【導(dǎo)游語言】住房問題一直是大家比較關(guān)心的問題，在北京買房有什么限制嗎？能買幾套房子，貸款能借多少，能繳稅，都是買房時比較關(guān)心的內(nèi)容。

所以本期是購房知識政策集錦，希望看完文章后，在自己買房或者親屬買房時，不用再為政策是什么發(fā)愁了。內(nèi)容太多記不住怎么辦？可以收藏起來慢慢看，再點一下轉(zhuǎn)發(fā)，分享給別人，讓更多的人也了解一下購房知識。

北京市2010年4月30日出臺的＂京十二條＂，規(guī)定從2010年5月1日起，北京以家庭為單位只能新購一套商品房，這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。之后，北京市又出臺了多項規(guī)定，細(xì)化明確了京籍、非京籍等不同人群購房套數(shù)、貸款政策等內(nèi)容，限購范圍也從商品房住宅擴大到商辦類等。

北京市限購政策

根據(jù)現(xiàn)行政策，北京限購房屋的類型有商品住宅、住宅平房和商業(yè)、辦公三大類。

一、商品住宅類

北京市商品住宅限購，指所有70年產(chǎn)權(quán)住宅（包括新房、二手房）都在限購范圍內(nèi)，必須具備購房資格才能買。購房資格包括能不能買，能買幾套。購房資格核驗以家庭為單位，包括:京籍家庭、非京籍家庭、港澳臺僑、外籍四類。除家庭外，企業(yè)在購買商品住宅時也有相應(yīng)限制條件。

（一）家庭購房資格及套數(shù)限制

1.北京（通州除外）區(qū)域內(nèi)，且在京無房，京籍已婚家庭購買住房上限是2套，單身家庭購買住房上限是1套；非京籍和港澳臺僑、外籍人士在滿足相關(guān)條件情況下，最多可購買1套。

2.北京通州區(qū)從2015年8月15日起，住宅限購政策升級，在滿足北京購房資質(zhì)的情況下，還需滿足相關(guān)條件，才能在通州區(qū)購買1套商品房。

在京住房達(dá)到或超過上述住房套數(shù)限制的家庭，暫停在本市向其出售住房。

（二） 購房資格(引申知識點）

1.京籍家庭。是指居民家庭成員中至少有一個具有北京市戶籍的家庭。包括駐京部隊、現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭以及持有有效《北京市工作居住證》的家庭。北京市單位集體戶口是本市戶籍的一種形式。非本市戶籍人口因就學(xué)遷入學(xué)校集體戶口的，不能作為本市戶籍人員購房。

2.單身家庭。包括未婚、離異、喪偶和未婚先育。如果未成年子女是京籍戶口，父母或監(jiān)護人婚姻狀況為離異或喪偶的外埠居民，可按京籍家庭購房，視為北京單身家庭。

3.連續(xù)繳納。非京籍社保、個稅需連續(xù)繳存60個月以上，不能中斷，補繳無效。2019年1月1日后，購房者因新個人所得稅法實施而不再繳納個稅的，如當(dāng)月社保正常繳納，則計入個稅累計繳納月數(shù)，且此后只審核社保繳納情況。

4.已有住房數(shù)量認(rèn)定。在北京區(qū)域的，已經(jīng)取得不動產(chǎn)證書或者完成網(wǎng)簽的住宅。家庭成員名下的合計住房總數(shù)，不同家庭之間共有的，分別計一套；商業(yè)和寫字樓等非住宅類房產(chǎn)（除通州商務(wù)型公寓外）不算。

5.已購經(jīng)適房家庭購房資格。北京戶籍家庭名下有經(jīng)濟適用房再次購買住房時，若經(jīng)濟適用房為2008年4月11日后購買的，則本人無購房資格了。若是2008年4月11日之前購買的，則計名下已擁有一套房產(chǎn)。

6.拆遷安置房、繼承房產(chǎn)。拆補償?shù)陌仓梅亢屠^承的房產(chǎn)，辦理不動產(chǎn)登記時，不受名下已有住房套數(shù)限制，但取得不動產(chǎn)登記證后房屋計入已有住房套數(shù)。

（三）公司、單位或集體購房限制

（1）中國大陸公司在京購房不受限制 (除個人獨資、境外合資、法定代表人是外籍人士、個體工商戶等情形外) ;

（2）個體工商戶連續(xù)5年(含)以上在本市繳納個體工商戶稅,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房) ,只能出經(jīng)營者本人房本或經(jīng)營者及家庭成員共有房本;

（3）單位、公司或集體購買住宅類房屋,三年內(nèi)不可上市交易(以網(wǎng)簽日期或產(chǎn)權(quán)證日期為準(zhǔn))。

二、住宅平房、法拍房

住宅平房。2017年4月3日，北京市住建委出臺《關(guān)于加強國有土地上住宅平房銷售管理的通知》，將住宅平房納入限購范圍。購買住宅平房需具備買商品住宅同等資質(zhì)，4月3日起新購的住宅平房，計入家庭名下住房套數(shù)。住宅平房僅能全款購買，不能作為抵押物向銀行抵押。

