前言

不要被新聞界束縛，不知道真假的《宋偉平的檢討》和孫宏斌的《你是永遠(yuǎn)的哥哥》的感情戲，在面對(duì)與商業(yè)生涯成敗相關(guān)的大事業(yè)時(shí)，兩位巨商在媒體眼中不是多情的哈姆雷特，而是冷酷無情的夏洛克。

五個(gè)月前，宋衛(wèi)平把綠城看成了壞牌，把寄托了他新夢(mèng)想新情感的藍(lán)城看成了好牌，卻沒想到，自己實(shí)則是把一手好牌送到了孫宏斌的手里，爛牌留給了自己。

但是，他又看到了綠城已從病貓變成猛虎，再看到綠城的年報(bào)和資產(chǎn)負(fù)債表，披沙見金并不難。因此宋衛(wèi)平的回歸，并非完全是因?yàn)樯岵坏萌諠u轉(zhuǎn)好的綠城，還因?yàn)橐驯惶桌纹渲械钠D難藍(lán)城。

失信就失信吧，現(xiàn)在綠城和藍(lán)城就如同一個(gè)硬幣的兩面，宋衛(wèi)平和孫宏斌也如同對(duì)方的鏡鑒。人們看到綠城的成功，才能真正體會(huì)到藍(lán)城有多么失敗，或者反過來，看到藍(lán)城的失敗，才會(huì)看到綠城的成功多么難得。而老宋實(shí)在不愿看到自己，在風(fēng)生水起的綠城和難見起色的藍(lán)城對(duì)比反襯下，名利雙失。

將綠城的權(quán)杖以62.98億港元賣給融創(chuàng)董事長孫宏斌五個(gè)月后，宋衛(wèi)平反悔了。

彼時(shí)，面對(duì)著幾百家媒體，宋衛(wèi)平稱選擇離開是因“看不到綠城未來，要去專心做理想的藍(lán)城”，而把綠城賣給孫宏斌，則是“他一生最正確的選擇”。

言猶在耳，市場已風(fēng)云突變。轉(zhuǎn)身離開的這半年，宋看到了一個(gè)大不一樣的綠城，看到了綠城在他離開的這段時(shí)間里，做到了他想做但沒做到的事情：降價(jià)促銷、提高周轉(zhuǎn)，四個(gè)月賣了360億。

毋庸置疑，孫宏斌治下的綠城已轉(zhuǎn)危為安。再看政策放松后的杭州市場咸魚翻身，與幾個(gè)月前讓自己倍感絕望的環(huán)境已不可同日而語。此時(shí)，同另一邊起步維艱的藍(lán)城相比，綠城已開始拿地拓展再振雄風(fēng)。

于是，在那個(gè)被媒體煽情炒作的九溪玫瑰園里，舟山麻將桌上，已盛不下這位熟稔中國歷史上改朝換代掌故的地產(chǎn)大佬的不甘、不憤、不情、不愿。

之前表示對(duì)市場失望對(duì)綠城前景失望的宋衛(wèi)平，并沒有選擇退休，而是“學(xué)書不成去學(xué)劍”，另起爐灶，創(chuàng)建藍(lán)城，發(fā)展代建、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老三大核心業(yè)務(wù)。在融創(chuàng)綠城股權(quán)并購的發(fā)布會(huì)上，帶著情緒的宋衛(wèi)平以“南山有鳥，三年不鳴”來表明潛心經(jīng)營藍(lán)城的決心。他將藍(lán)城業(yè)務(wù)看做是自己理想愿景的一個(gè)寄托，潛臺(tái)詞中，也傳達(dá)了自己的不甘。

但市場人士卻對(duì)老宋的理想潑了冷水?！半m然養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)等概念大熱，但目前國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式尚不清晰，需要長時(shí)間培育周期才能獲得回報(bào)，農(nóng)業(yè)也需要長時(shí)間布局和規(guī)模效應(yīng)，前期需要冷鏈、倉儲(chǔ)基地，短時(shí)間內(nèi)盈利也存在困難。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，藍(lán)城如高嶺之花，美好卻不真實(shí)。一路跌跌撞撞的綠城，若有好谷子加之“科學(xué)喂養(yǎng)”，才是“會(huì)生蛋的金雞”。一手帶大綠城的宋衛(wèi)平，應(yīng)該不會(huì)不明白這一點(diǎn)。

于是，他向?qū)O宏斌揮了揮手，不無愧慚但很堅(jiān)決地表示：輕輕的，我回來了，正如我輕輕地走。

于是，宋衛(wèi)平回歸成為業(yè)內(nèi)和房媒的頭條。

極端一點(diǎn)說，媒體中一半人是宋衛(wèi)平的粉絲，另外一半人是孫宏斌的粉絲。在宋孫蜜月之時(shí)，兩部分粉絲重疊融合，視為一體。但如今英雄岐路，暗戰(zhàn)較勁之時(shí)，媒體亦分化為挺宋與挺孫兩派。兩派爭論的焦點(diǎn)無外乎宋衛(wèi)平回歸的原因：為利乎？為義乎？

孫宏斌一句“你是永遠(yuǎn)的大哥”，宋衛(wèi)平一句“我是受到業(yè)主們的呼喚”，仍使大家沉醉于“真男人”、“假仗義”的情感劇中不能自拔。

其實(shí)，宋孫兩人皆是從商二十年，每年?duì)I收數(shù)百億，統(tǒng)領(lǐng)數(shù)千上萬員工的大商人。作為在殘酷的商戰(zhàn)中九死一生闖過來的幸存者，他們的文青憤青面目只是點(diǎn)綴和表演，在面對(duì)關(guān)乎商業(yè)生涯成敗的大生意時(shí)，他們都是精打細(xì)算冷酷無情的夏洛克，而不是多愁善感的哈姆雷特。

所以，讓我們把眼睛從宋衛(wèi)平的短信和孫宏斌的密信上移開，放到綠城的資產(chǎn)負(fù)債表和藍(lán)城的發(fā)展規(guī)劃圖上，去看看它們都是一盤盤什么樣的菜，都是誰的菜。

【綠城篇】

一手被當(dāng)做爛牌的好牌

人算不如天算

宋衛(wèi)平賣掉綠城的原因很簡單：玩不轉(zhuǎn)政策，看不到未來。

他曾坦言，政策頻出，主打高端房地產(chǎn)的綠城備受打擊。在市場情況令人難以把握狀況下，綠城未來的運(yùn)營讓其沒有信心。

他在綠城中國2013年年報(bào)的主席報(bào)告中，將自己帶領(lǐng)的綠城比做“聚合起來的蚍孵之力，無力動(dòng)搖全局?！?/p>

于是，在今年樓市最低潮的5月份，宋衛(wèi)平賣掉了綠城。當(dāng)時(shí)的新聞發(fā)布會(huì)上，表示“看不到未來”的宋衛(wèi)平憤怒的抨擊了政策對(duì)房地產(chǎn)市場的干預(yù)，“賣地時(shí)價(jià)高者得，賣房子時(shí)你要限制，這不是成心要逼我們死嗎？”

但宋衛(wèi)平萬沒想到，其極力抨擊的調(diào)控政策與他開了個(gè)玩笑。在他決定變賣綠城，并將孫宏斌的幾十億元入賬之后，政策卻突然多云轉(zhuǎn)睛。

以綠城大本營杭州為例，今年7月份杭州主城區(qū)140平方米以上住宅放開了限購，接著是遠(yuǎn)郊的蕭山區(qū)、余杭區(qū)限購解禁，然后就是8月底的杭州市限購全面解除。隨即，杭州政府再度出手救市，提出了擴(kuò)大貼息貸款試點(diǎn)銀行范圍、公積金貸款首套房還清后，二套房可算首套在內(nèi)的“杭八條”，以提振杭州樓市。

目前，全國僅一線城市仍在限購，二三線城市普遍松綁限購，這讓綠城所布局的多數(shù)城市成交反彈。隨之，央行又出臺(tái)多項(xiàng)措施以扶持疲弱的房地產(chǎn)行業(yè)，包括放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及貸款利率，并增加房地產(chǎn)商融資渠道等。這些措施涉及最低首付比例以及對(duì)購房資格的限制，尤其針對(duì)多套房買家，帶動(dòng)高端住宅成交明顯改善，綠城“起死回生”。

