì)應(yīng)的時(shí)間還款，超過(guò)這個(gè)時(shí)間還款的意義就不大了，從經(jīng)濟(jì)角度看，等額本息下半還款期和等額本金剩余2/3還款期，均只有少量利息加絕大部分本金，如果這個(gè)時(shí)候再提前還款，相當(dāng)于把極低利率的房貸還掉了，等于白白浪費(fèi)錢，即使把這些還款存銀行也比用來(lái)提前還貸的強(qiáng)。

最后再提醒一點(diǎn)，當(dāng)我們提前還貸時(shí)，銀行會(huì)給你兩個(gè)選擇，一是縮短還款期限，二是減少月還款額。根據(jù)銀行計(jì)算房貸利息原理：

根據(jù)貸款金額占據(jù)銀行時(shí)間成本來(lái)核算的，不同的時(shí)間貸款期限所對(duì)應(yīng)的利率檔次差別很大，貸款時(shí)間越短越有可能歸入低利率檔次。

即是說(shuō)，當(dāng)縮短還款期限后，房貸利率檔次有可能劃分到更低檔利率，從這個(gè)角度看，選擇縮短還款期限比減少月還款額方式更能節(jié)省利息，選擇前者更劃算。當(dāng)然，如果經(jīng)濟(jì)后期感覺(jué)經(jīng)濟(jì)壓力比較大，那你也可以選擇保持還款周期，而減少還款額。

以上就是關(guān)于提前還房貸知識(shí)的介紹，對(duì)此，你了解嗎？若有疑問(wèn)，歡迎下方留言交流。

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