最近一直在想這個(gè)問(wèn)題?？戳撕芏啻骎的視頻和理論，我還是想好好消化一下。學(xué)習(xí)了一周左右后，熬夜想以下幾點(diǎn)。歡迎批評(píng)和糾正。雖然我已經(jīng)定好了，什么也挽回不了，但是踩了一次坑，可能有人和我一樣迷茫。(莎士比亞)。

首先不同時(shí)期的錢購(gòu)買力不同，今天100元能買10斤肉，未來(lái)可能只能買5斤，這個(gè)我已經(jīng)了解了。

全篇文章幾個(gè)關(guān)鍵詞：貨幣購(gòu)買力、貨幣實(shí)際值、貨幣面值、自住房、投資房、還款期限和首付款金額、如何兼顧投資與自住。

1、貨幣的購(gòu)買力問(wèn)題

人民幣購(gòu)買力

拿著今天的還款額度去讓未來(lái)的錢來(lái)還房貸，那叫賺了，因?yàn)橹灰型?，未?lái)的錢就比今天的錢不值錢（站在現(xiàn)在的角度看錢這回事）。

假設(shè)每年通貨膨脹率一樣，如0.92，即今年的100元，明年只值92元了。

那第N年的錢相對(duì)于今年：a(N)=今年的價(jià)值*0.92^(n+1)次方。

如今年房貸每月8000元，還到第15年，第15年月還款額的購(gòu)買力等于：

a(15)=8000*0.92^14=8000*0.3112=2489.54元

到第15年一共歸還的錢，站在今年看來(lái)實(shí)際所值的錢：

S1=12*8000*)=96000*8.9223=856443元（等比數(shù)列求和）

15年實(shí)際付出的貸款金額（等額本息為例）：

S2=12*8000*15=1440000元

S差=1440000-856443=583557元，這些都是被通貨膨脹無(wú)形之中吃掉的。

就金額上來(lái)說(shuō)，15年確實(shí)付出了1440000元的本息成本，實(shí)際購(gòu)買力金額只值15年前買房子那年的856443元，15年貨幣貶值了583557元。

再舉個(gè)例子：

假如說(shuō)，站在金錢購(gòu)買力的角度從買房那年開始看起：

你買這套房子貸款30年，不考慮提前還款，月供8000元，等額本息，站在買房之日的角度看：從買房之日開始到還款結(jié)束那年（30年），你一共支出了站在買房那年看來(lái)所值的（錢越來(lái)越不值錢）購(gòu)買力值：

S貸款本息實(shí)值=12*8000*)=1101640元，

S總實(shí)值=1101640+當(dāng)年買房首付（首付約100w），

錢的面值，不是實(shí)際購(gòu)買力值（購(gòu)買力值是一個(gè)相對(duì)值，面值是實(shí)時(shí)值）：

S貸款本息面值=12*8000*30=2880000元

S總面值=2880000+當(dāng)年買房首付（首付約100w），

所以你買一套房，如果從銀行貸款，你自己所花的成本面值是：S總面值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房子當(dāng)年的實(shí)際面值（比如說(shuō)200w），但是你一次性付款，就不會(huì)多出這近200萬(wàn)。

但是你所花的成本實(shí)值是：S總實(shí)值，接近200w。

這樣一看就是現(xiàn)在有人提出來(lái)的：首付款要越少越好，貸款年限要越長(zhǎng)越好的原因了。

因?yàn)檫@些人是站在錢的購(gòu)買力的角度來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題的，是一個(gè)錢的實(shí)值問(wèn)題；當(dāng)然很多人是看到了錢的面值，30年好多利息啊，總面值接近400w。

2、購(gòu)置房產(chǎn)的目的性（這個(gè)需要首先考慮，然后決定如何搭配貸款）

買房目的

解釋清楚了由于購(gòu)買力不同而導(dǎo)致錢的實(shí)際值和面值不同的問(wèn)題，接下來(lái)再考慮你買的房子是打算住的還是打算若干年賣掉的問(wèn)題。

假設(shè)，你是打算一直住下去的，老老實(shí)實(shí)還貸款30年，每月低月供，毫無(wú)壓力，也不考慮之后賣掉，不關(guān)注房?jī)r(jià)走勢(shì)，那你就屬于關(guān)注貨幣實(shí)際值的人，可以不管這個(gè)問(wèn)題；

