如果房價高，了解房地產(chǎn)開發(fā)的各種成本和最大受益者，你就會知道為什么一直不降。

以某地為例，拿下100畝地，地價300萬一畝，建筑面積的均價按6000元一平來計算，容積率是3，就是建筑面積是土地面積的3倍，公司的注冊資金為5000萬元。

大概需要花掉的費用就是：

一、資金賬簿印花稅，按注冊資金及資本公積的萬分之5繳納，約2.5萬元。

二.土地出讓金額為3億，萬分之5繳納印花稅，為15萬，加上與拆遷補償金額之和的4%繳納契稅，為1200萬，土地使用稅8/平米/每年，100畝地稅大概有66700平米，一年53萬左右，這個是在銷售房屋時產(chǎn)權發(fā)生轉移。

三，建設及售房期間，銷售金額為12億。

1.增值稅：銷項稅額為1.2億，進項稅額按照1000萬來算，土地成本扣除額按3000萬，增值稅大概是8000萬。

2.城建稅、教育費附加稅種，一般是應繳增值稅的0.15倍，大概是1200萬。

3.土地增值稅，銷售金額的1.5%，大概為1800萬，建安成本按1500元一平算，為1億元，企業(yè)所得稅按利潤25%收，大致為1.7億，營銷費用按5%計算，是6000萬，綠化200元一平，是1300萬。

最后算下來的大概凈利潤在1.8億，也就是15%上下，地方從開發(fā)商處得到6億，還有3個億的建安成本，綠化，銀行、營銷成本，在1.2億上下。

房地產(chǎn)所涉及到的行業(yè)太多，上下有上百個實體行業(yè)，各種成本都在漲，稅收和地價也不會降，就算賣房不要利潤，房價也很難再便宜。

牽一發(fā)而動全身，所以不會出現(xiàn)暴跌，穩(wěn)定緩慢增長才是王道。大城市的房價高，其實有一個因素，很多人不忍心講的。

比如說深圳有很多人有多套房，這部分房子是現(xiàn)在絕大部分無房人買不起的，那他準備賣給誰呢？深圳后面每年會不斷增加高學歷高收入的人，這部分存量房是留給未來的，本來就不是給普通打工者的。

所以你們打工的天天喊房價高，但是這個事兒本來跟你沒半毛錢關系。從拿地到賣房，中間至少1-2年時間，有的甚至好幾年，這幾年下來房價漲幅有多少？

這就是前些年開發(fā)商微利還敢拿地的原因，這兩年大家的預期開始悲觀了所以很多房企才紛紛轉行，春江水暖鴨先知，我們只要看大的房地產(chǎn)商普遍在干什么就能判斷出未來房市的冷暖了。

看公司運營能力，大多利潤率都在8%～15%，其中最大的成本是土地，財務成本大概在年化10%，這還是靜態(tài)成本，如果是動態(tài)成本可能會更高。

開發(fā)商從拿地到建房竣工的整個運作過程是和政府行政的各項審批密不可分，光這里面成本，費用就不是一筆簡單的開支，可以否折開發(fā)商和政府也有利益關系，開發(fā)商也有苦難言！

開發(fā)商平均利潤8%左右，房子價格高原因很多，但是有一點是肯定的，價格和開發(fā)商沒有太大關系。

做的是房地產(chǎn)生意，既然是生意就得服從市場規(guī)律，有賺有賠，穩(wěn)賺不賠顯然與市場規(guī)律背道而馳，結果可想而知。

房價的55%會被各種稅費拿走，再加上拿地成本，建設成本，融資成本，營銷成本，凈利潤能有10%不錯了。

房地產(chǎn)真的是一個非常復雜而且重資金的行業(yè)，如果一個企業(yè)單獨就是房地產(chǎn)沒有其他產(chǎn)業(yè)，那想在房子上掙錢難度很大，有6%利潤就很好了，土地，稅費，人工，等等，太多需要花錢了，能做好純房地產(chǎn)開發(fā)的都是人才?。?/p>

從總量上這么算沒有錯，但還是選擇性的忽略了，開發(fā)商拿地的時候，土地款不是一次性交齊的，工程款都是承建商墊付的，開發(fā)商真正撬動的資本金也許就小幾千萬。

再算上去化周期，基本上都能達到100%的利潤率，現(xiàn)在頭部大房企，崇尚高周轉，利潤率更高。

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