如今，政策的陽光正照在綠城的身上。8月份，綠城實(shí)現(xiàn)銷售額72億元，并以18億元的成績成為當(dāng)月杭州主城區(qū)的銷售冠軍。9月份，綠城銷售高達(dá)83億元，10月份再創(chuàng)新高，全國銷售額達(dá)159億元。

而截至2014年10月，綠城的銷售額為584億元，已完成全年銷售目標(biāo)650億元的近九成，在完成年度銷售計(jì)劃比例這個(gè)指標(biāo)上，綠城在規(guī)模房企中名列恒大之后，高居第二。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟指出，雖然限購限貸放松還不足以逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)走勢(shì)，但預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有刺激樓市成交的政策出臺(tái)，其中包括房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)減免。此外，明年的降息預(yù)期也會(huì)對(duì)樓市形成利好。

政策放松給了不少房企喘息生機(jī)，也燃起了這位好賭善變的地產(chǎn)大亨的“賭性”：既然剛賭輸了一次，再賭一次又何妨？況且，這樣“絕處逢生”的賭局，對(duì)綠城來講并不陌生。

2008年，“抑制不合理需求，防止房價(jià)過快上漲”的政策基調(diào)確立，高端樓盤首當(dāng)其沖，綠城資金危機(jī)來襲，甚至在2008年末現(xiàn)金額僅有17.18億元，一度被逼到破產(chǎn)邊緣。很快，政府拋出“四萬億”救市，綠城化險(xiǎn)為夷。

如今又逢救市，往日情景模式再現(xiàn)，看來宋衛(wèi)平不想放過這個(gè)可遇不可求的機(jī)會(huì)。

綠城是可以這樣玩的

坊間流傳的宋衛(wèi)平回歸的重要理由之一是他對(duì)孫宏斌在綠城的降價(jià)行動(dòng)不滿。其實(shí)早在2014年初，以宋衛(wèi)平為首的綠城高層，即開始對(duì)務(wù)實(shí)的“快周轉(zhuǎn)”策略從拒絕轉(zhuǎn)為擁抱了。只不過，他在這方面的決心沒有孫宏斌大，行動(dòng)也沒有孫宏斌果斷，當(dāng)然，對(duì)這個(gè)行動(dòng)的效果也沒有那么樂觀。

在綠城2013年年報(bào)、2014年中報(bào)里的董事局主席報(bào)告和總裁祝詞中，“快”字均被放在了首位。宋稱，“加大銷售力度，加快開發(fā)周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)存量去化，是綠城工作第一要?jiǎng)?wù)。”

宋還特別強(qiáng)調(diào)綠城要學(xué)會(huì)“做生意”，全方位提升產(chǎn)品、成本、營銷等各方面管控能力。并為此發(fā)出了頗具狼性的宣言：公司將堅(jiān)定不移地深化經(jīng)紀(jì)人作業(yè)模式，加強(qiáng)銷售管控，強(qiáng)化業(yè)績績效考核管理，激發(fā)經(jīng)紀(jì)人銷售潛能。

在開發(fā)速度上，綠城要嚴(yán)格遵照“5-9-12”項(xiàng)目進(jìn)度管控的要求，即在拿地后5個(gè)月內(nèi)進(jìn)行開工，9個(gè)月內(nèi)達(dá)到預(yù)售條件，12個(gè)月收回土地款。這個(gè)周轉(zhuǎn)模式，已與最激進(jìn)時(shí)的順馳無異。

綠城中國首席財(cái)務(wù)官馮征也表示，“目前綠城將去庫存放在第一位，利潤率放在第二位?！?/p>

被迫轉(zhuǎn)變的宋衛(wèi)平開始了他不擅長的促銷。

今年6月，綠城啟動(dòng)二十周年老客戶感恩回饋活動(dòng)。根據(jù)活動(dòng)方案，綠城集團(tuán)將向15萬綠城老業(yè)主贈(zèng)送總價(jià)300億元的購房優(yōu)惠券。優(yōu)惠券采用套票形式，每套包括3張5萬元、1張3萬元、1張2萬元面值的優(yōu)惠券，10年以上的綠城業(yè)主可增發(fā)1套。

事實(shí)上，對(duì)于綠城集團(tuán)旗下總價(jià)動(dòng)輒千萬的一套房子來說，5萬元甚至10萬元的打折券，不過是杯水車薪。以一套總價(jià)1000萬元的房子計(jì)算，就算20萬元的購房券都用上，也僅相當(dāng)于打9.8折，降價(jià)力度并不明顯，因此這次優(yōu)惠券促銷策略效果一般，幾乎沒有帶動(dòng)銷量。

而孫宏斌接手后，綠城卻顯示出“瘋一樣”的銷售業(yè)績。7、8、9、10月，綠城實(shí)現(xiàn)銷售360億元。而今年上半年，宋衛(wèi)平治下的綠城，總共才賣了305億元。除卻政策放寬的原因，孫宏斌“狼性”銷售功勞不容忽視。以銷售見長的融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)入主后，綠城采取了不同于宋衛(wèi)平時(shí)代的果斷大膽降價(jià)，奉行價(jià)格隨行就市的策略，強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)、高執(zhí)行，促進(jìn)了購房需求的釋放，明顯為綠城銷售增添了動(dòng)力。

據(jù)悉，與降價(jià)相配合的是，孫宏斌還采用高傭金給團(tuán)隊(duì)激勵(lì)。融創(chuàng)入主后，為消化綠城之前的大戶型產(chǎn)品，公司將傭金比例提高到0.6%，在知名房企中僅低于SOHO中國的1%，同時(shí)還大幅提升了銷售團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)勵(lì)水平。

在哈佛大學(xué)研讀過管理課程的孫宏斌經(jīng)常把“供求關(guān)系”、“市場行為”掛在嘴邊，他的靈活定價(jià)體系也開始滲透進(jìn)綠城的營銷體系里。在今年8月綠城中期業(yè)績會(huì)上，孫宏斌詮釋了他的銷售觀——假如競爭對(duì)手的房子降價(jià)賣，綠城絕不會(huì)像傻子一樣在那兒站崗。

融創(chuàng)的“強(qiáng)心劑”令市場對(duì)綠城前景紛紛看好。華泰證券就曾評(píng)論認(rèn)為，目前對(duì)于綠城而言，“既是艱難的時(shí)刻，也是最好的時(shí)機(jī)。通過融創(chuàng)的注入，其手中大規(guī)模的土地有望轉(zhuǎn)化為可售量，若能糅合融創(chuàng)的營銷策略，將有望加快產(chǎn)品的去化，預(yù)計(jì)綠城在融創(chuàng)的領(lǐng)導(dǎo)下，能否扭轉(zhuǎn)凈利潤的下滑變得更加可期?！?/p>

某種程度上，孫宏斌做了宋衛(wèi)平想做，但卻沒來得及做成的事。在巨大的去庫存壓力面前，宋衛(wèi)平和孫宏斌在策略和態(tài)度上，其實(shí)是一致的。不同在于，孫比宋要狠戾、靈活得多。

在媒體紛傳的窩在九溪玫瑰園的半年多時(shí)間里，宋衛(wèi)平不僅在看《北平無戰(zhàn)事》，應(yīng)該也是第一次從不一樣的角度看著綠城。他看到了之前宋氏綠城之路的坎坷，也看到了孫氏綠城趟出的新路：原來，綠城是可以這樣玩的。

綠城原是一手好牌

根據(jù)綠城2013年年報(bào)、2014半年報(bào)，截至目前，公司共有土地儲(chǔ)備總建筑面積3782萬平米，其中權(quán)益面積為2048萬平米，總可售面積為2649萬平米，權(quán)益可售面積為1413萬平米，建筑面積地價(jià)平均成本約為每平米3256元。而2014年上半年，綠城整體銷售均價(jià)為每平方米人民幣22279元。

