今天我看到貝殼找房子的文章《房產(chǎn)交易里的中介費亂象：買家被迫承擔(dān)賣家費用，中介上下家通吃》，這種報道到底對不對，這件事是真的。小編本人去年在貝殼旗下某平臺就職過6個月，雖然時間短，但查出了一些門路。

貝殼找房上市時間是8月14號，也就是說，僅僅成立兩年半的貝殼找房在8月14日晚在紐約敲鐘上市。其中貝殼找房的上市主體，是由成立19年的鏈家和成立2年半的貝殼找房組成。貝殼找房于紐交所正式掛牌交易后，公開募集資金將達到24.38億美元。吐槽一下上市當天，沒有對比就沒有傷害哈，話說順豐借殼上市當天給每位員工都發(fā)了大紅包，令我羨慕不已，貝殼左輝左總給我發(fā)了6個貝殼幣，可憐巴巴，一個虛擬的東西都不舍得給，貝殼目前已經(jīng)在中介行業(yè)成為了霸主，地位不可撼動，隨之也會出現(xiàn)如圖片所說的交易亂象.

貝殼今日股價

從度娘數(shù)據(jù)看出，貝殼去年營收數(shù)十億，此次上市更是融資數(shù)十億，一個做平臺的“空氣”公司市值比正兒八經(jīng)的做房地產(chǎn)的萬科、融創(chuàng)等多家正兒八經(jīng)房地產(chǎn)上市公司市值相加之和還要大。這利潤從何而來呢，我作為經(jīng)紀人，細數(shù)一下我當時的感同身受。

租賃篇：在我在職期間，當時出租一套房源的中介費是最低50%到100%，這個介質(zhì)如何界定呢，在于經(jīng)紀人了，看這個租戶是否有錢，是否好說話，如果都符合那就狠狠的宰一筆，也可能酌情商量給你個七折優(yōu)惠，80%都有可能。舉例出租一套租金為2000元的房子，中介費假如收取最低50%，那么中介費是1000元，您覺得能到經(jīng)紀人手里多少錢呢？每一套房子分為多個角色，其中【錄入人】（也就是登記這套房子的人）占10%，【維護人】占10%，還有【實勘人】占5%，其次可能還有【委托書人】占10%，【鑰匙人】占10%，（鑰匙人就是負責(zé)保管鑰匙的，通常放在自己門店，方便他他人來借取看房），這五個角色是固定的，無論誰出租出去，都是躺賺，還有一個最重要的角色【成交人】,成交人拿取大頭，占據(jù)55%-75%，有的房子可能其他五個角色都被占滿了，那就是那個人什么也不用干，占45%，通常這樣的房子一般經(jīng)紀人不太愿意出租，因為覺得占得份額太少了不賺錢，一般房子可能也沒有這么多角色，只有錄入維護和實勘。言歸正傳，1000元的中介費占取比如75%的角色，大概到我們店業(yè)績不到750元，有一部分8%好像，已經(jīng)被貝殼平臺扣走，然后這到店業(yè)績的750元，是自己跟公司分，我們當時的比例是個人拿48%，公司拿52%，也就是差不多300元（后來在去年12月份，租賃房源中介費調(diào)高至最低70%）得出結(jié)論，1000元中介費中介人元賺300元，同樣即便經(jīng)紀人收取全傭2000元，多收的部分也是按照那個比例分配，不會多給。在此情況下，就會有人鋌而走險走私單，可能只收800或者600甚至350的中介費，也可能更高，這樣一來承租人也愿意，畢竟省錢，房東也沒啥不樂意，經(jīng)紀人還能多賺錢，所以有時候經(jīng)紀人也愿意走私單，跳單，放在別的小中介成交，但是一旦發(fā)現(xiàn)那就是開除。貝殼也有一個12分的規(guī)矩就和駕駛本一樣哈，也有自己的監(jiān)察部，跟警察一樣，判官，解決糾紛，事事講究證據(jù)，證據(jù)不足情況多，必須客戶或者房東有人指正經(jīng)紀人才會判定私單，這種三贏的情況下通常是舉報不成功的沒有人那么忘恩負義哈，很少有。

