本報記者張惠民李未來深圳報道

最近上海房地產(chǎn)市長/市場限制不斷。

繼二手房價格核驗政策之后，7月23日，上海市上調(diào)了房貸利率，首套房利率由4.65%上調(diào)至5%，二套房利率從5.25%上調(diào)至5.7%。有專家表示，房貸利率上調(diào)首先會影響購房者的購房成本。另外，上海本次二套房貸利率上浮的程度更大，對于二套房的購房者影響更大，客觀上有助于購房市場的穩(wěn)定。

房貸利率上調(diào)同日，上海市發(fā)布政策，住房贈與被納入限購政策之中。受贈人應(yīng)符合國家和上海住房限購政策，贈與的住房5年內(nèi)仍記入贈與人擁有的住房套數(shù)。有專家表示，上海市出臺贈與新規(guī)，旨在強化市場監(jiān)管，杜絕通過住房贈予規(guī)避限購政策進行炒房的現(xiàn)象，進而起到穩(wěn)房價的作用。

房貸利率上調(diào)

7月23日，據(jù)上海本地媒體看看新聞報道，人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調(diào)事宜。部分銀行首套房貸利率由4.65%上調(diào)至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，新規(guī)將于24日零時開始實行。

《華夏時報》記者注意到，該消息并沒有通過官方渠道公布。7月24日上午，某上海住房中介對《華夏時報》記者表示，目前受理的業(yè)務(wù)都已經(jīng)按照上調(diào)后的房貸利率來進行辦理。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，房貸集中度管理后，銀行面臨壓力是本次房貸利率上調(diào)的重要原因。本次房貸利率上調(diào)，說明銀行本身采取了積極的行動，進一步體現(xiàn)了今年下半年房貸收緊的導(dǎo)向。

嚴(yán)躍進也認為，房貸利率上調(diào)首先會影響購房者的購房成本，即按揭貸款成本。另外，相對看，上海本次二套房貸利率上浮的程度更大，著對于二套房的購房者影響更大，客觀上有助于購房市場的穩(wěn)定。

據(jù)媒體報道，某銀行人士表示，根據(jù)他們多年來與貸款客戶打交道來看，實際上，利率調(diào)整之下，首套房客戶其實并不敏感，因為首套房需要的是杠桿，是錢，對于資金成本并不太在意，而置換的客戶，也就是二套房客戶最關(guān)心的是利率。

中指研究院上海分院高級分析師劉航表示，上海本次房貸利率的調(diào)整將延緩購房者入市節(jié)奏，減少貸款數(shù)量，緩解房貸額度壓力。另一方面，購房資金成本的提升有助于引導(dǎo)資金流入實體經(jīng)濟，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年以來，廣州、深圳、重慶、成都、杭州、蘇州、寧波等熱門城市平均房貸利率均有所上升。貝殼研究院統(tǒng)計顯示，6月，72個城市中主流房貸利率環(huán)比上月上調(diào)的城市有28個，其中，首套、二套均有上調(diào)的城市有18個。另外，有8個城市的首套、二套房主流房貸利率上調(diào)幅度超過20BP，蘇州首套主流房貸利率上調(diào)65BP。

值得注意的是，6月份，從全國來看，上海市的主流房貸利率相對較低，首套、二套主流房貸利率分別為4.65%、5.25%。而6月同期，北京的首套、二套主流房貸利率分別為5.2%、5.7%，廣州的首套、二套主流房貸利率分別為5.45%、5.6%，深圳的首套、二套主流房貸利率分別為5.1%、5.6%，均比上海的房貸利率高。

房屋贈與遭管控

在房貸利率上調(diào)的同一天，上海市還對住房限購政策進行了“修補”。7月23日，上海市房屋管理局聯(lián)合多個部門發(fā)布了《關(guān)于加強住房贈與管理的通知》（下稱“《通知》”）。

《通知》顯示，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)，受贈人應(yīng)符合國家和上海市住房限購政策。該政策自2021年7月24日起實行。

另外，《通知》還強調(diào)，各區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心應(yīng)將贈與住房轉(zhuǎn)讓納入綜合窗口收件，各區(qū)房地產(chǎn)交易中心應(yīng)加強審核，將贈與住房轉(zhuǎn)讓納入房屋交易核驗范圍，對贈與當(dāng)事人不符合住房限購政策的，不予辦理交易登記手續(xù)。

上海市某住房中介對《華夏時報》記者表示，此前上海市的住房可以直接贈與直系親屬、兄弟姐妹，對于受贈者的購房資格沒有要求。

嚴(yán)躍進指出，住房贈與是一種變相回避限購的行為。此前，如果某人名下有一套住房，贈與后可以享受首套房的資格；如果某個房東名下有兩套住房，按理來說，其已經(jīng)沒有購房資格，而通過贈與后，則又有購房資格。另外，住房贈與行為存在逃稅嫌疑。從相關(guān)統(tǒng)計表格可以看出，住房贈與行為減少了房東納稅成本，同時相關(guān)稅費成本轉(zhuǎn)移到受贈人或購房者身上。

嚴(yán)躍進表示，此次住房贈與政策的發(fā)布，很大程度上說明房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。上海在既有調(diào)控基礎(chǔ)上，進一步加碼，能夠進一步維護上海限購政策的嚴(yán)肅性，促進上海房地產(chǎn)市場和秩序的穩(wěn)定。另外，此類政策能夠規(guī)范贈與行為。如果是合理的贈與，還是允許進行的。對于“假贈與”行為，其贈與的意義就不大了，因為贈與后這套房子五年內(nèi)還是記錄在贈與者名下。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，上海市出臺贈與新規(guī)，旨在強化市場監(jiān)管，杜絕通過住房贈予規(guī)避限購政策炒房的現(xiàn)象，進而起到穩(wěn)房價的作用。另外，潘浩還指出，上海此次關(guān)于贈與限購年限的劃定比杭州、寧波更為嚴(yán)格。

今年1月杭州出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》中關(guān)于贈與劃定年限的時間為3年；今年4月寧波出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中關(guān)于贈與劃定年限的時間為2年。相較而言，上海的5年更為嚴(yán)格。

易居研究院的研究報告指出，最近幾年，利用住房贈與變相規(guī)避限購政策的操作有所增多，既削弱了限購政策的效力，也影響了“房住不炒”政策的落實。統(tǒng)計顯示，當(dāng)前全國至少有8個重點城市落實了住房贈與納入限購的政策，包括北京、上海、南京、杭州、寧波、長沙、鄭州和佛山。不同城市的規(guī)定內(nèi)容有差異、出臺的時間有先后、具體的操作有不同。但有一點是相同的，即都是從嚴(yán)肅限購紀(jì)律、維護住房交易市場公平的角度出發(fā)的。