最近幾個(gè)月，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)有多個(gè)凈身板塊進(jìn)入市場(chǎng)，都獲得了良好的市長(zhǎng)/市場(chǎng)關(guān)注度。

第一時(shí)間為大眾排憂解難、為購(gòu)房者推薦優(yōu)質(zhì)樓盤，一直是【大河樓評(píng)】努力的方向，于是，我們審時(shí)度勢(shì)推出全新欄目《熱盤評(píng)測(cè)》！

在這里，你想看到的在售或是待售熱盤，我們都會(huì)進(jìn)行全方位立體式的剖析、解讀，敬請(qǐng)關(guān)注！

在近期的熱盤中，我們關(guān)注到了一個(gè)“十分神秘”的新盤，TA位于楊金片區(qū)的楊金路上，距離賈魯河很近，生態(tài)資源不錯(cuò)，是永威在楊金的第一個(gè)項(xiàng)目，推廣名為永威山水苑，只可惜，該項(xiàng)目入市有一段時(shí)間，卻始終未見公開發(fā)售，只存在于朋友圈的轉(zhuǎn)讓房源中，這究竟是怎么一回事？一起來(lái)看看。

主要從下面三個(gè)方面評(píng)測(cè)：

1：區(qū)域評(píng)測(cè)

2：項(xiàng)目評(píng)測(cè)

3：綜合評(píng)測(cè)

1

區(qū)域評(píng)測(cè)：楊金片區(qū)

楊金片區(qū)也叫金水科教園區(qū)，算是鄭州一個(gè)較為奇特的區(qū)域，鮮有高端規(guī)劃落地，卻有著軍用機(jī)場(chǎng)、污水處理廠、大量安置房等硬傷槽點(diǎn)纏身。

奇特的是，該區(qū)域房?jī)r(jià)隨隨便便2萬(wàn)+，秒殺了鄭州大部分“規(guī)劃好+地段也好”的區(qū)域，成為了僅次于“北龍湖”的top2區(qū)域。鄭州市場(chǎng)上有很多人習(xí)慣楊金作為北龍湖的改善外溢區(qū)域，進(jìn)不了北龍湖，那就選擇距離北龍湖最近的楊金片區(qū)也不錯(cuò)，但是這個(gè)所謂站在“龍脊背上”的區(qū)域，“傍上了北龍湖的大腿”真的就能扛起北龍湖的接班大旗，承載鄭州市民的“高端安居夢(mèng)”了嗎？

楊金片區(qū)因?yàn)檐娪脵C(jī)場(chǎng)的緣故，導(dǎo)致區(qū)域“限高限容”，住宅容積率最高2.5，限高50米，因?yàn)檫@個(gè)制約，讓區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品多為洋房和小高層。

但是馬頭崗機(jī)場(chǎng)、動(dòng)車所、污水處理廠以及不成熟的配套資源等等這些現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是大家猶豫的主要原因。

就目前情況來(lái)看，楊金片區(qū)主要依靠楊金路與市區(qū)相通，東西向主干道金城大道可以通行，但南北縱向各支路都存在道路不通的情況，寶瑞路、鴻寶路的部分路段都還處于建設(shè)中。

在公共交通部分，目前地鐵6號(hào)線延長(zhǎng)線還在規(guī)劃中，建成時(shí)間未知。區(qū)域內(nèi)有兩條金水科教園區(qū)定制公交線路：便民1號(hào)線金水區(qū)政府站--智匯谷，2號(hào)線紫荊山--智匯谷；其他公交線路有131路、276路、Y32路、275路。

區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有多所學(xué)校，目前緯五路一小大河校區(qū)已經(jīng)開始招生。

目前，楊金路沿線已分布眾多產(chǎn)業(yè)園，如清華啟迪科技城、聚方科技園、河南外包產(chǎn)業(yè)園、新科技市場(chǎng)等，其中部分已經(jīng)投入使用。