法拍房。2017年4月27日， 司法拍賣房產(chǎn)（簡稱“法拍房”）法拍房納入限購范圍。住建部門對競拍人購房資格審查納入了司法競拍流程。競拍方為自然人的（個體工商戶、個人獨資企業(yè)視同自然人），要求競拍家庭或個人符合北京的限購政策，競拍人無購房資格將無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

三、商辦類

商業(yè)、辦公類項目（簡稱商辦類項目）的土地使用年限為40年或50年，2017年3月26日起，北京商辦類項目開始全面限購。其中，通州區(qū)商務(wù)型公寓限購政策，區(qū)別與其他商業(yè)、辦公，限購條件更嚴(yán)格之外，該類房屋核驗購房資格時計入家庭的住房套數(shù)。

（一）商辦類銷售對象及限制

新建商辦類項目：開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。

存量商辦類項目：2017年3月26日之前（通州區(qū)為 2016 年 5 月 5 日之前）購買的商辦項目，再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

①名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。

②在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。

③個人不能貸款，僅能全款購買。

（二）通州商務(wù)型公寓銷售對象及限制

商務(wù)型公寓是通州區(qū)獨有的新類型房屋，只存在于通州新城核心區(qū)五河交匯處。商務(wù)型公寓不是住宅，而是為配套新城核心區(qū)建設(shè)單獨批的數(shù)個項目，它的土地規(guī)劃用途就是商務(wù)型公寓，產(chǎn)權(quán)年限為50年。根據(jù)京建法【2016】8號文件，購出售對象為居民家庭的，必須符合以下條件之一，且核驗購房資格時計入家庭住房套數(shù)。

1.沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士。

2.已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭。

3.在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。

（三）住宅和非住宅的限購套數(shù)關(guān)系

購買住宅類房屋：家庭名下已經(jīng)擁有的非住宅類房屋（除通州商務(wù)型公寓外），不影響買房資質(zhì)審核時的套數(shù)計算。

購買非住宅類房屋：個人名下已經(jīng)擁有的住宅、非住宅、平房，均應(yīng)計入買房資質(zhì)審核時的套數(shù)計算。

北京市購房貸款政策

北京購房貸款認(rèn)房又認(rèn)貸。同購房資格一樣，是以家庭為單位進行申請，根據(jù)申請家庭名下住房及貸款記錄情況，核定符合首套房還是二套房，并根據(jù)買房屋性質(zhì)，確定首付比例。申請家庭被核定為兩套及以上住房的，不予貸款。非大陸居民基本不能貸款。

一、首套比例及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

二、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

普通住宅需同時滿足下面三個條件，否則就是非普通住宅：

1.容積率：1.0 以上（含），以估價報告認(rèn)定為準(zhǔn)。

2.建筑面積：140 ㎡以內(nèi)（含），以不動產(chǎn)權(quán)證書標(biāo)注為準(zhǔn)。

3. 實際成交價格的套單價或者總價應(yīng)低于以下標(biāo)準(zhǔn)：

三、引申知識點

1.“認(rèn)房”，只認(rèn)北京市范圍內(nèi)的住宅?！罢J(rèn)貸”，認(rèn)全國范圍內(nèi)購買住宅的貸款記錄，包括商業(yè)貸款和公積金貸款，系統(tǒng)中二者互通互認(rèn)。無論是在認(rèn)房產(chǎn)、還是在認(rèn)貸款記錄時，只認(rèn)住宅!

2.認(rèn)房認(rèn)貸只影響貸款，不影響購房資格和稅收。購房資格和稅收按照北京市相關(guān)政策口徑執(zhí)行，例如在外地有貸款買房記錄，在本市無住房，可以申請共有產(chǎn)權(quán)房，按照首套繳納契稅，但是貸款按照二套房貸款。

3.在北京購買共有產(chǎn)權(quán)房，如外地買房，有2筆住房貸款，公積金不予貸款；部分銀行提供商業(yè)貸款，各銀行業(yè)務(wù)規(guī)定不同，具體請咨詢銀行。

4.貸款額度除認(rèn)房認(rèn)貸外，對年齡、收入等還有相關(guān)限制，可以根據(jù)申請人實際情況到銀行或者公積金管理中心咨詢。

北京購房稅費款政策

買一套房，不是知道購房資格和的首付、貸款就可以了，還要根據(jù)房屋性質(zhì)、面積、首套房還是二套房等條件，繳納稅費。主要包括契稅、印花稅（0.05%）、住宅專項維修資金、個人所得稅、增值稅及附加等。此次給大家重點介紹一下契稅、住宅專項維修資金、個人所得稅和增值稅及附加。

