深圳的房子和很多人的喜怒哀樂相連。因?yàn)橛行┤藢?shí)現(xiàn)了房子在深圳的翻盤和資產(chǎn)的兩倍，甚至一輩子的財務(wù)自由。

當(dāng)然也有朋友，和我訴說起來在深圳的奮斗的十幾年，從青蔥大學(xué)來到深圳，在置業(yè)的路上波折很多，很后悔當(dāng)初沒有堅(jiān)持抗住幾個月的資金壓力，導(dǎo)致現(xiàn)在的房價望塵莫及。
其實(shí)房產(chǎn)政策，細(xì)品下和樓市的漲幅有很大的關(guān)聯(lián)，借古看今，提前預(yù)判精準(zhǔn)出手！

房產(chǎn)政策時間軸

2015年3月30號

1：個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）

（所以13年開盤的房子，價格漲幅多，市場流動性刺激起來了）

2：公積金改成12位改成了14位

（此次政策后，深圳的房子出現(xiàn)一個月一個價格的現(xiàn)象，影響大）

2015年6月15號

股票情況：自6月15日開始,股市開始全面下跌,短短18個交易日，上證指數(shù)最大跌幅34.85%，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)最大跌幅42.92%，滬深300最大跌幅34.25%,中證500最大跌幅44.52%,在當(dāng)時中國股市歷史上沒有先例、最慘烈的急劇下跌。

（在2104年12月到2015年2月份和3月份兩會，金融銀行行業(yè)·鐵路石油行業(yè)·水利行業(yè)等的改革利好政策接連出臺，股票一路上漲，情勢大好）

股票和房產(chǎn)總是有著很大的關(guān)系，股票的下跌，入市股民資金壓力大，房價開始穩(wěn)定甚至下降。

15年7 8 9 月份房產(chǎn)市場非常的慘淡，這也是買房客戶的心態(tài)，買漲不買跌（基本好地段和好學(xué)位是橫盤，偏一點(diǎn)的小區(qū)出現(xiàn)回落現(xiàn)象）

2015年10月16號

中國社科院副院長蔡昉，在出席論壇活動時候，提出了的接下來兩年內(nèi)，會放開二胎政策 激起千層浪。

深圳學(xué)位的緊缺，最先開始漲價的就是學(xué)位房，因?yàn)槎ラ_放，所以需要提前準(zhǔn)備學(xué)位，刺激市場再次活躍起來。（2016年1月 1號 正式放開）

2015年11月 12月 房價穩(wěn)步增長

總結(jié)2015年：

2015深圳的樓市是漲幅很多的一年，深圳的業(yè)主也因?yàn)榉孔拥目焖僭鲋刀吲d。在北上廣深這四個強(qiáng)一線城市里，當(dāng)時的深圳房價是價格的洼地，所以漲幅比例也會最大的。

2016年2月17日

2016年2月17日深圳各銀行，按揭買房利率細(xì)微調(diào)整上浮，抑制房價的上漲！

2016年3月25號（深六條）

1：非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年

2：首套房還清房貸，購買第二套房時，首付由3成提高至4成。本市戶籍居民家庭限購2套住房

3：能提供自購房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房

（后續(xù)在3月28號和4月9號的，這兩個日子里，進(jìn)行了3.25新政的補(bǔ)充說明，最后簡稱為“深六條”）

以下是“深六條”的補(bǔ)充具體詳情

2016年4月1號

1：營業(yè)稅改為增值稅（營改增）

2：深圳國土局的過戶價進(jìn)行了大幅度上調(diào)（最高區(qū)上浮120%）

此次政策，即改變了增值稅的增收公式，并且從買房的稅費(fèi)方面著手,對于房產(chǎn)交易雙方增加了置業(yè)的成本，進(jìn)一步壓制房產(chǎn)過快過熱的增加。

2016年6月份

“地王出現(xiàn)”“地王出現(xiàn)”

地王情況：

1：2016年6月2日，深圳龍華新區(qū)出讓今年第一塊商住用地，該地塊為深圳首次試點(diǎn)商品房現(xiàn)售的項(xiàng)目用地。最終，中國電建和廣州方榮聯(lián)合體以82.89 億元的價格奪標(biāo)，樓面地價高達(dá)每平方米56781元，問鼎全國單價地王！

2：2016年6月8日，深圳公開出讓光明新區(qū)一宗商住地塊，建筑面積50.9萬平方米，龍光地產(chǎn)以總價140.6億元競得該地塊，刷新2016年全國總價地王紀(jì)錄。該價格溢價率159.79%，折合樓面價27620元/平方米

小結(jié)：2016年政策頻出，所以深圳的房市都是很慘淡市場的觀望情緒濃厚。但是6月份地王的出現(xiàn)，再次給了觀望著們和接盤俠的信心和期待，畢竟“面粉價格超過面包”時，大家也就敢于出手。開發(fā)商帶頭進(jìn)場，個人置業(yè)也會緊隨其后！