2013年綠城集團(tuán)新增的11個(gè)土地項(xiàng)目，全部位于滬杭和浙江其它地區(qū)。2014年上半年分別在杭州、江蘇、上海等地新增5個(gè)項(xiàng)目，目前綠城集團(tuán)包括在建以及待建共有109個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，資源豐富，現(xiàn)有總土地儲(chǔ)備可支持綠城集團(tuán)未來三年發(fā)展。

再來看綠城的土地儲(chǔ)備的區(qū)域分布(如上圖)。在綠城大本營及品牌輻射力極強(qiáng)的長三角一帶的土地儲(chǔ)備，占到總量的60%。如杭州24個(gè)，浙江省(不包括杭州)35個(gè)，上海10個(gè)，江蘇省8個(gè)。剩余40%中的大部分，亦是在北京、山東和海南等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和自然秉賦突出的區(qū)域和城市。而確屬一般性區(qū)域的土地儲(chǔ)備占比不足20%。

其2014年上半年銷售收入也與上述土地儲(chǔ)備收入的區(qū)域結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出高度重合性。

今年上半年，浙江地區(qū)(除杭州之外)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入41.67億元， 占比35.3%,位居首位；杭州地區(qū)為36.58億元，占比31%，位居第二；上海地區(qū)為13.25億元，占比11.2%，位居第三。可以看出，綠城在長三角的重點(diǎn)地區(qū)銷售占比超過70%。

從城市梯級(jí)的角度看，綠城拿地也頗為審慎。由于三四線城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，近年許多開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市。綠城也不例外，2013年其在一線、二線、三四線城市購地建筑面積的占比分別為42%、45%、13%。

眾所周知，萬科之所以能在數(shù)年內(nèi)從數(shù)百億做到千億，又從千億向兩千億快步邁進(jìn)，合作開發(fā)的“小股操盤”模式功不可沒。

其實(shí)，對(duì)于這個(gè)模式的運(yùn)用，綠城早就是高手。

例如“綠城首開”這個(gè)模式，是在2005年8月。彼時(shí)雙方合組浙江報(bào)業(yè)綠城投資有限公司，資本金為8000萬元，雙方各占50%。浙報(bào)集團(tuán)重點(diǎn)出錢找地，綠城則重點(diǎn)貢獻(xiàn)專業(yè)力量，如開發(fā)和銷售。而到了2010年，綠城已經(jīng)規(guī)模性運(yùn)營“小股操盤”和代建業(yè)務(wù)。

在2013年底綠城所有104個(gè)項(xiàng)目中，綠城權(quán)益低于50%的非控股項(xiàng)目達(dá)51個(gè)，將近一半。

有資料顯示，以杭州為例，31個(gè)歸屬于綠城中國的在建樓盤中，僅藍(lán)色錢江、蘭園、云棲玫瑰園、桃花源、藍(lán)庭、麗江公寓、千島湖度假公寓和西溪誠園(其中兩個(gè)組團(tuán))等8個(gè)樓盤為綠城絕對(duì)控股。而在義烏，僅在售的義烏玫瑰園歸屬于綠城中國，2013年啟動(dòng)的11個(gè)綠城新項(xiàng)目，全部屬于綠城代建性質(zhì)。

“小股操盤”模式目前極受開發(fā)企業(yè)追捧，萬科是其中的佼佼者。這種模式的好處在于，企業(yè)只占小股份，在開發(fā)過程中通過輸出管理和品牌，有利于提升萬科的凈資產(chǎn)收益率，也意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模，可以用最少的資金撬動(dòng)項(xiàng)目。

而“代建業(yè)務(wù)”則是綠城主打。其主要操作模式是委托方負(fù)責(zé)提供資金及土地，綠城負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，即委托方以合約形式委托綠城負(fù)責(zé)項(xiàng)目部分前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程營造、成本控制、營銷策劃、竣工交付等環(huán)節(jié)的全過程開發(fā)管理，并根據(jù)代建合同使用綠城品牌。

得益于輕資產(chǎn)模式的開發(fā)，雖攤薄一定利潤，但也使得綠城避免了資金占比過高的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，用小資金獲得項(xiàng)目。如其年報(bào)顯示，2013年綠城新增項(xiàng)目總建筑面積約為336萬平方米，歸屬綠城集團(tuán)約為135萬平方米。

而綠城已往的風(fēng)險(xiǎn)，往往在于進(jìn)取性拿地，造成資產(chǎn)負(fù)債率過高。而在合作開發(fā)模式之下，土地款的壓力大大減輕。比如，綠城2013年新增項(xiàng)目總土地款約243億元，其中大部份由合作伙伴支付，綠城集團(tuán)只須支付約72億元。2014年新增土地總建筑面積為180萬平方米，歸屬于集團(tuán)約為109萬平方米；總土地款約為 52億元，其中綠城只需支付約9.5億元。

代建業(yè)務(wù)收入方面，綠城中國在其2013年年報(bào)中披露，年度集團(tuán)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理服務(wù)收入為3.5億元，較2012年的2.55億元增長37.3%，主要來自本公司附屬公司綠城建設(shè)的代建收入。

2013年年報(bào)顯示，綠城的資產(chǎn)負(fù)債表已得到明顯改善。公司2013年通過發(fā)行4 次離岸優(yōu)先票據(jù)和進(jìn)行3 次離岸銀團(tuán)貸款共計(jì)融資近200億萬美元，平均借貸成本僅為5.96%。除此之外，雖然凈負(fù)債率從2012 年底的48.1%小幅提升至60.1%，但綠城的債務(wù)結(jié)構(gòu)變得更加合理，短期債務(wù)從152.5 億元下降60.6%至60.2 億元，而長期債務(wù)從61.2億元增加至244.9億元。另外，綠城現(xiàn)金資源增長42.8%至112.8億元。

輝立證券分析師對(duì)此表示，綠城目前凈債務(wù)比率約為60%，盡管具有一定風(fēng)險(xiǎn)，但資產(chǎn)負(fù)債表尚算穩(wěn)固，未來物業(yè)資產(chǎn)的表現(xiàn)能力和融資能力仍然是穩(wěn)固綠城資產(chǎn)負(fù)債表的重要措施。作為綠城兩個(gè)最大的股東，融創(chuàng)和九龍倉對(duì)于公司財(cái)務(wù)風(fēng)格的影響將非常明顯。

2014半年報(bào)顯示，2014年上半年綠城毛利率為25.67%，凈利率為4.88%，同比分別下降5.2個(gè)百分點(diǎn)、13.3個(gè)百分點(diǎn)。其中物業(yè)銷售毛利率為24.0%，較2013年同期的29.7%下降5.7個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率下降主要是因?yàn)?，本期結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤大部分是2009年取得的高價(jià)地項(xiàng)目，以上半年結(jié)轉(zhuǎn)的杭州蘭園、合肥翡翠湖玫瑰園項(xiàng)目為例，其土地價(jià)格占確認(rèn)均價(jià)的比例高達(dá)45%和42%。

CRIC研究中心房玲指出，近兩年，綠城的運(yùn)營策略主要是調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存，對(duì)此綠城可能會(huì)降價(jià)加速去化三四線城市項(xiàng)目，會(huì)犧牲掉一部分項(xiàng)目利潤，再加上剩余的2009年、2010年的高價(jià)地陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算周期，因此預(yù)計(jì)2014年下半年綠城利潤率還會(huì)繼續(xù)走低。

但長期來看，在綠城徹底消化掉2009年、2010年的一批高價(jià)地之后，再加上綠城的產(chǎn)品及品牌溢價(jià)能力，企業(yè)利潤率將會(huì)很可觀。而且從綠城2009年至今年上半年的土地儲(chǔ)備情況看，近兩年，綠城土地儲(chǔ)備平均樓板價(jià)占合約銷售均價(jià)的比例穩(wěn)定在13%—14%左右，加之市場轉(zhuǎn)暖，這將保證企業(yè)未來的利潤率。