今年因?yàn)橛劳⑷f(wàn)科、金科等房企的首次進(jìn)駐，讓楊金區(qū)域的關(guān)注度再次得到了顯著提升。對(duì)于楊金片區(qū)，未來(lái)最大的期待除了馬頭崗機(jī)場(chǎng)搬遷，就是中央大道下穿連霍通向北龍湖道路的貫通，也就是置業(yè)顧問(wèn)口中的龍?jiān)绰?，等這條道路通了之后，楊金片區(qū)與北龍湖就能真正實(shí)現(xiàn)“一路之遙”。

就目前的進(jìn)度來(lái)看，該條道路仍未修通，據(jù)說(shuō)金水區(qū)已經(jīng)修了一段，南側(cè)北龍湖也已經(jīng)修了一段，中間只差中間幾百米未修。

官方回復(fù)稱，龍?jiān)绰愤B霍高速南側(cè)100余米道路未能貫通，該處路段占地為楊金路辦事處徐莊村土地，涉及連霍高速兩側(cè)置換地問(wèn)題，道路建設(shè)由鄭東新區(qū)組織實(shí)施。

目前，該處土地已完成土地征拆，經(jīng)與鄭東新區(qū)建設(shè)部門對(duì)接，項(xiàng)目已列入2021年鄭東新區(qū)道路建設(shè)計(jì)劃，正在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。今后，將與鄭東新區(qū)建設(shè)部門積極溝通協(xié)調(diào)，共同推動(dòng)該處路段建設(shè)，爭(zhēng)取早日建成通車。

【區(qū)域得分】：★★★

2

項(xiàng)目評(píng)測(cè)：永威山水苑

小樓實(shí)探發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目沒(méi)有設(shè)置售樓部，僅在工地附近設(shè)置了一個(gè)展示中心，且不知因何原因，該展示中心處于了關(guān)閉狀態(tài)。

小樓查詢資料得知，該項(xiàng)目占地約52.4畝，容積率2.5，規(guī)劃10棟純小高層、1棟幼兒園，綠化率30.2%，建筑密度22.5%；規(guī)劃共634戶，停車位658個(gè)（其中地面8個(gè)，地下650個(gè)。），車位配比1：1。

戶型面積區(qū)間89-142㎡，（89-105113-136-142）其中90㎡占比極少，只有兩個(gè)單元。

據(jù)項(xiàng)目旁等候的中介人員透露，該項(xiàng)目屬于省測(cè)繪局內(nèi)購(gòu)房，不對(duì)外出售，但是五證齊全，想購(gòu)買的話可以直接購(gòu)買轉(zhuǎn)讓房源，加上轉(zhuǎn)讓費(fèi)合下來(lái)大約在14000-17000元/平方米左右，預(yù)計(jì)2023年底毛坯交付。

據(jù)中介人員透露，該地塊西北角上的樓棟因?yàn)榫嚯x高鐵線最近，所以這一棟全為89平小戶型房源，且價(jià)格較為便宜，最低的售價(jià)每平不足13000元/平方米，南邊的幾棟樓因?yàn)榈囟胃鼉?yōu)越，所以多為大戶型房源，售價(jià)也相對(duì)較高。

從航拍圖上可以發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目目前預(yù)計(jì)有6、7棟樓已經(jīng)開工，最高一棟大概已經(jīng)建設(shè)到7、8層左右，項(xiàng)目南側(cè)為河南地理信息導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)園及規(guī)劃綠地，再往南為在建的益通龍居華府，北側(cè)為產(chǎn)業(yè)用地及蓄勢(shì)待發(fā)的萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光，西側(cè)為康橋東麓園待交房及萬(wàn)林府已交房的一期和二期，東側(cè)為高鐵線，整體來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目較多，處處皆在建工地且以大開發(fā)商品質(zhì)住宅為主，未來(lái)這里將是楊金片區(qū)品質(zhì)高于龍?jiān)绰犯浇挠忠蛔≌袇^(qū)域。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：