2016年10月4號

1：深圳市戶籍單身（含離異）限購1套

2：非深圳市戶籍要滿五年社保，限購1套

3：無房無貸款記錄首套首付比例不低于30%

4：無房有貸款紀(jì)錄首付比例不低于50%

5：有房二套貸款比例不低于70%

小結(jié)：10.4新政，是當(dāng)時歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，購房資質(zhì)進(jìn)行了調(diào)整，針對婚姻方面限制名額，并且在購房者的首付比例上進(jìn)行了大幅度調(diào)整，二套從原來40%調(diào)整到70%,大大增加了購房者的成本，減少購房需求，抑制房價增加過快！

2016年11月8號

國土局的評估價格上調(diào)20%，增加購房成本！

總結(jié)2016年：

2016年可以稱為是調(diào)控年。房價經(jīng)過了2015年風(fēng)風(fēng)火火翻倍增加的一年，2016年的劇情注定走向了嚴(yán)格調(diào)控的情況，所以這一年買房者相對克制和觀望情緒濃厚，但是敢于上車的人，還是在接下來的幾年中得到了勇敢的回報！

2017年2月和3月

兩會開始，房產(chǎn)市場中的“金三銀四”的 由來和兩會是有緊密聯(lián)系在一起的。

當(dāng)時的兩會明確了：

“2017年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排”

在兩會之前，大家都猜測可能會出房產(chǎn)稅，遲遲觀望沒有上車進(jìn)場。

然兩會明確2017年不會出房產(chǎn)稅，市場再次活躍起來，成交量攀升，房價穩(wěn)步上漲。

2017年4月份

“十二屆全國人大五次會議在人民大會堂開幕，李克強(qiáng)總理政府工作報告，明確提出“要推動內(nèi)地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮港澳獨(dú)特優(yōu)勢，提升在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放中的地位與功能”

這是粵港澳大灣區(qū)第一次，從之前的概念走上了計(jì)劃實(shí)施的議程

進(jìn)而當(dāng)時全國很多資金流向了深圳

目前世界上有四個灣區(qū)分別是：

紐約灣區(qū)，舊金山灣區(qū)，東京灣區(qū)，粵港澳大灣區(qū)

2017年5月份和6月份

北京在3月份和4月份的時候，出了一系列的密集調(diào)控政策，比如：認(rèn)房又認(rèn)貸，社保年限增加至60個月，離婚一年內(nèi)買房算二套，學(xué)區(qū)房整頓等

進(jìn)而很多北京的投資客，把目光轉(zhuǎn)向了深圳。

尤其像深圳不限購商務(wù)公寓，成為投資客的首選，并且都是大手筆的購入，“買一層，買一棟，買斷一個戶型”進(jìn)而刺激市場的活躍

2017年10月份

深圳買房利率從下浮，步步調(diào)整為上浮，增加購房成本，以下是2017年各銀行利率：

總結(jié)2017年：

是調(diào)控過度年，但是沒有2016年嚴(yán)格，然后房價也是穩(wěn)中有升。

越調(diào)控房價反而沒有降低，卻是上漲？

因?yàn)檎{(diào)控是雙方的，購房者和賣房者都調(diào)控到了。

深圳的房市一直都是需求大于供應(yīng)，不斷的調(diào)控增加了購房的成本，只會讓購房者降低買房需求，由之前的四房變?yōu)槿?，三房變?yōu)閮煞?，但是需求一直都在?/p>

2018年3月28號

”三價合一的政策”

成交價格，銀行評估價，國土局過戶指導(dǎo)價

小結(jié)：政策壓縮“陰陽合同”的存在，打擊用高杠桿投機(jī)購房，抑制房價上漲過快。并且，也完善了二手房市場監(jiān)測管理，更有利于反應(yīng)市場的真實(shí)成交，為房地產(chǎn)調(diào)控提供更可靠的數(shù)據(jù)支持。

2018年7月31號

1:不能用公司的名義購買住宅

2:住宅3年內(nèi)限售，公寓5年內(nèi)限售

3:離婚后兩年內(nèi)購房首付比例，按照結(jié)婚時首付比例支付

4：各類新供應(yīng)地上建設(shè)的商務(wù)公寓只租不售

小結(jié)：此政策，購房名額進(jìn)行了限制，（據(jù)統(tǒng)計(jì)新開樓盤的成交數(shù)據(jù)，公司買房占所有成交中的20%），并且對于婚姻進(jìn)行了進(jìn)一步的完善，壓縮操作離婚投機(jī)買房情況。

最關(guān)鍵，首次出現(xiàn)了限售的政策，從買到賣進(jìn)行了全面的調(diào)控！

總結(jié)2018年：

房價和成交量很平穩(wěn)的一年，政策方面也是對于之前的調(diào)控政策進(jìn)行了補(bǔ)充，把細(xì)節(jié)之處補(bǔ)充到位，但是政策之后的短期市場遇冷還是有有的，只是寒冷期不會持續(xù)太長。