據(jù)悉，目前宋衛(wèi)平持有10 .473%的綠城股份，其一致行動(dòng)人壽柏年持股8 .086%，二者合計(jì)持股18.559%。按照11月4日收市價(jià)8.790港元計(jì)算，二者股權(quán)價(jià)值約為35億港元。之前已苦熬多年的宋衛(wèi)平，不甘徹底放手自己一手創(chuàng)立的綠城，他決定再次一博。

【藍(lán)城篇】

理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感

曾有段時(shí)間，還沒有“奪綠”打算的宋衛(wèi)平要求藍(lán)城公司上下學(xué)習(xí)日本世界500強(qiáng)企業(yè)京瓷和KDDI創(chuàng)始人稻盛和夫的代表作《活法》，這本書如今被譽(yù)為日本21世紀(jì)勵(lì)志第一書。宋很欣賞其中一句話：“我們要朝著正確的方向，做正確的事，這是活著的意義。”

但這碗“勵(lì)志雞湯”宋衛(wèi)平品得有點(diǎn)苦澀。賣掉綠城，離開了他最為熟悉的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，已近花甲的宋衛(wèi)平事業(yè)重新清零，選擇第二賽道，打造一個(gè)模式全新、業(yè)務(wù)全新、理念也全新的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，這是一場從頭開始的創(chuàng)業(yè)。

另起爐灶的藍(lán)城，以代建、養(yǎng)老和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為三大業(yè)務(wù)單元。由“綠”轉(zhuǎn)“藍(lán)”的宋衛(wèi)平將其作為自己下一站理想情懷的根據(jù)地。他給藍(lán)城提出了三年后超過綠城的目標(biāo)，但這個(gè)目標(biāo)在熟悉相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人士看來，有點(diǎn)不切實(shí)際。

一位長期關(guān)注旅游和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的職業(yè)投資人表示，藍(lán)城這幾塊業(yè)務(wù)在短期內(nèi)的回款與盈利能力并不樂觀。而藍(lán)城高層不久前也表示，“現(xiàn)在基本上很少人在這幾個(gè)板塊中能賺到錢”。

養(yǎng)老不易，賺錢更難

2014年10月8日，宋衛(wèi)平率150名藍(lán)城高管，組成一支浩浩蕩蕩的“驗(yàn)房團(tuán)”，前往烏鎮(zhèn)雅園進(jìn)行檢閱并試住兩天。據(jù)悉，宋衛(wèi)平對(duì)這天的到來，期待許久。

2006年，宋衛(wèi)平在浙江烏鎮(zhèn)景區(qū)不遠(yuǎn)處買下1500畝土地，搭建起了名為烏鎮(zhèn)雅園的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。宋為這個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目勾勒出了一幅桃花源似的書畫長卷。青山綠水環(huán)繞的園區(qū)里，有超市、老年大學(xué)、幼兒園……可以解決居民生活中90%的內(nèi)容，周邊還有農(nóng)業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)。

“丟掉了一個(gè)做傳統(tǒng)商品房的宋衛(wèi)平，但找到了一個(gè)做世界上最好養(yǎng)老產(chǎn)品的宋衛(wèi)平?！?014年5月23日，賣掉綠城的當(dāng)天，宋衛(wèi)平的這番話曾傳遍了全國。

因此，烏鎮(zhèn)雅園不僅是宋衛(wèi)平多年養(yǎng)老情懷的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)，也是藍(lán)城養(yǎng)老地產(chǎn)的開篇之作，甚至可以說，這是其“轉(zhuǎn)藍(lán)”后，事業(yè)下半場的重要寄托。

宋衛(wèi)平還為他的養(yǎng)老事業(yè)成立了新的公司，取名為“藍(lán)城頤養(yǎng)”，藍(lán)城頤養(yǎng)的框架下包含三方面的服務(wù)機(jī)構(gòu)：頤樂教育投資管理有限公司、頤居投資管理有限公司、物業(yè)園區(qū)服務(wù)公司，將養(yǎng)老板塊分為了養(yǎng)老地產(chǎn)、頤樂、頤居三大部分。運(yùn)營模式為養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)、學(xué)院式養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營以及養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)與運(yùn)營。三大板塊各由分公司負(fù)責(zé)，獨(dú)立運(yùn)營。

此外，烏鎮(zhèn)雅園背后還有資本支持。其大股東“雅達(dá)國際”由IDG、紅杉資本和云鋒基金三家頂級(jí)私募共同成立，旨在專注投資養(yǎng)老及健康服務(wù)業(yè)。截至目前，烏鎮(zhèn)雅園是雅達(dá)國際的唯一投資項(xiàng)目。

宋對(duì)養(yǎng)老情有獨(dú)鐘，并有過一段時(shí)間的摸索。最早的項(xiàng)目是綠城·藍(lán)庭，這個(gè)項(xiàng)目的模式是在園區(qū)內(nèi)獨(dú)辟一幢樓做老年公寓出租，2010年開始投入使用。宋衛(wèi)平去考察后表示，藍(lán)庭設(shè)施好，但文化生活不足。于是，烏鎮(zhèn)雅園成為了他基于此認(rèn)識(shí)打造的學(xué)院式養(yǎng)老樣本。

盡管烏鎮(zhèn)雅園的產(chǎn)品和養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值獲得公認(rèn)，但企業(yè)面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題是：如何盈利？特別是對(duì)于宋衛(wèi)平這個(gè)出了名的“不太會(huì)賺錢”的開發(fā)商而言。

就實(shí)質(zhì)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，后期運(yùn)營服務(wù)才是利潤點(diǎn)，這也是宋衛(wèi)平追求的理想。據(jù)悉，在園區(qū)試住的兩天，硬件設(shè)施在宋衛(wèi)平眼里過了關(guān)，但在軟件服務(wù)上，宋指出了許多不足，比如緊急報(bào)警救助鈴響起來后，救助人員應(yīng)該用多少秒鐘到位等等細(xì)節(jié)，標(biāo)準(zhǔn)很是“苛刻”。

但就當(dāng)前的實(shí)際情況來看，宋衛(wèi)平的理想實(shí)現(xiàn)起來恐怕并不容易?！皢渭円揽糠?wù)來盈利，在當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域并不成熟。收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用的細(xì)水長流，難以在短期內(nèi)填滿前期開發(fā)項(xiàng)目資金的大水池。烏鎮(zhèn)雅園也如是?！?杭州尚銳(中國)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李偉國表示。

而養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利點(diǎn)除了售賣物業(yè)、會(huì)員卡之外，細(xì)密繁雜且金額不菲的各種收費(fèi)項(xiàng)目，成為了養(yǎng)老板塊發(fā)展的最大阻力。但李偉國認(rèn)為這也是出于無奈，因?yàn)轶w驗(yàn)的各類周到服務(wù)越多，也意味著開發(fā)企業(yè)需要付出的成本就越高。物業(yè)服務(wù)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著勞動(dòng)力成本上升，物業(yè)服務(wù)的成本越來越高，但是服務(wù)價(jià)格卻很難在短期內(nèi)有大幅上漲，所以只能一開始就“高舉高打”。

但把養(yǎng)老當(dāng)做公益事業(yè)的宋衛(wèi)平，顯然不愿這么做。

在烏鎮(zhèn)雅園，上頤樂學(xué)院需要辦理學(xué)員卡，卡內(nèi)課程套餐服務(wù)分基礎(chǔ)性和專項(xiàng)性。專項(xiàng)性服務(wù)屬于單收費(fèi)項(xiàng)目，而基礎(chǔ)性學(xué)院卡價(jià)格最初預(yù)計(jì)在5000元/年。但直至一期業(yè)主入住，學(xué)院卡價(jià)格也尚未完全敲定，定不下來的原因據(jù)說集中在“怎樣保證利潤”上。

“由于烏鎮(zhèn)雅園的運(yùn)營是頤樂教育投資管理公司獨(dú)立負(fù)責(zé)，因此公司內(nèi)部在5000元/年的收費(fèi)是否過低，以及額外收費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)容和定價(jià)問題上，一直在爭論。”藍(lán)城工作人員向記者表示。

