如今，由于機(jī)房風(fēng)險(xiǎn)、包入住、投資便利，很多購(gòu)房者對(duì)二手房的偏好越來(lái)越高。

但二手房過(guò)戶需要考慮的因素太多，購(gòu)房者往往會(huì)忽略掉很多問(wèn)題。其實(shí)，二手房過(guò)戶需要知道這幾點(diǎn)。

一、二手房過(guò)戶所需證件資料

買房需攜帶的資料

單身：身份證、戶口本、房屋買賣交易的契稅完稅證明；

已婚：夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證（若購(gòu)房者是外地人，需要根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，出具本地暫住證或其他證件）、家庭戶口本（戶口本是外地的需要提供暫住證）、二手房買賣交易的契稅完稅證明；

離婚：個(gè)人身份證、戶口本和房屋買賣交易的契稅完稅證明、離婚證、離婚協(xié)議，如果購(gòu)房者攜帶未成年人，需要攜帶孩子所在的戶口本；

港澳臺(tái)人士：需要提供港澳身份證或者個(gè)人護(hù)照、房屋買賣契稅完稅證明，臺(tái)灣認(rèn)識(shí)需要出示通行證、契稅完稅證明、注滿拘留證明（例：在北京購(gòu)房需要在京滿一年的居留證明，不同城市規(guī)定不同）

外籍人士：個(gè)人護(hù)照譯本公正、交易契稅完稅證明、注滿居留證明；

未成年人：監(jiān)護(hù)公證，家庭戶口本，父母身份證、結(jié)婚證，公證監(jiān)護(hù)人必須到場(chǎng)，未成年人可不到場(chǎng)。（如果未成年人的戶口跟父母一起且互助式父母，只需要提供出生證明即可）；

現(xiàn)役軍人或者武警家庭：身份證原件、復(fù)印件，軍官證原件、復(fù)印件，團(tuán)級(jí)以上部門開(kāi)具的家庭證明；

多個(gè)人：

所有過(guò)戶接收人的身份證原件，全部人員到場(chǎng)或部分人員攜帶未到場(chǎng)的人手寫(xiě)委托書(shū)辦理過(guò)戶。

賣方需攜帶的資料

個(gè)人身份證、房產(chǎn)證，如果交易房屋賣方有多個(gè)權(quán)利共有人，需要所有共有人到場(chǎng)簽字，如果不能到場(chǎng)簽字，需要由簽字人員提供未到場(chǎng)權(quán)利人的公證委托書(shū)，（家庭滿五唯一住房，需要賣方提供結(jié)婚證和夫妻雙方的戶口本）；如果是房產(chǎn)是繼承過(guò)戶得來(lái)的房產(chǎn)，賣方還要提供原房產(chǎn)證復(fù)印件、繼承公證書(shū)。

二、哪種過(guò)戶方式最劃算

房產(chǎn)最常見(jiàn)的三種過(guò)戶方式是繼承、買賣、贈(zèng)與，我們來(lái)分析一下哪種方式最劃算。

房產(chǎn)繼承

房產(chǎn)繼承，是所有權(quán)及使用權(quán)繼受取得方式的一種，繼承方式分為法定繼承和遺囑繼承。子女以繼承的方式獲得父母的房屋，不需要繳納契稅，只需要支付公證費(fèi)和工本費(fèi)。繼承需要遺產(chǎn)人去世后才可辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，并且需要到公證處進(jìn)行公證，這一系列手續(xù)辦理比較麻煩。因此房產(chǎn)繼承這種方式屬于費(fèi)用少風(fēng)險(xiǎn)高。

房產(chǎn)贈(zèng)與

房產(chǎn)贈(zèng)與雙方需簽訂書(shū)面合同。贈(zèng)與房產(chǎn)的受益人需繳納3%的契稅以及贈(zèng)與人和收益人需各自交納萬(wàn)分之五的印花稅，加起來(lái)一共是3.1%的稅。贈(zèng)與房屋進(jìn)行再次交易時(shí)還是會(huì)收取各類稅費(fèi)，因此，房屋贈(zèng)與這種方式的費(fèi)用是比較高的。

（根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定：在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。）

房屋買賣

這是房屋交易中最典型的一種方式，不僅包含了房產(chǎn)占有的轉(zhuǎn)移，也包括了房產(chǎn)處分權(quán)的轉(zhuǎn)移。買賣房屋需要繳納的稅費(fèi)很多，要根據(jù)房屋年限、房屋大小等情況繳納相應(yīng)的契稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等。因此房屋買賣這種方式雖風(fēng)險(xiǎn)小但費(fèi)用高。

三、二手房過(guò)戶的注意事項(xiàng)，哪幾種情況不能過(guò)戶？

1.未經(jīng)房屋的其他產(chǎn)權(quán)人同意

當(dāng)該房屋屬于共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，代表房屋產(chǎn)權(quán)人不止一個(gè)，那么在進(jìn)行二手房過(guò)戶時(shí)，只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人簽合同的話是無(wú)效的。因此過(guò)戶時(shí)必須所有產(chǎn)權(quán)人都到場(chǎng)簽字，或是讓無(wú)法到場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)人出示授權(quán)書(shū)委托他人簽字。（如果房屋是在夫妻婚姻存續(xù)期間購(gòu)買，即使房產(chǎn)證上僅有一人名字，也需要配偶知情同意簽字確認(rèn)賣房）

2.房產(chǎn)證抵押中或貸款沒(méi)還清

房屋主是否有房貸沒(méi)還清、房屋是否被抵押中？如果房屋在抵押中，需要先將貸款還清取回房產(chǎn)證后才可以順利過(guò)戶。

3.房屋處于被查封時(shí)期

若二手房正處于被檢察院、法院等國(guó)家機(jī)關(guān)扣押和查封，房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移不得對(duì)抗公權(quán)力。

4.違章建筑或鑒定為危房的二手房

如果此二手房有違章建筑，那么在違建拆除恢復(fù)原樣之前房屋是不可以過(guò)戶的。而鑒定為危房的二手房是失去居住價(jià)值的，自然也不可以過(guò)戶。

5.具有特殊性質(zhì)的二手房

學(xué)校、軍隊(duì)、醫(yī)院的房子、未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房、法拍房、小產(chǎn)權(quán)房等這些特殊性質(zhì)的二手房，這些房子容易受到其性質(zhì)的限制。

二手房過(guò)戶前，一定要了解清楚過(guò)戶所需資料、注意事項(xiàng)以及哪種方式更劃算，畢竟買房不是小事，一定要謹(jǐn)慎。微信公眾號(hào)：院長(zhǎng)聊房院長(zhǎng)微信：hfbxms，加院長(zhǎng)微信，免費(fèi)進(jìn)重慶購(gòu)房群。

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