二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心通過(guò)備用案、初始登記完成、總登記完成、再上市進(jìn)行交易。

個(gè)人二手房交易具體流程有哪些？不管是自己辦理，還是找中介代辦，流程大致都有以下8步。掌握了這個(gè)，以后買房保證不吃虧！

買賣雙方經(jīng)中介機(jī)構(gòu)撮合達(dá)成交易意向

對(duì)于買賣雙方：要選擇“證照齊全”、誠(chéng)信規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)，證照包括工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案。

對(duì)于賣方：可以在多家中介機(jī)構(gòu)放盤(pán)。放盤(pán)時(shí)，要謹(jǐn)慎看好委托書(shū)中各項(xiàng)條款是否合理。如果選擇了中介幫忙保管鑰匙，應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具鑰匙收據(jù)（機(jī)構(gòu)蓋章），還可以要求中介每次帶客看房的具體時(shí)間，以防房屋或財(cái)務(wù)受損時(shí)能確認(rèn)責(zé)任。

對(duì)于買方：要先了解清楚限貸限購(gòu)的政策

產(chǎn)權(quán)調(diào)查（需時(shí)約1個(gè)工作日）

產(chǎn)權(quán)調(diào)查也就是業(yè)內(nèi)所說(shuō)的“查冊(cè)”，即查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過(guò)查冊(cè)，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書(shū)面證明材料。

簽合同交定金（需時(shí)約1個(gè)工作日）

定金：

1.定金一般交給業(yè)主，不可退，金額一般為房?jī)r(jià)的1%-10%。

2.如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。

3.如簽約后樓價(jià)行情上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。

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簽合同：

1.應(yīng)中介和買賣3方都在場(chǎng)。

2.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

3.如果房屋有租約，應(yīng)該與租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫(xiě)明戶口遷出的日期及違約條件。此外，合約中需注意明確各項(xiàng)的付款方式和條件、過(guò)戶時(shí)間、交易稅費(fèi)的承擔(dān)方式及可能出現(xiàn)的違約情況。

評(píng)估

除了找銀行評(píng)估，買賣雙方也可以直接在簽完中介合同后，找按揭公司，然后按揭公司會(huì)安排人過(guò)來(lái)評(píng)估，評(píng)估出來(lái)了之后做按揭。

賣家贖契、涂銷和遞件（贖樓時(shí)間視情況而定，1-2月不等）

贖契是業(yè)主方的責(zé)任，針對(duì)業(yè)主房貸沒(méi)有還完的情況。

其中贖契主要有3種操作方式：賣家用買方的首付款來(lái)付清剩余貸款 、轉(zhuǎn)按揭、向銀行申請(qǐng)抵押貸款來(lái)還清剩余房貸。

具體的可操作性請(qǐng)看：貸款未還清的房子該怎么買賣？

（這里建議買家不要拿現(xiàn)金直接給賣方贖契。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問(wèn)題，買家會(huì)冒很大的風(fēng)險(xiǎn)。）

涂銷就是賣家償還銀行貸款后取消房產(chǎn)抵押登記，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)即“遞件”，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。

涂銷和遞件最好同時(shí)申請(qǐng)，可節(jié)約時(shí)間。

簽署申請(qǐng)貸款合同、辦理按揭（看銀行，一般3個(gè)工作日到半個(gè)月）

1.去銀行做貸款申請(qǐng)，需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同，獲得同意貸款書(shū)。

2. 如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。

3.為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

銀行審核通過(guò)后獲得銀行同貸書(shū)、簽署貸款合同

付首期及資金托管（1個(gè)工作日）

一般情況下，按合同約定遞件成功后，業(yè)主就會(huì)要求交首期款了，目前房管局建議最好使用銀行資金托管（不過(guò)不是強(qiáng)制要求，買賣雙方可協(xié)商而定）。

資金托管的好處是，買房將錢(qián)存進(jìn)銀行，銀行會(huì)根據(jù)交易登記過(guò)戶的進(jìn)度，確定是否可以將房款劃賬至賣方，如此，就不用擔(dān)心因無(wú)法過(guò)戶而造成的資金風(fēng)險(xiǎn)，賣方也不用擔(dān)心房屋過(guò)戶后收不到其余的房款。

交房（一般1周以內(nèi)）

交房一般涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。