看來，既能讓老人入住養(yǎng)老社區(qū)享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還不需要承擔(dān)高額服務(wù)費(fèi)用，又得達(dá)到不會(huì)對(duì)未來運(yùn)營收益造成影響，這個(gè)投入產(chǎn)出比平衡的把握，給宋衛(wèi)平和他的養(yǎng)老運(yùn)營團(tuán)隊(duì)出了不少難題，多日仍未理出頭緒。

其實(shí)，這個(gè)“公益和盈利”的矛盾在宋衛(wèi)平的綠城時(shí)代就一直存在。

一位綠城內(nèi)部人士之前曾對(duì)記者坦言，綠城的頤樂學(xué)院成本不菲，校區(qū)的設(shè)施投入加上辦公用品，教務(wù)管理人員的薪水，一個(gè)校區(qū)一年大概在35萬元左右。但老人交的學(xué)費(fèi)還不夠發(fā)學(xué)校老師的工資，學(xué)校一直處于虧損狀況。而虧損的錢，一直都是綠城集團(tuán)來負(fù)責(zé)補(bǔ)貼。

目前，藍(lán)城的烏鎮(zhèn)雅園前期已經(jīng)投入80億元，以每平方米14000元的公寓銷售單價(jià)以及類別墅銷售僅能回收部分投資。好在項(xiàng)目拿地時(shí)間早，地價(jià)十分低廉。據(jù)悉，相對(duì)于市中心動(dòng)輒2000萬元一畝地的價(jià)格來說，烏鎮(zhèn)雅園的地價(jià)大致在80萬元一畝。

頤居投資管理有限公司總經(jīng)理姜慧就曾對(duì)媒體承認(rèn)，“這個(gè)項(xiàng)目是對(duì)養(yǎng)老模式的一種探索和嘗試，前期的房產(chǎn)銷售用來回收一部分資金以及解決運(yùn)營費(fèi)用，重要的是將模式建起來。養(yǎng)老項(xiàng)目有太多的‘軟性服務(wù)’，在這一塊投入中，始終是理想大于盈利訴求的。所以養(yǎng)老地產(chǎn)真的很難做，不一定會(huì)盈利，這真的需要社會(huì)責(zé)任感?！?/p>

不置可否，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)到底要“如何搞”，現(xiàn)階段大多數(shù)房企都在“摸著石頭過河”，目前還沒有一家房企公開表示對(duì)盈利模式能“拿捏得準(zhǔn)”。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊就曾表示，相對(duì)于保利地產(chǎn)在養(yǎng)老方面的巨大投入而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及養(yǎng)老地產(chǎn)所能夠提供的回報(bào)以及盈利模式，不被看好?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)在沒有政策極大優(yōu)惠的情況下，如地價(jià)、如金融支持，單依靠租賃和服務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利幾無可能。”

在這個(gè)通關(guān)路上，宋式養(yǎng)老也不例外。宋衛(wèi)平就曾坦言，“頤養(yǎng)類別中，房產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式是清晰的，運(yùn)營的商業(yè)模式要等到烏鎮(zhèn)雅園交付以后，融合我們?cè)谒{(lán)庭健康護(hù)理院的實(shí)踐，才會(huì)逐步摸索清晰。”

一位熟悉相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專家告訴記者，養(yǎng)老行業(yè)目前尚未形成穩(wěn)定的商業(yè)模式，盈利狀況也普遍不好，“養(yǎng)老項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌備到開業(yè)的周期，本身就比一般產(chǎn)業(yè)要長很多，而運(yùn)營達(dá)到平衡點(diǎn)一般需要三四年以上，達(dá)到盈利狀態(tài)一般要5-6年時(shí)間。這個(gè)周期對(duì)于投資商來說是一個(gè)不小的考驗(yàn)，一方面需要較為雄厚的資金和完整的資金鏈，另一方面需要具備可持續(xù)的運(yùn)營能力。”

在其看來，兩三年的培育期還是可以接受的，但如果超過五年還不能達(dá)到盈虧平衡，估計(jì)這個(gè)企業(yè)很難堅(jiān)持。

代建：成熟亦尷尬

相對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前期燒錢后期盈利模式不清晰，代建是目前藍(lán)城主業(yè)務(wù)體系中最為成熟的一塊。

藍(lán)城中國的代建業(yè)務(wù)是宋衛(wèi)平從綠城“連鍋端”的，后更名為藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司，主要以向政府機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目合作伙伴及資本市場等委托方提供房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理和品牌輸出服務(wù)。

宋衛(wèi)平初涉代建業(yè)務(wù)是在2010年，彼時(shí)的綠城集團(tuán)正遭受高負(fù)債率困擾。而展開代建業(yè)務(wù)的初衷就是在不增加負(fù)債率的前提下，擴(kuò)大規(guī)模。

在宋衛(wèi)平看來，代建這種輕資產(chǎn)的模式使得公司可以“用別人的錢來做項(xiàng)目”，是一項(xiàng)“可以實(shí)現(xiàn)多贏”的生意。一方面，可為旗下員工尋求更大的舞臺(tái)，同時(shí)可降低資產(chǎn)負(fù)債率;另一方面，初涉房地產(chǎn)的企業(yè)或資金，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)讓其產(chǎn)品更具市場競爭力。對(duì)藍(lán)城和委托方而言，代建都是將各自資源最大化，將市場風(fēng)險(xiǎn)最小化的優(yōu)選。

通俗的理解代建，就是對(duì)方出地出錢，藍(lán)城出團(tuán)隊(duì)出品牌。具體的合作方式是委托方擁有土地或者資金，由藍(lán)城集團(tuán)派出的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)管理，委托方可以借用藍(lán)城的品牌，同時(shí)借用藍(lán)城所有的合格供方和設(shè)計(jì)資源，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行整體的規(guī)劃和營造，藍(lán)城在過程當(dāng)中收取一定的管理費(fèi)，最終雙方共享收益。

目前，藍(lán)城的代建業(yè)務(wù)的合作對(duì)象為政府機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目持有者、基金公司、資本市場，并分別對(duì)應(yīng)政府代建、商業(yè)代建、資本代建三種代建模式。

代建主要的收益來源是委托開發(fā)管理費(fèi)。這項(xiàng)費(fèi)用收益與項(xiàng)目銷售業(yè)績直接相關(guān)。項(xiàng)目銷售額和溢價(jià)率越高，收益比例就越高。藍(lán)城代建對(duì)商業(yè)代建項(xiàng)目收取的管理費(fèi)用平均約為銷售額的6%-8%。

據(jù)悉，商業(yè)代建類的合作，代建的企業(yè)所獲得的利潤相對(duì)更高。如果延展到前期的代理規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期的物業(yè)管理，中間環(huán)節(jié)所獲得各種利潤綜合下來，從盈利角度出發(fā)，有時(shí)并不比企業(yè)單獨(dú)拿地開發(fā)差。

相比之下，資本代建收費(fèi)略高于商業(yè)代建，能到8%-10%。而藍(lán)城對(duì)保障房等政府代建收益最低，收取的管理費(fèi)約為工程造價(jià)的3%。代建業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人許峰曾經(jīng)直言，“這部分收費(fèi)，能覆蓋參與人員的人力成本即可。替政府代建項(xiàng)目主要是考慮社會(huì)責(zé)任問題?！?/p>

在宋衛(wèi)平起初的設(shè)想中，政府代建是一種近似于“公益事業(yè)”的產(chǎn)業(yè)，商業(yè)代建因?yàn)槔麧櫢撸瑧?yīng)是藍(lán)城(綠城)建設(shè)的主力業(yè)務(wù)。藍(lán)城的商業(yè)代建項(xiàng)目主要來自二、三線城市，并以地方性龍頭企業(yè)居多，其中近40%沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。

近兩年來，公司的政府代建業(yè)務(wù)量卻迎來爆發(fā)式增長，年增長率超過10%，迅速超越了商業(yè)代建。今年前8個(gè)月，藍(lán)城就新增8個(gè)政府代建項(xiàng)目，總建筑面積158萬平方米。

