突然獲得獎(jiǎng)金或經(jīng)過多年積累，需要一次性提前歸還貸款嗎？目前主流的觀點(diǎn)是，要根據(jù)剩余貸款年限來決定。這是因?yàn)橐院笠獌斶€的利息少，提前償還不合算。

這是典型的錯(cuò)誤理解，是否提前還房貸不看剩余貸款年限，只看個(gè)人投資收益率。

房貸的構(gòu)成

不論選擇等額本息還是等額本金還款方式，每月還貸中包含了兩部分，一是欠銀行的本金、二是上月底剩余本金總額當(dāng)月產(chǎn)生的利息。

比如，貸款100萬元、年利率為6%（月利率為6%/12=0.5%）、貸款期限為15年、等額本息還款方式。第十期的還款總額為8438.57元，其中，3596.44元為當(dāng)期歸還的本金，4842.13元為第九期還款后還剩下的本金一個(gè)月內(nèi)產(chǎn)生的利息（968426.67元*0.5%）。

每一期的還款額均分成這兩部分，且都是通過這種方式計(jì)算出來的。

提前還貸本身并沒有劃不劃算一說。提前還款意味著占據(jù)銀行本金的金額變少了，產(chǎn)生的利息自然會減少；不提前還每月付出的利息多，但你占據(jù)了更多的銀行本金，其實(shí)也沒有吃虧。

這個(gè)道理就好像你上月租了一間100平米的房子要支付1萬元的房租，而本月?lián)Q租了50平米的房子支付5000元房租。你不會認(rèn)為這個(gè)月?lián)炝舜蟊阋税?？本月房租付的少是因?yàn)樽獾姆孔用娣e小了。

下面我們來看一些具體事例，看懂了你就知道在決定是否要提前還房貸時(shí)最重要的決策依據(jù)是什么了。事例數(shù)字較多、需要一些簡單的數(shù)學(xué)知識，但耐心看完并不難理解。

一次性全部還完的情形

案例：李四總共貸款120萬元、貸款年利率為6%（月貸款利率為0.5%）、貸款年限為20年（總共240個(gè)月）、還貸方式為等額本金還款方式。

還貸10年（120期）后，李四積累了一大筆資金能夠一次性將剩余的欠款全部還清。

等額本金還款方式下每個(gè)月還的本金是一模一樣的。120萬元還240期，則每月還銀行本金部分為120萬/240=5000元。十年后一共歸還本金60萬元，還剩余60萬元本金。

（一）李四每年的理財(cái)收益率能夠達(dá)到年均9%、月均為9%/12=0.75%

李四有兩個(gè)選擇，一是將銀行里存下的60萬元全部提前還掉、二是不提前還款。

1.提前還款

李四提前還款后，未來每月將不再支付任何貸款費(fèi)用、同時(shí)也沒有相應(yīng)的理財(cái)收益。60萬元全部還完后凈資產(chǎn)變?yōu)?。

2.不提前還款，存款60萬元做投資理財(cái)

考慮兩個(gè)方面，一是還款后還欠銀行本金負(fù)債、二是還款后剩余的理財(cái)總資產(chǎn)。

第121期總共還貸8000元，其中本金為5000元、利息為60萬*0.5%=3000元。本期還貸后，李四的本金負(fù)債還剩：60萬元-5000元=595000元；

第121期有關(guān)的還款信息

銀行中的60萬元本月產(chǎn)生的理財(cái)利息=60萬*0.75%=4500元，則月底銀行中的理財(cái)總資產(chǎn)為原先的60萬元加上本月理財(cái)利息4500元減去還貸總額8000元，也就是60萬元+4500元-8000元=596500元。

理財(cái)資產(chǎn)總共為596500元、欠銀行的本金為595000元，凈資產(chǎn)多出了1500元。換言之，在貸款的第121個(gè)月，不提前還款比提前還款多出了1500元的收益。

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進(jìn)入下個(gè)月、也就是第122期還貸周期。

第122期總共還貸7975元，其中本金仍然為5000元、利息為595000*0.5%=2975元。本期還貸后，李四還欠銀行本金：595000元-5000元=590000元。

第122期有關(guān)的還款信息

銀行中的596500元理財(cái)資產(chǎn)本月帶來理財(cái)利息=596500*0.75%=4474元，月底理財(cái)資產(chǎn)=596500元+4474元-7975元=592999元。

第122期后，理財(cái)資產(chǎn)比欠銀行的本金多出了2999元，不提前還款比提前還款多出了2999元收益。

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隨著時(shí)間的推移，只要能夠保持這樣的理財(cái)收益率，提前還款帶來的收益將會越來越多。事實(shí)上，即使理財(cái)收益率有所下降，但只要高于6%的房貸利率就能夠每月帶來正收益。很明顯，這種情形下，不要提前還貸更加劃算。