二手房買賣篇：二手房同樣有這么多的角色，且多了一個VIP維護人，VIP占取20%，無論誰成交都拿20%，優(yōu)質(zhì)低價的房源可以成為VIP，成為VIP后在平臺評分就高，帶看的經(jīng)紀人就會多，同樣舉例一套200萬的房子，如果全款成交，最低1.3%最高2.0%當時我在的時候，中介費具體多少完全根據(jù)經(jīng)紀人和買房人的溝通，也看購房人的心情，因為中介費談崩的太多了，如果按照1.5%計算的話，那就是3萬元中介費，根據(jù)角色來分成，如果按照75%計算，到店業(yè)績拋去貝殼平臺扣除（簽約必須去簽約中心,每套扣除900元好像）大概能到店業(yè)績2.2萬元，根據(jù)段位和公司分成，大概是最低4000元到1.2萬元吧，當然這是一套占75&角色的房源，買賣房源通常沒有這么高的占比，所以賺的更低，想月入過萬，最低2套以上的房源，如果是百萬左右的房子需要三套了....當然如果是貸款買，中介費得在增加1-2個點，對于購房人買房成本更加高。對于二手房一般很少有經(jīng)紀人自己去走私單，因為住房交易大廳安排著貝殼公司的過戶專員，專門負責(zé)過戶，被碰上的話只能是被開除，所以經(jīng)常會有跳單，換個小中介的朋友，協(xié)助過戶，沒有平臺扣除，購房人少花錢，經(jīng)紀人多賺錢。

新房篇，新房對于購房者來說是沒有中介費的，開發(fā)商會給貝殼平臺返傭，傭金通常按照套數(shù)來說，不論大小，通常以萬為單位，少則一兩萬，多則十萬起每套，舉例比如一套返傭五萬的房子，到店業(yè)績比如也是五萬，到經(jīng)紀人手里可能只有八千到兩萬多，段位不同，比例不一樣，平臺扣除傭金嚴重，要不然如何支撐貝殼數(shù)十億的業(yè)績呢。同樣買新房買房人也有走私單的，走私單可能比例不如貝殼談下的傭金高，可能貝殼十萬，一些其他渠道談下來給八萬，或者和售樓部工作人員合作，這樣拿到的傭金是非常高的，有時間經(jīng)紀人帶看再多，有的人橫著來一刀，講給客戶返傭，找我買房給你返傭2萬，那么這樣翹單是非常容易的，畢竟客戶是最不忠實的，作為貝殼平臺的員工，壓根都賺不了兩萬，拿什么返傭呢，但是即便你敢返傭，或者變相返傭，無論是新房二手房還是租賃，一經(jīng)查處舉報，立即開除！??！

個人感覺：貝殼的確是給中介行業(yè)立了規(guī)矩，給經(jīng)紀人立了規(guī)矩，也給購房者的資金給予了很大的資金保障，在房屋交易過程中也給產(chǎn)生的糾紛給予最大的幫扶與支持。作為中介行業(yè)的老大哥，有點壓榨員工的嫌疑哈，這個嫌疑還行，不是很大，加盟平臺的中介公司也會扣除不少，不是貝殼一個人的過，貝殼平臺綁架了開發(fā)商，貝殼很是證明了那一句，沒有賣不出的房子，只有蹩腳的業(yè)務(wù)員，無論那個房子在哪兒，位置在偏僻都能賣出去，買房也只是那么一沖動，跟經(jīng)紀人的誘導(dǎo)也很大，所以經(jīng)紀人不可全信也不可不信，在我們店有一個案例，那個購房大叔特別的信任我們店里的某個業(yè)務(wù)員，帶領(lǐng)著大叔看了好多套新房，終于選擇了一套，但是奈何大叔的媳婦前半個月來過這個樓盤，已經(jīng)被人臉識別，此時成交是沒有業(yè)績的，于是便放大這個樓盤的缺點，故意攪黃，沒幾天誘導(dǎo)大叔買了套二手房，這么做固然沒有對與錯，只是一般人不知道罷了，數(shù)不勝數(shù)，經(jīng)紀人會帶客戶優(yōu)先去看傭金高的樓盤....

曾經(jīng)我所在的中介組織過多次集中邀約，何為集中邀約，就是讓所有的經(jīng)紀人到達某個售樓部，先由售樓部人員給大家伙講解一下樓盤，然后就地開始邀約，每個人當時必須邀約三波人到訪，沒有邀約人到訪的話不讓走，人家會查看你的通話記錄聊天記錄什么的作為證據(jù)，經(jīng)紀人絞盡腦汁做邀約，給購房意向人不厭其煩的打電話，夸贊樓盤如何如何好，推出什么活動等等，然而卻也真的有成交，每次都有成交，這么一波操作，又能賺幾十萬吧，貝殼和旗下中介又大賺一筆，當某個樓盤剛開盤的時候，在售樓部的經(jīng)紀人比客戶都多，看房開車的很多，就會有經(jīng)紀人去拍挪車上的電話，來的基本都是買房人大概率，準客戶；也會有經(jīng)紀人在門口“撿客戶”，比如自己去看的，經(jīng)紀人就會非常熱情的帶領(lǐng)你進去，和客戶取得聯(lián)系，日后帶您去看其他樓盤等等等等各種操作方案模式。

經(jīng)紀人的確也很辛苦，開車拉著客戶跑動跑西，可能看很多也成交不了，的確是也很辛苦，但是也逃脫不了黑中介這個詞，這是為什么呢？請大家踴躍評論！