據(jù)悉，這和市場大環(huán)境的變化有直接關(guān)系。許峰曾透露，當(dāng)時(shí)綠城代建成立后不久就遇到了宏觀調(diào)控，市場需求的大幅減少減緩了代建的需求。代建成立的頭三年，綠城把更多的精力用在了找商業(yè)代建項(xiàng)目而不是開發(fā)建設(shè)上。如今的房地產(chǎn)市場更是進(jìn)入了增幅下行的白銀時(shí)代，故藍(lán)城的商業(yè)代建業(yè)務(wù)有所衰減。

除此之外，看上去很美，理論上說應(yīng)是包賺不賠的商業(yè)代建生意，也存在著非常大的風(fēng)險(xiǎn)。除了市場風(fēng)險(xiǎn)，還有來自于委托方的風(fēng)險(xiǎn)。

媒體曾經(jīng)披露，比綠城更早從事代建業(yè)務(wù)的杭州宋都股份，因?yàn)榇?xiàng)目陽光景臺(tái)“爛尾”，不僅有超過1.3億元的代建資金未能收回，還令宋都的品牌受到了傷害。同樣，綠城曾經(jīng)代建的項(xiàng)目綠城財(cái)通中心出現(xiàn)的大規(guī)模退房，多少給綠城的品牌帶來了負(fù)面影響。

“信譽(yù)資質(zhì)強(qiáng)、資金實(shí)力雄厚的大開發(fā)企業(yè)，不會(huì)委托綠城做代建。而在一些二三線城市，委托綠城做代建的，除了一些地方龍頭企業(yè)，一些小開發(fā)商也非常多。他們看中的是綠城品牌價(jià)值，能給項(xiàng)目帶來較大升值，綠城代建項(xiàng)目一般溢價(jià)率都在20%以上?！币晃磺熬G城的高管向記者透露。

而這些小企業(yè)往往最不穩(wěn)定。由于綠城并不對(duì)合作開發(fā)的項(xiàng)目盈虧負(fù)責(zé)，所以房地產(chǎn)價(jià)格下行的時(shí)候，合作方的資金存在風(fēng)險(xiǎn)，極易導(dǎo)致代建費(fèi)付不出，工程停工?！霸诎l(fā)展前期，綠建對(duì)項(xiàng)目選擇的空間相對(duì)較小，就遇到不少這樣的問題。所以得找對(duì)合作方，才可能雙贏?！鄙鲜銮熬G城高管言道。

此外，商業(yè)代建項(xiàng)目的推盤節(jié)奏、銷售的順旺也會(huì)對(duì)代建利潤產(chǎn)生不小影響?！叭绻?xiàng)目賣得好，代建將會(huì)是一筆低投入、高產(chǎn)出的生意?！痹S峰說。如今，市場下行、住宅高庫存已成常態(tài)，項(xiàng)目推盤節(jié)奏勢(shì)必放緩，這無疑會(huì)延長收入結(jié)算節(jié)奏，對(duì)公司利潤造成不利影響。

為了解決這個(gè)問題，綠城代建當(dāng)時(shí)的做法就是，花更多時(shí)間對(duì)代理委托方進(jìn)行考察和了解，和委托方作深入地溝通，達(dá)成開發(fā)理念的一致，把協(xié)議約定得更細(xì)，以此確保雙方的利益。而隨著業(yè)務(wù)量的增長，綠城也開始主動(dòng)挑選一些與其企業(yè)文化和價(jià)值更為貼近的合作伙伴。

比如葛洲壩集團(tuán)公司，這是國資委確定的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的16家中央企業(yè)之一，綠城建設(shè)與葛洲壩的首個(gè)合作項(xiàng)目為北京通州的京杭廣場項(xiàng)目，該項(xiàng)目葛洲壩持股51%，綠城建設(shè)持股49%。雙方合作的另一個(gè)項(xiàng)目是在上海的綠城葛洲壩臻園，該項(xiàng)目于2013年8月開盤，同樣是葛洲壩持股51%，綠城建設(shè)持股為49%。

綠城建設(shè)在河南市場的合作伙伴包括河南城開集團(tuán)和永城煤電集團(tuán)等企業(yè)。前者是河南省的一家大型的國有企業(yè)，后者則是河南省國有大型煤炭企業(yè)。

不過選擇地方龍頭企業(yè)進(jìn)行商業(yè)合作也并非一帆風(fēng)順。媒體就曾爆出綠城和委托方海爾地產(chǎn)由成本分歧演變?yōu)榭刂茩?quán)爭奪的矛盾戰(zhàn)。

以綠城運(yùn)作的濟(jì)南全運(yùn)村項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目是綠城建設(shè)進(jìn)入濟(jì)南的第一個(gè)項(xiàng)目，占地60多萬平方米，總投資34億元，大多數(shù)資金是海爾集團(tuán)所出，并由綠城集團(tuán)和海爾集團(tuán)共同組建的濟(jì)南海爾綠城置業(yè)公司承建并持有。其中海爾集團(tuán)持有51%的股份，綠城建設(shè)則持有49%的股份。伴隨著濟(jì)南全運(yùn)村項(xiàng)目逐漸走入正軌，雙方矛盾顯露。

據(jù)了解，全運(yùn)村項(xiàng)目分工較為明確：綠城負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計(jì)及工程，海爾對(duì)項(xiàng)目的前期、財(cái)務(wù)、銷售和整體進(jìn)展進(jìn)行把關(guān)。但綠城一向希望品質(zhì)做到極致，故成本自然要提高。因此工程剛剛開始，有些預(yù)算就已經(jīng)超標(biāo)。

“負(fù)責(zé)項(xiàng)目品質(zhì)的綠城強(qiáng)調(diào)追求絕對(duì)價(jià)值，即做精細(xì)產(chǎn)品；而負(fù)責(zé)整體財(cái)務(wù)的海爾顯然要把成本作為第一考慮。以此綠城在成本上顯得大手大腳一些，這讓做家電出身且追求平均價(jià)值和規(guī)模價(jià)值的海爾有些無法忍受。”知情人士回憶道。

相比之下，政府代建雖利潤稀薄，但卻相對(duì)穩(wěn)定，變數(shù)小。尤其是當(dāng)前政府大力推廣的保障房建設(shè)，令藍(lán)城代建業(yè)務(wù)量持續(xù)上揚(yáng)。

而在宋衛(wèi)平看來，雖然輕資產(chǎn)代建模式所獲得的利潤可能會(huì)低一些，但是，一是風(fēng)險(xiǎn)低，不用像綠城中國時(shí)那樣為了降低負(fù)債率殫精竭慮；二是能夠滿足自己建好房子的理想?！白霰Ｕ戏繘]有生存壓力，因?yàn)椴挥觅u房子?！?/p>

曾深入追蹤報(bào)道藍(lán)城代建的《錢江晚報(bào)》記者史一方對(duì)本刊記者感嘆，“在國內(nèi)，幾乎找不到第二家企業(yè)像宋衛(wèi)平的藍(lán)城(綠城)建設(shè)這樣，把建造保障房變成了一門藝術(shù)?！?/p>

“比如，他們會(huì)在縉云縣的一個(gè)保障房項(xiàng)目中，特意設(shè)計(jì)1000多平方米的兩層“類會(huì)所”，為村民的婚喪嫁娶提供專用儀式空間。在建造義烏佛堂鎮(zhèn)的蟠龍花園時(shí)，他們甚至依古鎮(zhèn)氣質(zhì)，專門請(qǐng)綠城設(shè)計(jì)院為村民研發(fā)了“中式高層”建筑樣式。

史一方透露，宋衛(wèi)平要求藍(lán)城保障房的品質(zhì)要大于等于綠城的商品房。所有保障房的建設(shè)中，方案設(shè)計(jì)、精裝修設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)都必須經(jīng)其親自評(píng)審?fù)ㄟ^。

目前，藍(lán)城已在全國范圍內(nèi)參與建設(shè)了109個(gè)政府建設(shè)項(xiàng)目，總建筑面積已將近1800萬平方米，而同期商業(yè)代建總建筑面積不過1200萬平方米。其在浙江累計(jì)參與建設(shè)項(xiàng)目84個(gè)，總建筑面積達(dá)到1300萬平方米。義烏更是與藍(lán)城簽署了框架協(xié)議，總共790萬平方米的政府建設(shè)項(xiàng)目交給藍(lán)城代建。

