8月末西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了兩件大事。
①上個(gè)周末,住建局宣布收回各區(qū)的商品住房?jī)r(jià)格公示職能,再次回到了住建局統(tǒng)籌公示的時(shí)代;
②830新政空降,限購(gòu)范圍、年限齊加碼。西咸能金區(qū)、灃西高橋,馬王街道并入限購(gòu)區(qū);落戶三年/E類人才社保一年,方能買二套/首套。
前者讓有所好轉(zhuǎn)的西安樓市供應(yīng)量和似乎放松的限價(jià)成疑,后者提高限購(gòu)門檻,削減樓市需求量,第二批二手房指導(dǎo)價(jià)已在路上......
那在迎接傳統(tǒng)金九的時(shí)候,我們有必要再次聚焦8月樓市。
壹丨供應(yīng)量好轉(zhuǎn) 搶房熱度再降
8月,西安商品住宅供應(yīng)繼續(xù)好轉(zhuǎn),全月供應(yīng)高達(dá)114萬(wàn)方,環(huán)比大漲27%,也比去年同期高出近20%!肉眼可見的供應(yīng)好轉(zhuǎn),整個(gè)8月,登記平臺(tái)中樓盤輪番上線。
趨勢(shì)很明顯,從去年11月開始,西安新房供應(yīng)量暴跌,這也為今年上半年樓市的火熱埋下引線,不過(guò)在價(jià)格審批下放到各區(qū)后,6月、7月、8月連續(xù)三個(gè)月樓市供應(yīng)量逐月抬高,扭轉(zhuǎn)了供不應(yīng)求的局面。
尤其是8月,高達(dá)114萬(wàn)方的供應(yīng)量創(chuàng)下九個(gè)月以來(lái)的新高。
銷量方面,由于是供應(yīng)開閘放量的初期,置業(yè)熱情依舊高漲,8月成交約102萬(wàn)方,較上月增長(zhǎng)約20%,但好消息是,目前已連續(xù)三個(gè)月供應(yīng)量大于銷量,能夠保持現(xiàn)在的供應(yīng)節(jié)奏,西安新房供需關(guān)系有望好轉(zhuǎn),市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步回穩(wěn)。
其實(shí)從登記平臺(tái)人房比也能看出市場(chǎng)的緩和。6月,登記平臺(tái)共上線6743套房源,核驗(yàn)家庭99194組,對(duì)應(yīng)近15組家庭去搶一套房;7月,登記平臺(tái)上線8210套房源,核驗(yàn)家庭78142組,對(duì)應(yīng)9組家庭去搶一套房。
到了8月,登記平臺(tái)上線14264套房源,核驗(yàn)家庭66197組,對(duì)應(yīng)不到5組家庭去搶一套房,跟前兩月相比,熱度腰斬。
在熱點(diǎn)個(gè)案上,6月出現(xiàn)了四個(gè)萬(wàn)人搖樓盤,7月有一個(gè),但到了8月,一個(gè)萬(wàn)人搖的樓盤都未出現(xiàn),超級(jí)紅盤金地玖峯匯、中糧奧體壹號(hào)、紫薇華發(fā)CID也應(yīng)港務(wù)區(qū)、高新三期的集中供應(yīng),造成了需求上的分流,最終核驗(yàn)數(shù)停留在千人總量。
在搖號(hào)樓盤數(shù)量上,8月共上線48次樓盤,其中搖號(hào)樓盤數(shù)26次,占比剛剛過(guò)半,是今年以來(lái)?yè)u號(hào)樓盤占比最低的一個(gè)月。
房源數(shù)增多、搖號(hào)盤、核驗(yàn)家庭變少,大家買入的機(jī)會(huì)無(wú)疑更大了。真心想上車的,這一輪都有樓盤可以選擇。
貳丨去化率跳水 降溫向主城區(qū)蔓延
8月,全市監(jiān)測(cè)到29個(gè)開盤項(xiàng)目,推出8028套房源,開盤當(dāng)天售出5174套,去化率跌至64%!
對(duì)比6月、7月90%以上的高去化率,8月開盤去化率出現(xiàn)了暴跌!
7月,我們還停留在“主城區(qū)不愁賣、外圍市場(chǎng)明顯分化”的印象中,但降溫來(lái)的太快,這股寒流已然涌進(jìn)主城區(qū)!
先看外圍非限購(gòu)區(qū),在過(guò)往的明顯分化之上,出現(xiàn)了大范圍的普降!