2019年2月18號

2019年2月18日，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式發(fā)布

粵港澳大灣區(qū)：由香港、澳門兩個特別行政區(qū)和廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶九個珠三角城市組成，總面積5.6萬平方公里，人口7000萬

對比其他三大灣區(qū)：

第一：人口優(yōu)勢紅利

第二：面積優(yōu)勢（粵港澳灣區(qū)是其他三個灣區(qū)總和）

第三：粵港澳灣區(qū)港口吞吐量是其他三個灣區(qū)總和的4.5倍，然世界第一！

第四：人口結(jié)構(gòu)優(yōu)勢（人口結(jié)構(gòu)年輕，勞動力人口比重高，可持續(xù)發(fā)展的人口動力強(qiáng)）

小結(jié)：粵港澳大灣區(qū)無疑是推動深圳房價上漲的催化劑，給觀望猶豫的置業(yè)者，吃下一顆定心丸，在下決定之前更迅速和果斷！

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)深圳2019年上半年均價為56442元/㎡，同比增長6.08%

2019年8月18號

“支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)”

以下是支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的具體文件

小結(jié)：這是繼2019年粵港澳大灣區(qū)概念提出后，對于深圳地位的再次提升和騰飛，進(jìn)一步確認(rèn)深圳將作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市的地位，給深圳的房市再注入一劑強(qiáng)心針，穩(wěn)定大家的心態(tài)，剛需居住置業(yè)可以大膽放心的買！

2019年10月8號

“銀行房貸利率由基準(zhǔn)向LPR加減點(diǎn)的形式轉(zhuǎn)變”

以下是關(guān)于LPR解釋和案例分析

相信央行在12月28號發(fā)布的一則消息，大家都很關(guān)心，畢竟房產(chǎn)月供是和每個人生活息息相關(guān)的利益關(guān)系。

首先了解LPR利率和基準(zhǔn)利率有什么區(qū)別

一：法定基準(zhǔn)利率

在2019年10日8號之前，都是采取央行2015年10月24日發(fā)布的基準(zhǔn)利率：

1年以內(nèi)（含1年），年化利率4.35%

1年到5年（含5年），年化利率4.75%

5年以上，年化利率4.90%

公積金：

5年以內(nèi)（含5年），2.75%

5年以上，3.25%

二：LPR利率

LPR的計(jì)算方法由18家銀行共同報價產(chǎn)生，計(jì)算方法為去掉一個最高價和一個最低價，最后算術(shù)平均得出，每月20日重新報價計(jì)算，可以簡單解讀為，這是一個市場化利率的意思。

所以，LPR利率取決于一個市場供需關(guān)系的平衡過程，并不是說利息一定會降，相反，市場化定價，這個利率既有可能降低，也有可能提高。

（圖文解釋，LPR利率）：

最新發(fā)布房貸利率政策解讀

一：先看原文圖示

二：亮點(diǎn)搶先看

1：“存量房貸“定義

2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款合同。

2：開始實(shí)施時間和緩沖時間

自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成

3：LPR加點(diǎn)的基數(shù)計(jì)算

商業(yè)性個人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時點(diǎn)至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。

4：存量房貸周期最短可一年或選擇固定利率

金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業(yè)性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年

如存量浮動利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

三：案例解答

如某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限30年,剩余期限為25年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮15%

現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+15%）=5.635%。

A：選擇固定利率不變

可以繼續(xù)按照目前房貸利率的5.635%繼續(xù)執(zhí)行，剩下的25年每個月月供不變。

B:選擇一年期不固定利率

2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日

即：5.635%-4.8%=0.835% 那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.835個百分點(diǎn)

2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行利率為

2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR+加點(diǎn)幅度=2020年執(zhí)行利率

即：4.8%+0.835%=5.635%

所以執(zhí)行的利率水平仍是5.635%，進(jìn)而2020年房貸利率是不變的。

在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整：

2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.835%=2021年執(zhí)行利率

以后每年以此類推!

2019年11月11號

一年一次的淘寶購物狂歡節(jié)，深圳房產(chǎn)政策也出了“大紅包”：

深圳市將不再按照以前各區(qū)的豪宅線標(biāo)準(zhǔn)征收增值稅。從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免征增值稅！

以南山為例：之前一套120平米，市場價1000萬，原價300萬的房子，按照之前南山高于490萬滿兩年的要繳差額增值稅，增值稅大約要繳37萬左右，按照新的144平米以下滿兩年免征增值稅，這37萬不用交了！

小結(jié)：這次突如起來的政策，房產(chǎn)市場的反應(yīng)的也很快，當(dāng)晚很多掛盤的物業(yè)出現(xiàn)返價和不賣的情況，后面甚至出現(xiàn)了業(yè)主集體“抬轎子”控制小區(qū)價格的情況，市場的反映愈演愈烈,最后國土局出手遏制了住了不良漲價！

總結(jié)2019年：

兩個概念的落地，進(jìn)一步明確了深圳的方向和未來的發(fā)展前景，給房市打下了定心丸，穩(wěn)定置業(yè)者的心態(tài)，需要上車的抓緊上，肯定不會虧！