比起“前不著村后不著店”的養(yǎng)老和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，代建是藍(lán)城目前唯一一個(gè)可以拿出手，并真金白銀能見到現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)。從土地建筑面積上來看，綠城的規(guī)模只有藍(lán)城建設(shè)的一半左右。但從銷售額上來看，藍(lán)城建設(shè)和綠城之間依然有著巨大的差距，盡管宋衛(wèi)平曾表示，希望未來3-5年內(nèi)，每個(gè)代建項(xiàng)目的貢獻(xiàn)率能穩(wěn)定在6億-8億元以上，每個(gè)項(xiàng)目銷售額預(yù)計(jì)達(dá)到10億元，這樣只要參與100個(gè)項(xiàng)目就能實(shí)現(xiàn)綠城建設(shè)的千億目標(biāo)。但有業(yè)內(nèi)人士表示，“藍(lán)城代建170項(xiàng)目中，利潤微薄的政府建設(shè)項(xiàng)目近50個(gè)，占全部項(xiàng)目的30%。隨著政府主導(dǎo)的棚改、保障房建設(shè)規(guī)模將成比例擴(kuò)大，藍(lán)城集團(tuán)能夠簽約的政府建設(shè)項(xiàng)目亦會(huì)增加，未來，公司微利潤項(xiàng)目所占比例或?qū)⒏啵@對(duì)藍(lán)城集團(tuán)的發(fā)展將不可避免形成制約。”

非主流農(nóng)業(yè)

在宋氏藍(lán)城的業(yè)務(wù)體系中，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這個(gè)和地產(chǎn)不沾邊的跨界產(chǎn)業(yè)，亦被列為支柱型業(yè)務(wù)之一。

這是宋衛(wèi)平在綠城時(shí)代就開始的嘗試。2012年10月，宋衛(wèi)平把農(nóng)業(yè)試驗(yàn)田基地選在了自己的家鄉(xiāng)嵊州，與浙江省農(nóng)科院共同組建了綠城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司。

雙方合作方式是由嵊州政府提供土地資源并給予一定的政策優(yōu)惠，農(nóng)科院提供科學(xué)技術(shù)支持，資金以及后期運(yùn)營則由綠城擔(dān)當(dāng)，預(yù)計(jì)總投資20億元。該農(nóng)業(yè)基地規(guī)劃總用地面積1.3萬畝，種植面積6000畝，產(chǎn)品類型覆蓋果類、蔬菜、水稻、油菜等。2014年1—6月已實(shí)際完成投資5724萬元。

而當(dāng)時(shí)與該農(nóng)業(yè)基地一起亮相的還有綠城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)院士專家工作站、浙江省農(nóng)業(yè)科學(xué)院嵊州綜合試驗(yàn)站。后兩者是宋衛(wèi)平現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展過程中的重要合作者。如今，這個(gè)注冊(cè)資金為1億元的科技型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)，已劃撥至藍(lán)城中國旗下，為藍(lán)城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的前身。

目前藍(lán)城的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)板塊已在嵊州、杭州、麗水、奉化、海南等地展開試驗(yàn)。 截至2014年8月，藍(lán)城中國農(nóng)業(yè)板塊擁有8家公司、3家合作社，3個(gè)核心基地，60個(gè)聯(lián)盟基地，惠及農(nóng)民1000多人。2014年上半年，發(fā)展了聯(lián)盟基地60個(gè)，近8000畝種植農(nóng)場，產(chǎn)品分為六大品類、100余種產(chǎn)品。藍(lán)城農(nóng)業(yè)的農(nóng)產(chǎn)品，主要出現(xiàn)在由綠城開發(fā)的各大樓盤中，客戶以綠城業(yè)主為主。

來自《中國房地產(chǎn)金融》的資料顯示，2012年8月，也就是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公司成立的前兩個(gè)月，綠城便搭建起了一個(gè)農(nóng)產(chǎn)品園區(qū)直供直銷商盟平臺(tái)。這個(gè)由綠城物業(yè)園區(qū)生活服務(wù)有限公司和杭州春旺農(nóng)業(yè)科技有限公司共同創(chuàng)建的平臺(tái)，一端連著農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)地，而另一端則是綠城物業(yè)所管理的各個(gè)園區(qū)的業(yè)主。據(jù)了解，通過這一平臺(tái)，農(nóng)副產(chǎn)品可以直接越過中間的諸多環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)從田頭到飯桌的直接配送，極大程度地降低這些農(nóng)副產(chǎn)品的市場營銷成本、物流成本、服務(wù)成本等。而綠城的業(yè)主則通過園區(qū)電話、訂購電話、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)訂購這些農(nóng)副產(chǎn)品。

而當(dāng)時(shí)綠城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一旦運(yùn)作順利，這一平臺(tái)將成為杭州當(dāng)?shù)匾?guī)模最大、覆蓋園區(qū)社區(qū)最多、消費(fèi)能力最強(qiáng)的農(nóng)產(chǎn)品直供直銷商盟平臺(tái)。

不過，中國農(nóng)業(yè)從來都不是暴利行業(yè)，而且極易受到洪澇災(zāi)害、寒流等各種自然因素的影響造成波動(dòng)，不可能像地產(chǎn)開發(fā)一樣產(chǎn)生快速致富效應(yīng)。

而宋衛(wèi)平喜歡冒險(xiǎn)，作風(fēng)激進(jìn)，忽視成本收益比的性格特點(diǎn)，同樣讓這個(gè)本就有些“飄忽”的商業(yè)模式存在著不小的變數(shù)。

有媒體報(bào)道過一個(gè)案例。在自己老家嵊州那塊種植面積6000畝的農(nóng)業(yè)試驗(yàn)基地上，宋竟然砸了4億元將所有土地完全改良了一遍，要在上面種西紅柿、桃子、西柚。但嚴(yán)格意義上講，他要堅(jiān)持7年的土壤改良，才能產(chǎn)生銷售回報(bào)。他的朋友們勸他說這個(gè)項(xiàng)目不靠譜，根本賺不到錢，但宋依然一意孤行。

【結(jié)篇】

宋衛(wèi)平的性格與命運(yùn)

采訪期間，不少杭州地產(chǎn)人士在對(duì)宋衛(wèi)平表達(dá)敬佩之余，也都認(rèn)為，其獨(dú)特的性格注定了今天的綠城結(jié)局。

作為一家企業(yè)的最高領(lǐng)導(dǎo)人，宋衛(wèi)平應(yīng)該是個(gè)“商人”，但無論是他的朋友還是下屬，或是那些接觸過他的媒體記者，都很難將這兩個(gè)字與宋衛(wèi)平聯(lián)系起來?！八涡l(wèi)平在我眼里，就是老人的天使，他有社會(huì)責(zé)任感和使命感，卻不像一個(gè)商人?！?頤居投資管理有限公司總經(jīng)理姜慧曾這樣評(píng)價(jià)她的這位領(lǐng)導(dǎo)。而更多時(shí)候，注在宋衛(wèi)平身上的評(píng)語，則是“一個(gè)偏執(zhí)的理想主義者”。

“我們都很期待，宋衛(wèi)平能從綠城結(jié)局中總結(jié)教訓(xùn)，讓藍(lán)城得以成功，而不要再性格決定命運(yùn)。”李偉國言道。

“以后的藍(lán)城除了要培育品牌，同樣要有業(yè)績和實(shí)力，將來一定會(huì)超過綠城?！?2014年5月23日，在轉(zhuǎn)讓綠城股份的新聞發(fā)布會(huì)上，宋衛(wèi)平立下了一個(gè)誓言：“三年后看吧，南山有鳥，這只鳥一定是只藍(lán)色的鳥?！?/p>

然而，不可否認(rèn)的是，宋衛(wèi)平特立獨(dú)行的性格和藍(lán)城的實(shí)際業(yè)務(wù)架構(gòu)，讓這個(gè)商業(yè)勵(lì)志目標(biāo)實(shí)現(xiàn)起來并不容易。