1、靠近賈魯河，生態(tài)資源優(yōu)

從地圖來(lái)看，該項(xiàng)目距離賈魯河很近，直線距離在700米左右，估計(jì)這也是命名為“山水苑”的原因之一。

2、沒(méi)有高低配，純小高層社區(qū)

可能因?yàn)閰^(qū)域的限高限容，該項(xiàng)目規(guī)劃了10棟16層小高層，屬于很純粹的小高層社區(qū)，而且項(xiàng)目容積率僅為2.5左右，算是一個(gè)貨真價(jià)實(shí)的低容改善小區(qū)。

項(xiàng)目劣勢(shì)分析：

1、臨近高鐵，噪音較大

小樓實(shí)測(cè)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目距離高鐵線路很近，站在經(jīng)三街能明顯聽到聲音，我們從地圖或者航拍圖上也可以明顯看出兩者之間的距離，直線距離不到300米，這對(duì)于居住者來(lái)說(shuō)，算是一個(gè)比較大的問(wèn)題。

2、臨近軍用機(jī)場(chǎng)，噪音較大

除此之外，小樓還發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目距離軍用機(jī)場(chǎng)的距離并不遠(yuǎn)，站在項(xiàng)目旁楊金路上，就可以明顯看到一艘艘起飛不久的軍用飛機(jī)，噪音自然也存在。

3、周邊有兩個(gè)工業(yè)地塊，后續(xù)情況未知

我們從規(guī)劃圖中可以看出，項(xiàng)目所在的地塊上方有兩個(gè)工業(yè)地塊（圖中箭頭標(biāo)識(shí)地區(qū)），而這兩個(gè)工業(yè)地塊后期會(huì)做什么，暫時(shí)還沒(méi)有規(guī)劃出來(lái)，也算是一個(gè)不利隱患。

【項(xiàng)目得分】：★★★

3

綜合評(píng)測(cè)：交通+配套+戶型

1、門口一條“楊金路”一條“明惠路”，楊金路向東可上東三環(huán)，向西可達(dá)中州大道，交通比較便利。

2、該項(xiàng)目不帶學(xué)區(qū)，不是傳統(tǒng)意義上的學(xué)區(qū)房。但是區(qū)域內(nèi)有幾所學(xué)校與項(xiàng)目相隔不遠(yuǎn)，分別為金水區(qū)柳林鎮(zhèn)第三小學(xué)、第八小學(xué)、金水區(qū)第一中學(xué)、鄭州市第五十五中學(xué)，直線距離在1-3公里之間。

3、幾個(gè)戶型設(shè)計(jì)的都不錯(cuò)，戶型方正、南北通透、明廚明衛(wèi)，每個(gè)戶型都擁有開敞大陽(yáng)臺(tái)，空間開闊。

【綜合得分】：★★★☆

綜合來(lái)看，該盤不同于市面上傳統(tǒng)的商品房樓盤，屬于家屬院團(tuán)購(gòu)房，意義類似于永威代建，測(cè)繪局土地，永威開發(fā)管理后期永威物業(yè)來(lái)保證其的價(jià)值。

最大的優(yōu)點(diǎn)是價(jià)格優(yōu)勢(shì)，即使是加上轉(zhuǎn)讓費(fèi)，整體價(jià)格也比同區(qū)域的其他樓盤要稍低，另外，因?yàn)槭羌覍僭簣F(tuán)購(gòu)房，所以爛尾的可能性不大。但是，由于是團(tuán)購(gòu)房，樓面價(jià)擺在那里，想真正擁有永威的品質(zhì)估計(jì)還是有點(diǎn)難，如果對(duì)社區(qū)配套要求一般，但是對(duì)鄰居要求較高的購(gòu)房者，可以重點(diǎn)關(guān)注下，不過(guò)，因?yàn)閷儆谵D(zhuǎn)讓房，各位在挑選中介的時(shí)候也要多留心。