你如果是考慮若干年后就出售的，那就需要考慮錢的面值問(wèn)題了，因?yàn)槟阗u房子的時(shí)候，買家交給你的也是貨幣，是面值，而不會(huì)拿著15年前買入的豬肉來(lái)給你兌換房子（此時(shí)你可以拿著這些豬肉來(lái)兌換現(xiàn)在的人民幣，顯然你賺了很多）。

簡(jiǎn)而言之，自住的房子，對(duì)待成本的出發(fā)點(diǎn)是買房之日起今后若干年的錢的購(gòu)買力；

投資，對(duì)待成本的出發(fā)點(diǎn)是買房之日起到賣出時(shí)所投入的資金面值成本和售出時(shí)所得到的房款面值差；很明顯，你如果要賺差值，就需要成本足夠低，賣價(jià)足夠高。那么問(wèn)題來(lái)了，你怎么保證資金面值成本足夠低？答案是資金面值=房子最低值，房子最低值就是買房時(shí)的成交價(jià)，如果是貸款的那就是盡快還貸；房?jī)r(jià)的漲幅總是有限的，普通板樓的出售黃金期也是有限的，假設(shè)30年后，2w單價(jià)買的房子漲到了6w（不管原因），差值4萬(wàn)，這個(gè)是貨幣的面值呀，你要賺得多，不就需要購(gòu)入成本低嗎？

假如買房是為了投資，同時(shí)又能拿今天的錢去賺更多的錢來(lái)抵御通貨膨脹和房貸利率，你可以少付首付和貸款足夠長(zhǎng)的年限；不然利息是在計(jì)算和產(chǎn)生的，越快還完越好。

3、如何選擇貸款年限

買房年限

關(guān)鍵點(diǎn)不在銀行，如果不貸款就沒有利息，如果手頭的錢產(chǎn)生的收益大于等于銀行利息，也就沒有利息（你可以少貸款，身邊多留些資金用于理財(cái)，產(chǎn)生收益抵消通脹或者貸款利率）。

貸款買房時(shí)，貸款期限需要根據(jù)自己的實(shí)際情況考慮。如果是投資，最好全額付清。貸款買房不容易易手，并侵蝕利潤(rùn)。但如果你買房子只是為了居住，你可以平衡支付抵押貸款的壓力和你的收入。如果你能找到一個(gè)更好的投資方式，而且你的收入足夠抵消貸款利息，而且你還有盈余，那么自然的選擇就是用更長(zhǎng)的期限還貸。這樣一來(lái)，你的錢會(huì)更值錢，當(dāng)更好的投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，你不會(huì)錯(cuò)過(guò)買房的機(jī)會(huì)。

4、買房成本和賣房收益

買房成本

通過(guò)購(gòu)買力分析問(wèn)題時(shí)，站在現(xiàn)在看未來(lái)，未來(lái)的錢貶值了，感覺自己是賺了。雖然現(xiàn)在的100元錢可以買6斤豬肉，未來(lái)若干年時(shí)只能買兩斤，但是房子漲幅不可能無(wú)限制，你鐵定選擇自住可以考慮慢慢還，因?yàn)槟悴幌胨兴找?，假如說(shuō)考慮到未來(lái)賣房子，想產(chǎn)生利差，你不把成本縮小怎么產(chǎn)生？成本是什么？成本就是你銀行貸款這么多年以來(lái)產(chǎn)生的利息和首付款，這些都是很現(xiàn)實(shí)的人民幣，并不是之前所說(shuō)的豬肉，不是之前所存儲(chǔ)的購(gòu)買好的等價(jià)物，都是實(shí)時(shí)的人民幣，人民幣都是隨著時(shí)代發(fā)展改變著它本身的交換價(jià)值的。如果你說(shuō)我要賣一套房子了，我能指定，這套房子值1998年的100斤豬肉，也可以換現(xiàn)在的100斤豬肉那就是持平。否則以金錢來(lái)衡量，你肯定是虧的，金錢等額不等價(jià)。除非你這幾年通過(guò)投資理財(cái)?shù)姆绞?，用這么多年少還銀行利息的錢賺取了更多的錢，剛好或者超過(guò)由于通貨膨脹和銀行利息所產(chǎn)生的總額，不然就是虧錢的，就是增加了購(gòu)房成本的。