一、新建商品房

新房涉及的稅費主要是契稅，新房需要交存住宅專項維修資金（二手房不用）。

（一） 契稅

（二） 公共維修基金

根據(jù)北京市政策規(guī)定，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為:

二、二手房

二手房需要繳納的稅費比較多，但是和新房相比，除了繳納契稅、印花稅之外，多了增值稅及附加稅、個人所得稅。在稅費繳納時依據(jù)計稅依據(jù)確定的價格繳納。

（一）基礎(chǔ)知識

【價格名詞】

?網(wǎng)簽價：是指網(wǎng)簽合同中體現(xiàn)的房屋成交價格。

?核定價：又叫“最低過戶指導(dǎo)價”，是二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)價。

【計稅依據(jù)】

在繳稅時，稅務(wù)部門會按照“核定價”與“網(wǎng)簽價”中誰價格高的原則確定“計稅依據(jù)”。

當(dāng)“網(wǎng)簽價≥核定價”時，計稅依據(jù)為“網(wǎng)簽價”

當(dāng)“網(wǎng)簽價<核定價”時，計稅依據(jù)為“核定價”

?普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)第三條中的“實際成交價格”就是指上面說的“計稅依據(jù)”。自2016年5月“營改增”以后，要將“計稅依據(jù)”除以1.05后再與“單價”或“總價”進行比較，且“單價”或“總價”只要滿足一項就算符合第3條標(biāo)準(zhǔn)。

【稅費誰來出】

在二手房交易涉及稅費的政策法規(guī)中，明確規(guī)定各項稅費應(yīng)由買方或者賣房承擔(dān)方。但交易過程中，大多數(shù)的況卻是稅費均由“買方”支付。

（二） 契稅（買房繳納）

二手房的契稅稅率和新建商品房契稅標(biāo)準(zhǔn)相同，不同之處就是按照上面提到的計稅依據(jù)繳納。

若網(wǎng)簽價>最低過戶指導(dǎo)價，則契稅=(網(wǎng)簽價-本次增值稅)×稅率

若最低過戶指導(dǎo)價>網(wǎng)簽價，則契稅=最低過戶指導(dǎo)價×稅率

（三）增值稅及附加稅、個人所得稅（賣方繳納）

大家在網(wǎng)上查詢或者咨詢中介二手房涉及稅費時，會看到個人所得稅和增值稅附加。個人所得稅，不用多解釋。增值稅附加，在這簡單說一下，它并不是一個專門稅種，是為了方便計算把增值稅和增值稅附加合在一起簡稱。增值稅附加也不是專門稅種，它是“城市維護建設(shè)稅”、“教育費附加”、“地方教育附加”這3種稅的統(tǒng)稱?！霸鲋刀惛郊印保唵蝸碚f，就是在二手房交易時如果產(chǎn)生“增值稅”，那么就需要繳納這3種稅，如果沒有產(chǎn)生“增值稅”，就則不需要繳納這3種稅。

上面稅種比較多，有點繞，所以在這就不再詳細(xì)介紹增值稅及附加稅率是怎么計算出來的了。直接上干貨，二手房增值及附加稅的稅點：城六區(qū)為5.3%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣為5.25%。

注:網(wǎng)上很多文章中二手房增值及附加稅的稅點：城六區(qū)為5.6%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣為5.5%。但是根據(jù)“財稅〔2019〕13號”文件，自2019年1月1日至2021年12月31日，“增值稅附加”減半征收，所以此次按照減半計算。

三、商辦類

商辦類新房稅費，需交契稅、印花稅和住宅專項維修資金。商辦類項目的契稅，交稅比例是固定的，與首套、二套，面積大小均無關(guān)系，即為網(wǎng)簽價的3%。印花稅和住宅專項維修資金繳納標(biāo)準(zhǔn)同住宅。商辦類二手房涉及稅費政策，本文不做講解了。

結(jié)語：本期內(nèi)容小編花費大量精力查閱相關(guān)政策和網(wǎng)絡(luò)文章總結(jié)、求證后分享給大家，但由于自身也屬于學(xué)習(xí)中，不能保證一點問題沒有。大家如發(fā)現(xiàn)文中有表述不準(zhǔn)確或錯誤的地方，可以留言，小編一定認(rèn)真學(xué)習(xí)并修改。創(chuàng)作的初衷是想讓大家以后買房或者想了解買房政策時，不用再向別人咨詢或者網(wǎng)上查詢了，一篇文章讓大家也能秒變”專家“。

END

注：1.文中政策來源于網(wǎng)絡(luò)，配圖來自頭條免費正版圖片，文章僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議。

2.文章為原創(chuàng)，文中政策圖片為大眾生活觀察解說員制作，文章及圖片未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載使用。