（二）李四每年的理財(cái)收益率只有4.8%、月均為4.8%/12=0.4%

1.提前還款60萬元的話，未來不用還貸但也沒有理財(cái)收益，凈資產(chǎn)為0。

2.不提前還款

計(jì)算方式和前面一樣，我直接給出計(jì)算結(jié)果。

第121期，共計(jì)還款8000元，其中本金5000元、利息3000元。還款后還欠銀行595000元。

60萬元本月帶來的理財(cái)收益為60萬*0.4%=2400元，月底理財(cái)資產(chǎn)=60萬元+2400元-8000元=594400元。

這次，在還完第121期后，李四負(fù)債595000元，理財(cái)總資產(chǎn)為594400元，凈資產(chǎn)變成了負(fù)數(shù)（-600元）。之后的每一期還款都會擴(kuò)大這個(gè)差距，最終導(dǎo)致的結(jié)果是李四的理財(cái)資產(chǎn)全部用完但貸款還沒有還完，剩余的部分只能用自己的工資來補(bǔ)貼。

由于理財(cái)收益率低于貸款利率，李四應(yīng)該選擇提前還完60萬元，這樣至少能夠保證未來不需要用工資補(bǔ)貼房貸的局面。

提前還部分貸款

在第02點(diǎn)中給大家看了一次性全部還完的例子，這次來講講部分提前還款的情況。

案例：李四貸款120萬元、貸款年利率為6%（月貸款利率為0.5%）、貸款年限為20年（總共240個(gè)月）、還貸方式為等額本金還款方式。

還貸5年（60期）后，李四考慮部分提前還貸。5年后還欠本金90萬元，李四有30萬元能夠用來提前還款。

這次假設(shè)李四每年的理財(cái)收益率為年均7.8%、月均為7.8%/12=0.65%

1.提前還款

選擇提前還款30萬元，李四還欠銀行本金60萬元。還款5年后還剩下15年，共計(jì)180期，則等額本金還款方式下，新的每月歸還本金額=60萬元/180=3333.33元。

提前還款30萬元后的第一期（總的第61期）還貸利息=60萬元*0.5%=3000元、加上本金3333.33元，一共支出6333.33元。還欠銀行本金（凈負(fù)債）=60萬元-3333.33元=596666.67元

2.不提前還款

還款節(jié)奏不變，第61期歸還本金5000元、利息4500元，總共支出9500元。還欠銀行本金

895000元。

未提前還款的30萬元本月產(chǎn)生的理財(cái)利息=30萬*0.65%=1950元，則月底銀行中的理財(cái)總資產(chǎn)為30萬元+1950元=301950元。

3.是否提前還款的對比

由于這次講的是提前歸還部分貸款，故理解起來更加困難一些。大家著重關(guān)注我用底紋選出的幾個(gè)數(shù)字。

提前還貸30萬元后，第61期還要?dú)w還6333.33元、凈負(fù)債還剩596666.67元，銀行賬戶里沒有多余的理財(cái)資金了，這兩部分加一起總共為603000元。

不提前還貸的話，第61期要?dú)w還9500元，還欠銀行895000元，這兩部分加一起為904500元。

初步比較，不提前還貸比提前還貸多了904500-603000=301500元的負(fù)債。不過，不提前還貸使得銀行中還剩下理財(cái)資金總共301950元，這個(gè)數(shù)字大于多出的負(fù)債450元。

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隨著還貸的進(jìn)行，不 提前還貸產(chǎn)生的收益會越來越多。因此，結(jié)論一模一樣，只要理財(cái)收益率高于貸款利率，仍然選擇不提前還貸劃算。相反，如果理財(cái)收益率低于貸款利率則提前還貸劃算，具體的計(jì)算過程就不再列出了。

具體結(jié)論

以上所述均是在解釋決定是否提前還貸的關(guān)鍵因素到底是什么。最后給出結(jié)論，大家也可以不用看上面所寫直接記住我總結(jié)的推論。

推論一：在不考慮違約金的情況下，是否提前歸還房貸僅取決于您的年均理財(cái)收益率是否比貸款利率來得高。高則不要提前還款，低則選擇提前還款。

比如，有的朋友是純公積金貸款，一年的貸款利率只有3.25%，而他的理財(cái)收益率能達(dá)到5%以上，絕對不要提前還。

推論二：每年或每月根據(jù)次年或次月的預(yù)估理財(cái)收益率調(diào)整策略。一般銀行給了貸款人每年固定月份提前還款的權(quán)利，故如果預(yù)計(jì)未來理財(cái)收益率會降低，則重新考慮是否提前還款。

推論三：提前還款后即失去了未來獲得高額理財(cái)收益的機(jī)會，所以預(yù)估未來理財(cái)收益率時(shí)眼光要放得長遠(yuǎn)些。比如，剩余貸款期限還有15年，只是估計(jì)未來2年的理財(cái)收益率會低于貸款利率，之后又將獲得高額理財(cái)收益，則考慮選擇不提前還款。

相反，如果只是近兩年的理財(cái)收益率較高，之后會逐步降低甚至低于貸款利率，那也不用立馬提前還款。等到兩年后理財(cái)收益率降低時(shí)就行了。

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