上半年首開火熱的雅居樂北城雅郡再次加推,260套房源開盤當(dāng)天僅銷售69套,去化率不足30%;灃東科統(tǒng)區(qū)紅盤灃華熙城,推出154套房源,開盤當(dāng)天售出54套,去化率僅為35%;
遇冷的還有西咸能金區(qū)的中梁鎏金雲(yún)璽,加推去化率不足40%;就連萬(wàn)科都遭遇了滑鐵盧,灃西新盤——灃華錦鳴首開去化率不到四成!
反觀主城區(qū),依舊堅(jiān)挺,能夠保持90%以上開盤去化率的,只有融創(chuàng)時(shí)代奧城、龍湖天曜、上河雲(yún)璟、中海寰宇天下等9個(gè)樓盤,此時(shí)暢銷的,要么品牌口碑好,要么價(jià)格實(shí)惠、總價(jià)親民。
主城區(qū)有些樓盤,比外圍非限購(gòu)區(qū)域還要艱難!君合天璽加推124套,開盤售出25套,均價(jià)13980元/㎡,去化率僅為20%;隆源國(guó)際城加推228套,均價(jià)13800元/㎡,開盤去化率26%!
盡管均價(jià)明顯低于市場(chǎng),但前期積攢的劣勢(shì)口碑,再加上產(chǎn)品毫無(wú)亮點(diǎn),終歸還是被購(gòu)房者拋棄了?,F(xiàn)在品牌房企都容易暴雷,大家明顯把口碑交付兌現(xiàn)看得更重了。
叁丨市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)降溫
8月登記、開盤呈現(xiàn)的特點(diǎn),完全印證了我們此前的觀點(diǎn):當(dāng)供應(yīng)量回穩(wěn),外圍非限購(gòu)區(qū)需求回流,主城區(qū)質(zhì)素較差的項(xiàng)目開始遇冷,依然暢銷的,都是主城區(qū)的強(qiáng)限價(jià)樓盤,選擇這類樓盤更為保險(xiǎn)。
無(wú)量則無(wú)價(jià),當(dāng)下市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了打折走量的營(yíng)銷策略,要么啟動(dòng)新房中介,要么首開優(yōu)惠,再者拿出轉(zhuǎn)介費(fèi)。在市場(chǎng)好的時(shí)候,我們可見不到這些以價(jià)換量的營(yíng)銷動(dòng)作。
就市場(chǎng)環(huán)境而言,830新政方才出臺(tái),政策本身其實(shí)并不嚴(yán)厲,無(wú)論是新納入限購(gòu)區(qū)的能金區(qū)、灃西兩街道,其本身的新房供應(yīng)量并不充裕,對(duì)限購(gòu)門檻的提升,殺傷面不大。
但在調(diào)控軌跡上,西安已經(jīng)和深圳、杭州等嚴(yán)打城市同頻,從去年的1130開始,中間經(jīng)歷了330,再到如今的830。九個(gè)月的時(shí)間,如果算上二手房指導(dǎo)價(jià)的落地,已有四個(gè)大樓市調(diào)控政策出臺(tái),高層打壓西安樓市的意圖與決心都太明顯了。
在830新政出臺(tái)前,西安樓市其實(shí)已有降溫意向。理想情況下,價(jià)格公示由住建局統(tǒng)籌后,若供應(yīng)節(jié)奏和總量還能和6月、7月一致,西安樓市繼續(xù)下探已成定局。
二手房指導(dǎo)價(jià)的作用已經(jīng)顯現(xiàn),從一線中介得到的反饋是,促成二手房成交時(shí)越來(lái)越難了,就算有誠(chéng)心掛牌的賣家,買家也會(huì)參考第一批二手房指導(dǎo)價(jià)給出的本小區(qū)價(jià)格或周邊小區(qū)價(jià)格,觀望情緒比新房重很多。
二手房市場(chǎng)受政策的沖擊遠(yuǎn)比新房來(lái)的更為直觀,影響更深?,F(xiàn)在深圳又開始了二手房學(xué)區(qū)的新一輪整頓,以往認(rèn)知中價(jià)格、價(jià)值最為堅(jiān)挺的二手優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房,也繃不住了!西安第二輪二手房指導(dǎo)價(jià)小區(qū),也正在路上......
西安價(jià)格高的房源,恰恰也是這類帶學(xué)校資源的房源,如果下手再狠一點(diǎn),學(xué)區(qū)房迎來(lái)一波暴雷,房?jī)r(jià)想不回調(diào)都難。
市場(chǎng)調(diào)整期,做好長(zhǎng)線持有的準(zhǔn)備,擁抱主城區(qū),珍惜手里有限的房票和資金,“房住不炒、住有所居”的大框架,還將長(zhǎng)期與樓市共存。
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