5、提前還貸

提前還貸

哪怕選擇長(zhǎng)時(shí)還款，之后在還貸期間一次性還款，你也是要付出更大的成本，因?yàn)榈阮~本息平時(shí)還款本金還少了，最后一次性還款，成本變化不大，到時(shí)候還款有很大部分還都是成本，前幾年都是在給銀行還利息，總成本還是高于短年限的成本，如果考慮提前還款，越早越好。

6、首付要支付多少

首付金額

假如說(shuō)手里有足夠的現(xiàn)金，又不肯繳納更多的房貸，那得想好你是否有能力用手里的錢去錢生錢，否則豈不是白白給自己產(chǎn)生利息。

投資買房可以選擇全款，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增加。而剛需者，如果貸款買房，可以根據(jù)自身情況而定，綜合各方面考慮。如果選錯(cuò)了，就是給銀行白送錢了。

7、如何兼顧投資與自住

兼顧投資

增加首付款比例、延長(zhǎng)還款期限、增加公積金貸款比例，這樣就間接降低單月還款額度。同等還款期限下，不同比例的首付款額度和公積金比例會(huì)造成最終買房成本的差異。以增加首付款比例、延長(zhǎng)還款期限舉個(gè)例子：

一套199.3274萬(wàn)的房子（98.22方，單價(jià)約2.029萬(wàn)），首付款60.3274萬(wàn)（30%）和首付款87.3274萬(wàn)，商業(yè)貸款89萬(wàn)和商業(yè)貸款116萬(wàn)，公積金貸款都是23萬(wàn)。真實(shí)情景參數(shù)：商貸利率5.7，公積金貸款利率3.25，還款年限29年，等額本息。

那么商業(yè)貸款89萬(wàn)的方式下，29年后整套房子成本是87萬(wàn)首付+182萬(wàn)商貸本息+35.5萬(wàn)公積金本息=304.5萬(wàn)（面值）；商業(yè)貸款116萬(wàn)的方式下，29年后整套房子成本是60萬(wàn)首付+237.5萬(wàn)商貸本息+35.5萬(wàn)公積金本息=332.8萬(wàn)（面值）。

選擇60和87萬(wàn)首付的情況下，后者比前者每月節(jié)約大概1580元月供金額，29年合計(jì)：1587*12*29=55.2萬(wàn)（只顧及面值，也不考慮收益）。

所以商貸89萬(wàn)的方式，實(shí)際成本是304.5-55.2=249.3萬(wàn)

整套房屋利息：249.3-199.3274=50萬(wàn)

平均每年利息50/29=1.7萬(wàn)

平均每月利息1.7/12=0.14萬(wàn)

以上就是人民幣的面值，所以選擇87萬(wàn)首付的那種方式下，既兼顧每月低廉的還款額度，又保證了到時(shí)候想出售的利潤(rùn)空間（面值），你賺差價(jià)也是賺的人民幣面值，并不會(huì)賺實(shí)際值。

所以如果想折中：既有投資又有月供壓力的需求想法。這類人不妨增加首付款的比例，然后就間接降低銀行月供金額和總的房屋成本。

這點(diǎn)是本人的愚見，歡迎批評(píng)指正。

8、銀行套路深

銀行套路

銀行的套路太深了，有些還好點(diǎn)，貸款利率5.9%，買一個(gè)3個(gè)月的10萬(wàn)元理財(cái)就行，還有更甚者，買每年若干萬(wàn)元的保險(xiǎn)（不計(jì)利息，無(wú)償借給銀行），連續(xù)5年，第六年到期可以取出來(lái)，這樣的情況下給你貸款利率5.7%，套路很深，剖析一下，其實(shí)和貸款年份有關(guān)系，貸的年限少，你這部分錢是白借給銀行的，而且貸款利率直接還原到5.9%。所以買房時(shí)銀行是老大，你得求著人家，套路你沒話說(shuō)。

綜上所述：

投資考慮成本和人民幣面值；剛需自住考慮購(gòu)買力和攤平月供。

1、剛需自住買房經(jīng)濟(jì)壓力大的可以考慮選擇期限長(zhǎng)的貸款方式，首付可以選擇最低，反正不考慮賣房子。

2、如果想兼顧投資買房盡量全款，沒有利息（能全款的人家里肯定有錢，不在乎這點(diǎn)，也完全有能力以其他渠道獲利）；沒有能力全款盡量選擇提高首付和公積金貸款比例，貸款年限拉到最長(zhǎng)，這樣月供壓力小，還有月供差額，可供抵消購(gòu)房賬面成本。