在主政綠城期間，宋對(duì)產(chǎn)品近乎理想完美的苛求令其不顧成本，從而忽略了商業(yè)社會(huì)最基本的游戲規(guī)則，因此不被大股東所接納，這也成為了宋衛(wèi)平最終選擇放棄綠城另起爐灶的最主要原因。

“采訪宋衛(wèi)平時(shí)，我發(fā)現(xiàn)他不太關(guān)心藍(lán)城旗下產(chǎn)業(yè)的市場前景和盈利問題。作為一個(gè)企業(yè)的領(lǐng)頭人，這點(diǎn)很可怕?！焙贾菀患抑襟w記者對(duì)本刊記者言道，“或許轉(zhuǎn)入藍(lán)城的宋衛(wèi)平依然保持著原有的思維習(xí)慣和方式?！?/p>

“而另一個(gè)讓人憂慮的地方在于，同宋氏主政下的綠城一樣，藍(lán)城同樣缺乏一種狼性文化，更多的則展示出一種悲天憫人的人文關(guān)懷來，這并不符合一家創(chuàng)業(yè)型企業(yè)所應(yīng)該具有的精神氣質(zhì)?！边@位記者感嘆道。

而在翻閱宋衛(wèi)平大部分對(duì)外發(fā)表的言論中，記者也發(fā)現(xiàn)，宋衛(wèi)平對(duì)藍(lán)城的定義常常歸結(jié)為“以商業(yè)模式運(yùn)行的社會(huì)公益企業(yè)”。對(duì)于這句他常掛在嘴邊的話，無怪有業(yè)內(nèi)評(píng)論：他到底是要將藍(lán)城打造成一家企業(yè)，還是一個(gè)公益組織？

那么在商人和理想主義者之間，宋衛(wèi)平還能否找到平衡點(diǎn)？

“我們基本上每天都會(huì)開會(huì)到很晚。藍(lán)城主業(yè)務(wù)板塊的模式搭建，具體的盈利模式細(xì)則，都是爭論焦點(diǎn)。其實(shí)宋總并未將公司幾年的盈利模式看得非常清晰，而他手下的人，則是希望那個(gè)有理想，愿意為了追求最好的品質(zhì)而將企業(yè)利潤、現(xiàn)金流拋到一邊的宋衛(wèi)平，可以相對(duì)‘現(xiàn)實(shí)’一些，多想著如何為股東們獲得更多的收益。”一位藍(lán)城內(nèi)部人士有些無奈的對(duì)記者表示。

對(duì)于這點(diǎn)，多年征戰(zhàn)沙場的宋衛(wèi)平或許心里也明白，在一個(gè)沒錢玩不轉(zhuǎn)的產(chǎn)業(yè)里，在失去了房地產(chǎn)銷售依托的背景下，藍(lán)城要以“輕資產(chǎn)、輕負(fù)債”方式殺出一條“管理品牌”新路，的確是個(gè)挑戰(zhàn)。

因此，即便口口聲聲說厭倦了賣房，厭倦了地產(chǎn)，但宋衛(wèi)平在藍(lán)城的業(yè)務(wù)中，依舊保留了自有投資業(yè)務(wù)，這意味著藍(lán)城不僅僅只做代建，依舊會(huì)拿地做開發(fā)。

李偉國認(rèn)為，藍(lán)城熱衷于代建保障房，目的之一是對(duì)開發(fā)商后續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)資源有一定的幫助。“保障房也許只有微利，但未來地方政府可能會(huì)給房企更多優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源，這是個(gè)巨大的潛在資源庫?！?/p>

其實(shí)，不管回不回綠城，宋衛(wèi)平都要重操地產(chǎn)開發(fā)的“舊業(yè)”。10月30日，杭州今年以來陣勢(shì)最大的一場土地出讓會(huì)召開，杭政儲(chǔ)出(2014)27號(hào)地塊成為雙方分家以來首次交鋒的戰(zhàn)場。

藍(lán)城聯(lián)合了平安集團(tuán)旗下的平安房產(chǎn)，綠城則是攜手地鐵集團(tuán)，讓業(yè)界翹首企盼的這場較量，僅僅在經(jīng)過一輪報(bào)價(jià)之后就匆匆收?qǐng)?，首次PK以綠城的勝利告終。在首輪報(bào)價(jià)，綠城聯(lián)合體以44.4億元的價(jià)格奪下了這塊地。

“如果有好的土地出現(xiàn)，我們也會(huì)做精品住宅項(xiàng)目?！彼{(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁傅林江對(duì)記者表示。

宋的另一手準(zhǔn)備，就是希望盡快將藍(lán)城推向資本市場，近日他通過入股百威國際為藍(lán)城在香港股市謀求了一個(gè)理想的殼資源。

李偉國表示，“藍(lán)城的未來還是要繼續(xù)觀察，目前看其實(shí)真正的贏利點(diǎn)還是不多。除了起步稍早的代建業(yè)務(wù)已稍有起色，養(yǎng)老和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)兩個(gè)板塊仍帶有濃郁的理想主義色彩，現(xiàn)在是否能快速的實(shí)現(xiàn)收入是需要打一個(gè)大問號(hào)的。當(dāng)前房地產(chǎn)品牌爆炸式發(fā)展的時(shí)代也已經(jīng)過去，藍(lán)城希望能復(fù)制過去綠城走的路很艱難，想把藍(lán)城做到綠城的高度更加艱難?！?/p>

藍(lán)城不易，綠城無虞，宋衛(wèi)平，這位最不像商人的商人，終以最商人的方式回歸綠城，回歸房地產(chǎn)。

但回歸的宋衛(wèi)平應(yīng)好好反省，為什么綠城連續(xù)幾次都在政策調(diào)控時(shí)“受傷”？為什么萬達(dá)、萬科等公司認(rèn)為中國房產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的“白銀時(shí)代”而開始紛紛轉(zhuǎn)型求生，迅速命運(yùn)分野，只有綠城忍不下去，要出售股權(quán)？

盡管宋衛(wèi)平總習(xí)慣性地將這些失敗歸于政策的“愚蠢”，但不得不說，過去經(jīng)年，堅(jiān)持中高端產(chǎn)品線并不是綠城的核心癥結(jié)所在，相比起對(duì)產(chǎn)品的偏執(zhí)，宋衛(wèi)平對(duì)公司治理結(jié)構(gòu)，好賭的性格以及對(duì)于綠城的發(fā)展無法做出一個(gè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定的謀略，才是數(shù)次致企業(yè)于重大危境的內(nèi)在原因。

綠城其實(shí)是一副好牌，實(shí)力不俗。但若要打出水平，則需要有運(yùn)籌帷幄技高一籌的好牌手。宋執(zhí)著于產(chǎn)品的精雕細(xì)刻，但卻忽略了商業(yè)社會(huì)最基本的游戲規(guī)則。外界對(duì)綠城的評(píng)價(jià)是財(cái)務(wù)上仍相對(duì)激進(jìn)，杠桿率較高，在房地產(chǎn)順周期時(shí)會(huì)獲取超額利潤，而在銷售不暢時(shí)，就會(huì)面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

因此有人對(duì)宋衛(wèi)平回歸明確表達(dá)了擔(dān)憂。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，首先是綠城團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性堪憂，目前的綠城團(tuán)隊(duì)既包括原先綠城的部分高管，也包括融創(chuàng)派駐的新高管，是二合一的團(tuán)隊(duì)。但是今天宋回去，沿用這個(gè)班底已不現(xiàn)實(shí)，人才團(tuán)隊(duì)怎么建？其次是業(yè)務(wù)能否保持持續(xù)性？一旦團(tuán)隊(duì)動(dòng)蕩，那么經(jīng)歷了年初下探、上半年重創(chuàng)、年中回穩(wěn)和8月以來的回升的綠城，這次折騰之后綠城未來將會(huì)如何發(fā)展？

“那些如影隨形的負(fù)債率、資金流、成本管控、庫存、營銷上的質(zhì)疑，宋衛(wèi)平已經(jīng)成竹在胸了嗎？2009年有4萬億，2012年有九龍倉，2014年有孫宏斌，那2015、2016年再碰到危機(jī)時(shí)還會(huì)有誰？”